开发农村集体建设用地的法律途径探析2014PPT格式课件下载.ppt

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集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。

由于我国长离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。

由于我国长期实行期实行“二元二元”结构的城乡管理制度。

农村集体建设用地在结构的城乡管理制度。

农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。

多年以来这项政策和法律没有解禁。

直此之外不得他用。

直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。

为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。

党的十七届三中全会作出党的十七届三中全会作出党的十七届三中全会作出党的十七届三中全会作出关关关关于推进农村改革发展若干重大于推进农村改革发展若干重大于推进农村改革发展若干重大于推进农村改革发展若干重大问题的决定问题的决定问题的决定问题的决定（以下简称决定以下简称决定以下简称决定以下简称决定），决定决定决定决定将土地利用规划确将土地利用规划确将土地利用规划确将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集定的城镇建设用地范围外的集定的城镇建设用地范围外的集定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流体建设用地的使用、开发、流体建设用地的使用、开发、流体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保转、地位做了创新的改革，保转、地位做了创新的改革，保转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集留了城市建设用地范围内的集留了城市建设用地范围内的集留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是体建设用地的法律规定，这是体建设用地的法律规定，这是体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的我国对集体建设用地的管理的我国对集体建设用地的管理的我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。

城镇建设用法律制度的创新。

城镇建设用地范围外的集体建设用地，除地范围外的集体建设用地，除地范围外的集体建设用地，除地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依集体公益性项目外允许农民依集体公益性项目外允许农民依集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，法通过多种方式参与开发经营，法通过多种方式参与开发经营，法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益成为土地制度改革的直接受益成为土地制度改革的直接受益成为土地制度改革的直接受益人。

人。

十七届三中全会是集体建设用地入市的里程碑十七届三中全会是集体建设用地入市的里程碑会会议议精精髓髓中央政治局主持会议中央政治局主持会议中央委员会总中央委员会总书记胡锦涛作重要讲话书记胡锦涛作重要讲话全会听取和讨论胡锦涛受中央政治全会听取和讨论胡锦涛受中央政治局委托作的工作报告局委托作的工作报告全会审议通过全会审议通过中共中央关于推进中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定农村改革发展若干重大问题的决定中共十七届中共十七届三中全会三中全会2008年年10月月9日至日至12日日在京举行在京举行中中共十八届三中全会提共十八届三中全会提出：

出：

建立城乡统一的建建立城乡统一的建建立城乡统一的建建立城乡统一的建设用地市场。

在符合规设用地市场。

在符合规划和用途管制前提下，划和用途管制前提下，划和用途管制前提下，划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建允许农村集体经营性建允许农村集体经营性建允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入设用地出让、租赁、入设用地出让、租赁、入设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同股，实行与国有土地同股，实行与国有土地同股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

缩等入市、同权同价。

缩小征地范围，规范征地小征地范围，规范征地小征地范围，规范征地小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农程序，完善对被征地农程序，完善对被征地农程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保民合理、规范、多元保民合理、规范、多元保民合理、规范、多元保障机制。

障机制。

入市提出五年为何进展不大入市提出五年为何进展不大?

会会议议精精髓髓农村集体经营性建设用地入市十七大时农村集体经营性建设用地入市十七大时提出过，直到现在基本没有突破性进展，依提出过，直到现在基本没有突破性进展，依旧是原地踏步。

旧是原地踏步。

原因之一：

在符合规划和用途管制前提下，在符合规划和用途管制前提下，这个限定入市很难操作。

这个限定入市很难操作。

目前，目前，只只有有基本农基本农田管制，而村庄的管制一直没有，什么是符田管制，而村庄的管制一直没有，什么是符合用途管制，还没厘清。

合用途管制，还没厘清。

原因之二：

虽然有城乡规划法，但是农村的虽然有城乡规划法，但是农村的规划长期以来比较随意，乡镇村都可以对农规划长期以来比较随意，乡镇村都可以对农村进行规划，在这种随意的乡村规划背景下，村进行规划，在这种随意的乡村规划背景下，一旦放开，将导致几十万个行政村都推向市一旦放开，将导致几十万个行政村都推向市场。

因此，虽然十七大也明确提出这类农村场。

因此，虽然十七大也明确提出这类农村集体土地入市，但集体土地入市，但5年仍未有明确的操作办年仍未有明确的操作办法。

法。

2008-2013年年5年年农村集体建设用地基本分类农村集体建设用地基本分类二二、法律地位的演变法律地位的演变2004年10月出台的国务院关于深化改革严格土地管理的决定规定：

“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

”2006年8月出台的国务院关于加强土地调控有关问题的通知规定：

“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。

”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。

2008年十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持2010年3月，国土资源部下发的关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知指出：

经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。

2013年9月十八届三中全会改革决定2013年11月国土部建设部关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提集体建设用地交易市场应按照同地、同权、同价原则建立，没有城乡统一的土地交易市场，集体建设用地就无法实现农民的财富，物权就成为一句空话。

本人主张：

交易市场的标的也应包括农民住宅用地即农村宅基地。

集体建设用地市场交易对国有土地市场有利无害途径一：

衔接途径一：

衔接新民居建设新民居建设综合运用新民居建设的综合运用新民居建设的“周转用地周转用地”和和“置换政策置换政策”，对集体建设用地的使用权进，对集体建设用地的使用权进行行“移位交易移位交易”获得商品房开发经营权。

获得商品房开发经营权。

操作风险提示：

1、周转用地风险；

、周转用地风险；

2、置换用地风险；

、置换用地风险；

3、容积比率风险；

、容积比率风险；

4、销售计划风险。

、销售计划风险。

途径二：

运用途径二：

运用“挂钩挂钩”政策政策是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理的土地整理工作。

挂钩要求挂钩要求建新地块的总面积不得大于拆旧地块的总面积。

建新地块中用于安置拆旧地块农村居民的土地面积应低于原占用面积，建新地块中其他建设用地的集约利用水平应高于现有存量建设用地。

城乡规划的统一可以进行城中村改造城乡规划的统一可以进行城中村改造城乡规划法城乡规划法自自2008年年1月月1日起实施，新一轮城乡规日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。

围和空间。

一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。

引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。

二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。

形成一定规模的产业聚集。

依靠政府指导，积极参与市场运作依靠政府指导，积极参与市场运作三、挂钩试点的相关配套政策及管理（十三）挂钩试点涉及的农用地和建设用地的调整、互换、使用，必须统一纳入项目区，按项目区整体审批。

对未纳入项目区、无挂钩周转指标的地块，不得改变土地用途，涉及农用地改变为新增建设用地的应依法办理农用地转用手续。

（十四）项目区内建新地块用于商品房开发的,应是国有土地。

项目区内需要征收集体土地的，应依法办理土地征收手续，并依法给予补偿。

（十五）项目区内建新地块中增加的经营性用地，一律按照规定实行招标拍卖挂牌供地。

（十六）通过开展土地评估、界定土地权属，按照同类土地等价交换的原则，合理进行土地调整、互换和补偿。

根据“依法、自愿、有偿、规范”的要求，创新激