小区业主维权几个问题探讨PPT资料.ppt

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因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第29九条：

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第30条：

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

一、小区业主身份的认定3、法条释义：

、法条释义：

上述法条有利于解决“以经依法登记取得所有权作为认定业主身份的标准”所引起的问题。

没有办理产权登记，但符合法律特别规定的取得房屋专有部分所有权的人，享有业主地位。

法律这样规定符合现实需要，可以解决现实生活中因住房引起的系列问题，也符合法律公平正义的精神。

4、注意事项：

、注意事项：

尚未依法办理所有权登记的，虽可以认定为业主，但房屋所有权毕竟还没有通过公权力机关登记。

为避免开发商一房二卖、明确房屋产权归属、便于业主权利行使、购房落户、购房配套教育等顺利办理，应尽早到房产管理部门办理产权登记。

对于因继承、赠与或裁决确认的自然取得所有权的（不登记也有所有权），如想进行交易，需要办理两个产权登记，首先将原产权人的产权通过变更登记变更到自己名下，然后再与房屋受让方交易。

二、小区内业主专有部分和共有部分的区分二、小区内业主专有部分和共有部分的区分1、提出问题、提出问题：

业主专有部分与共有部分，直接关系到业主权利范围和尺度，我们需要正确区分专有部分和共有部分，合理合法行使权利2、法条依据、法条依据：

物权法物权法第73条：

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第74条：

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建筑物区分所有权司法解释建筑物区分所有权司法解释第2条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

建筑物区分所有权司法解释第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

二、小区内业主专有部分和共有部分的区分二、小区内业主专有部分和共有部分的区分3、法条释义：

专有部分具有构造上和利用上的独立性，能够登记成特定业主所有。

不属于业主专有部分，不属于市政公用部分或者其他权利人所有的，为共有部分。

业主对于专有部分享有独占权，在不损害其他业主、公共利益条件下，可自由行使自己的权利。

业主对共有部分享有成员权，需要通过集体表决方式行使共有权。

4、注意事项、注意事项：

小区内，业主专有部分范围狭窄，按照法学界比较通行的“最后粉刷表层说”（专有部分以室内最后表层为界），我们所购房屋实际是一个立体空间，还要除去空间内的承重墙、公共通行的管道等，专有权利受到很大限制。

我们在装修房屋时，对共有部分，如屋顶、外墙、承重墙等基本结构不能随意改造，如需改造要经过相关方同意，并不得危及公共安全。

左邻右舍装修房屋中，对于危机共有部分权益的，应进行劝阻。

三、业主共有权及其行使1、提出问题、提出问题：

业主共有权利的行使，受到业主专有房屋面积、业主人数、表决人数比例等条件的限制。

业主有那些共有权利，这些权利如何行使呢？

2、法条依据：

、法条依据：

物权法物权法76条条：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

建筑物区分所有权司法解释建筑物区分所有权司法解释第第8条条：

物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；

尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第第9条条：

物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

三、业主共有权及其行使3、法条释意、法条释意：

物权法76条可概括为双2/3规则和双1/2规则。

其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，适用双2/3规则，即该两项表决通过，需有专有部分面积站总面积2/3以上、且人数占业主人数占总人数2/3的业主同意方可。

除该两项事项外的其他适用双1/2规则。

建筑物区分所有权司法解释对专有部分面积计算，业主人数的计算进行了明确，有利于业主正确行使自己的共有权。

业主应积极参与小区内各个事项的表决，行使自己的权利。

对于小区业主委员会，不按照相关法律规定及业主议事规则、不按程序作出决议事项，损害共有权利的，应及时提出异议，通过行政管理部门调处，无法调解的可以通过司法途径撤销业主委员会做出的决议（该撤销权行使期间为“知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内”）。

四、小区车库、车位分配四、小区车库、车位分配1、提出问题、提出问题：

时下，小区内有车族较多，为了停车挤得头破血流，小区停车位也成了开发商一大卖点。

小区业主如何应对车位、车库问题呢？

物权法第74条：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

建筑物区分所有权司法解释第5条：

建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第6条：

建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

四、车库、车位分配四、车库、车位分配3、法条释义、法条释义：

建筑区划内的车库、车位在售房前，开发商享有产权，可以自由处分买卖。

但小区的车库、车位本身是小区的重要附属设施，为了防止开发商将车位、车库高价出售给小区外的人以牟取高额利润而损害了小区业主的权益，上述规定对开发商出售车库、车位进行了限制，要求车库、车位首先要满足小区业主的需要。

我们在选购新房时，应将停车位作为选小区条件之一，了解小区规划的停放汽车车库、车位与专有部分的比例，对于停车位、车库少而户数多的小区，需要意识到将来小区可能面临拥堵问题。

购房时，留心开发商如何分配小区内的车库、车位以及小区的共有车位情况，已购车或考虑购车的朋友，可通过开发商附赠、提前购买等方式取得车位。

五、业主住改商问题五、业主住改商问题1、提出问题、提出问题：

小区中，由于业主将住宅楼改为商用（比如将住宅改成了歌厅影响了其他业主正常生活），引起业主不满情况时有发生。

如何避免该类纠纷呢？

物权法第77条：

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

建筑物区分所有权司法解释第10条：

业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第11条：

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

五、业主住改商问题五、业主住改商问题3、法条释意、法条释意：

为了防止住改商侵害其他业主的合法权益，物权法规定，住改商应当经有利害关系的业主同意。

对于有利害关系的业主的认定，司法解释进一步明确“住改商所在的本栋建筑物内的其他业主为当然的有利害关系的业主“。

对于其他楼栋的业主是否能成为有利害关系的业主，为了避免有利害关系超过必要限度，司法解释还要求主张自己是利害关系人的业主证明”住改商对自己房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响”。

我们在使用房屋过程中，如想将居住功能转为商住功能，应遵守法律、法规以及小区管理规约，经有利害关系的业主一致同意，避免住改商后引起纠纷，尽量选择噪音小、排污少、不会导致楼栋公共部位和公共设施过度使用的商业项目。

对于其他业主住改商严重影响自己生活质量的，应先行协商，找业主委员会协调，并注意收集相关证据材料，实在无法协商的可以通过法律途径解决。

六、业主知情权六、业主知情权1、提出问题、提出问题：

我们入住小区，要交纳维修基金等各项费用，对于这些费用的使用，业主享有知情权，除此外，业主还在那些事情上享有知情权呢？

物业管理条例第6条：

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

.（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资