从“政策工具”的视角分析重庆公租房的特色PPT文档格式.pptx

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在2009年“两会”的政府工作报告中，温家宝总理首次提出“要积极发展公共租赁住房”。

重庆公租房服务对象：

一是进城务工的农民工，二是新生代大学生，三是重庆城市居民住房困难群体。

“夹心层夹心层”引自张璇：

中国公共租赁住房制度研究.中国期刊网依据重庆市公共租赁住房管理暂行办法二、工具的应用背景执行组织：

“市国土资源和房屋管理部门市国土资源和房屋管理部门是全市公共租赁住房的行政管理部门，牵头协调规划、计划、建设、管理和政策研究工作，并对区县（自治县）公共租赁住房的管理工作进行指导、监督与检查。

市住房保障机构市住房保障机构负责公共租赁住房的管理，组织主城区公共租赁住房申请对象的审核、建库、配租、租金收取和交易审核以及住房出售、回购管理工作；

配合有关部门制定规划、计划、租金标准和住房销售价格；

指导区县住房保障业务工作。

”（摘自重庆市公共租赁住房管理暂行办法。

分析：

有专门的管理部门和机构对公租房的相关政策执行进行负责，表明上级领导的重视与支持。

因而在政策工具选取时将具备更大的灵活性，可操作性也更强。

二、工具的应用背景目标团体：

公租房服务的对象主要有三类：

（依据重庆市公共租赁住房管理暂行办法）分析：

迫于城市“夹心层”的压力，往往会考虑工具的可行性和可接受性，因此公租房的选址，配套设施等都要考虑目标团体的要求，在选择政策工具时需要运用“顾客导向技术”。

意识形态：

“基本原则：

政府组织，社会参与。

因地制宜，分别决策。

统筹规划，分步实施。

公租房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集；

”（摘自2010年6月8日七部委联合发文关于加快发展公共租赁住房的指导意见）分析：

随着改革开放的逐步深入，我国政府也在借鉴西方逐步尝试选择多种工政策具，在国家层面的方针政策上也倡导一种直接面向民众的更切实际的价值观念。

二、工具的应用背景政策领域的其他因素：

“自2002年开始，重庆市就建立了土地储备中心，对土地市场进行宏观调控。

2003年，又在土地储备中心的基础上成立了“重庆地产集团”，由市政府注册，建立了政府主导型的土地储备供应机制。

市政府赋予了重庆地产集团、重庆城投集团等部分市级国有企业土地储备的资格，这样土地就牢牢地掌握在政府手中。

近几年，重庆通过工业结构调整、老厂搬迁、院校置换、旧城拆迁等方法，已经储备土地30多万亩。

”（来源：

经济参考报.作者：

徐旭忠.重庆公租房调查：

破解建设资金瓶颈防利益输送黑洞）分析：

充足的土地储备使重庆市政府在制定与执行公租房政策时有更加自由的工具选择空间。

二、工具的应用背景工具前鉴：

1.其他国家和地区的经验：

香港公屋制度：

（1）专业化的运营和管理（有相应有相应机构机构专门即香港房屋委员会负责公屋事宜）；

（2）将公屋纳入到整体的城市规划和地政政策中去，避免公屋成为孤立和标签化的社区。

（运用战略管理技术，战略管理技术，实现重心从即时的工作任务向组织整体目标、产出和影响的转变。

）（3）有效的资金安排：

一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助；

二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。

（其中运用了局部的市局部的市场操作工具场操作工具。

）新加坡组屋：

政府主导管制，大量补贴，不以成本考量，房屋都经过精装修可直接拎包入住。

最重要的是重视社区建设重视社区建设，在每一个组屋区还辅助建设了邻里商店，菜市场，小贩中心等不仅方便了组屋区的民众生活，还促进了居民间交往。

引自王坤王泽森。

香港公务制度的启示引自陶杰.新加坡“居者有其屋”计划50年回眸.国际观察二、工具的应用背景工具前鉴：

2.本国其他省市做法：

u北京：

公共租赁住房按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段的房租进行上下浮动。

成立保障性住房建设投资中心顺利完成建设收购任务，解决资金难题促进公租房发展。

（政府主导）u上海：

公租房资金略低于市场水平，重在提高社会机构参与投资和运营的积极性，更多地利用市场机制，以求实现可持续发展。

（充分利用市场化工具）u青岛：

公共租赁房采用了配建的制度，根据低收入住房困难家庭的分布状况，将公共租赁住房重点布局在铁路沿线、城市主干道、地铁出入口等区域。

被保障的家庭可与其他居民共享高品质的小区配套、物业服务和便利的交通。

（社区）参考资料：

杨红旭。

三种公租房模式谁能“笑到最后”。

城市住宅二、工具本身的特性市场化工具的运用有助于吸收利用各方面的资源并大大提高资源的使用效率。

解决公租房建设和持续发展的资金难题。

政府财政手段的大力干预可以及时迅速地为公租房建设和实施提供保障。

由行政部门主管公租房建设和管理有助于实现其公益性，以一种相对公平的方式保障“夹心层”的利益。

市场化工具如果介入公租房开发可能成为地产商捂盘惜售的变相隐蔽形式。

不利于公租房作为政府公益项目的实现。

政府的过多主导可能导致巨大的成本亏空，使公租房政策难以持续。

并且权力集中到相关主管部门可能导致权钱交易，滋生一系列腐败现象。

需要配套更多的监控措施，这又增加了行政成本。

优点优点缺点缺点1.工具的优缺点分析参考资料：

韦黎兵。

重庆公租房：

开锣，猛进。

南方周末I.工具的动态性：

“工具本身在运用过程中可能发生变形，主体运用他们的方式、策略以及目标团体为逃避该工具的影响而采取的策略都有可能发生改变。

一种有益的研究是把工具的实施看成是一个学习的过程。

”因此在公租房政策执行过程中，市场化工具的运用形式可以随着发展阶段的变化而变化。

比如在公租房建设期由政府主导，掌握公租房的所有权，而到了公租房的运营期间则可以适当考虑引入市场机制来弥补前期成本。

如重庆“承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房”。

II.工具的组合运用：

经过对政策工具优缺点分析，可以发现工具的同时并且协调的运用更符合现实社会经济发展的需要，工具的优化组合可以取长补短，避免单个工具应用的片面性。

在公租房政策执行过程中要综合运用政府的管制与市场化手段，互相配合，确保公租房政策的公益性，连续性。

三、工具本身的特性2.工具的动态性与组合运用引自陈振明。

政策科学P176.中国人民大学出版社引自重庆市公租房实施细则四、重庆公租房政策工具选取的特色总结1.公租房建设阶段：

舍弃“土地财政”，采用划拨方式供给公租房建设用地。

同时，重庆市构建了以国有企业为主体的融资平台，重点依赖国有资本发挥“第三财政”的作用，为公租房提供财力支撑。

在此阶段重庆市政府有意避免市场化手段介入。

公租房建设计划公布前后，重庆当地的房地产龙头龙湖地产，曾主动接触市政府，表示有意参与其中。

但重庆市政府在决策中明确拒绝了房地产商的介入。

通过政府的强力控制，确保公租房“姓公不姓私”。

重庆最大房地产商之一金科集团副总李战洪评述，“以前中国房地产市场不健全，是瘸腿的，缺少政府这条腿，只有房地产开发商。

现在搞公租房实际是对市场的完善，长远来说是有利于房地产市场的发展的。

”参考资料：

破解建设资金瓶颈防利益输送黑洞.经济参考报四、重庆公租房政策工具选取的特色总结2.公租房日常维护阶段：

“公共租赁住房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担；

物业服务费由市物价部门会同市住房保障机构及相关部门研究核定。

”分析：

在管理维护阶段，重庆市政府则灵活运用市场化手段将部分管理工作外包给当地的私有公司，但又不是完全的外包，服务费标准仍要多方协商，既保证了服务的效率，又保证了价格的可接受性。

3.公租房退出管理阶段：

“承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公共租赁住房。

出售价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。

购买的公共租赁住房不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。

在此阶段引入了市场的交易机制，允许购买，但却又考量公共住房的特殊性，而不使其具有不动产的完整功能，是政府与市场手段互补的又一大胆尝试。

引文来自重庆市公共租赁住房管理暂行办法2010年5月24日。

重庆市政府网四、重庆公租房政策工具选取的特色总结4.各阶段中工商管理技术的运用：

顾客导向技术：

将三类目标团体当做自己的顾客，以社会和顾客的期待作为理想目标，并非常注重与“顾客”互动和沟通。

具体体现在：

让中低收入人群也能享受到较高品质的居住条件，他们租到的不仅仅是装修精良的房子，更是一个基础设施完善的社区！

（如右图）在市政府网站上还可见大量对群众问题的认真回复（如左图）。

图片来源：

重庆市公众信息网http:

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