第六章++城市规划的实施与法规PPT课件下载推荐.ppt
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两者之间在行为准则上存在着本质基本类型。
两者之间在行为准则上存在着本质差别，分别是以社会利益和个体利益为出发点。
差别，分别是以社会利益和个体利益为出发点。
（二二）新开发和再开发新开发和再开发就城市开发的客体而言，可以分为新开发就城市开发的客体而言，可以分为新开发和再开发两种基本类型。
新开发是将土地从和再开发两种基本类型。
新开发是将土地从非城市用途非城市用途（如农业用途如农业用途）转化为城市用途的转化为城市用途的开发过程。
再开发是城市建成环境的物质更开发过程。
再开发是城市建成环境的物质更替过程，往往伴随着功能转换，如从居住用替过程，往往伴随着功能转换，如从居住用途转变为商务用途，或者从单一用途转变为途转变为商务用途，或者从单一用途转变为综合用途，同时还可能以高强度发展替代低综合用途，同时还可能以高强度发展替代低强度发展。
强度发展。
（三三）土地开发和物业开发土地开发和物业开发从城市开发过程的角度，可以分为土地开从城市开发过程的角度，可以分为土地开发和物业开发两种类型。
土地开发包括道路发和物业开发两种类型。
土地开发包括道路和市政设施建设、场地平整和清理，通常称和市政设施建设、场地平整和清理，通常称之为将之为将“生地生地”转变为转变为“熟地熟地”。
无论是新开发还是再开发，如果涉及到无论是新开发还是再开发，如果涉及到大规模的成片开发，往往是首先进行土地开大规模的成片开发，往往是首先进行土地开发，然后划分地块，并逐一出让给各个业主发，然后划分地块，并逐一出让给各个业主或开发商进行物业开发。
或开发商进行物业开发。
二、城市开发的经济特征（一一）城市开发的空间经济特征城市开发的空间经济特征11水平的空间经济特征水平的空间经济特征可达性是指空间联系的便利程度，主要与可达性是指空间联系的便利程度，主要与城市的道路系统和交通网络有关。
城市活动城市的道路系统和交通网络有关。
城市活动对于可达性的要求取决于其外部功能特征。
对于可达性的要求取决于其外部功能特征。
不同的开发活动对于可达性的需求程度是不同的开发活动对于可达性的需求程度是不同的不同的各种开发活动的土地经济效益对于可达性各种开发活动的土地经济效益对于可达性变化的敏感程度是不同的变化的敏感程度是不同的22垂直的空间经济特征垂直的空间经济特征就可达性而言，在水平向的区位中，中心就可达性而言，在水平向的区位中，中心区的可达性最高，向外部逐渐下降，在垂直区的可达性最高，向外部逐渐下降，在垂直方向的区位中，地面层的可达性最高，向上方向的区位中，地面层的可达性最高，向上部逐渐下降。
与水平区位的可达性一样，垂部逐渐下降。
与水平区位的可达性一样，垂直区位的可达性对于土地用途和土地价格也直区位的可达性对于土地用途和土地价格也有类似的作用。
一般来说，接近地面几层的有类似的作用。
一般来说，接近地面几层的可达性最高，适合于零售活动。
可达性最高，适合于零售活动。
（二二）城市开发的时间经济特征城市开发的时间经济特征11建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命建筑物的经济寿命可以定义为一个时间跨度建筑物的经济寿命可以定义为一个时间跨度。
在这一时期跨度内，。
在这一时期跨度内，（既定的既定的）建筑物价值建筑物价值始终大于始终大于（潜在的潜在的）地块价值。
地块价值。
需要指出，建筑物的经济寿命和物质寿命需要指出，建筑物的经济寿命和物质寿命是两个不同的概念。
建筑物的经济寿命的终是两个不同的概念。
建筑物的经济寿命的终结并不意味着建筑物在物质上已经结并不意味着建筑物在物质上已经“报废报废”，而是地块具有较现状用途更为经济的潜在，而是地块具有较现状用途更为经济的潜在用途。
用途。
22再开发的时机再开发的时机在市场经济中，城市建成环境的再开发是在市场经济中，城市建成环境的再开发是对于土地用途的机会成本的反应，其时机取对于土地用途的机会成本的反应，其时机取决于决于（既定的既定的）建筑物价值和建筑物价值和（潜在的潜在的）地块价地块价值之间的相对变化关系。
如果值之间的相对变化关系。
如果（潜在的潜在的）地块地块价值相对上升和价值相对上升和（既定的既定的）建筑物价值相对下建筑物价值相对下降，则再开发时机趋前；
反之，则再开发时降，则再开发时机趋前；
反之，则再开发时机滞后。
机滞后。
建筑物改变用途的可能性是影响其经济寿建筑物改变用途的可能性是影响其经济寿命的一个重要因素。
命的一个重要因素。
三、城市开发的公共干预（一一）市场机制的缺陷市场机制的缺陷11外部效应外部效应外部效应是公共经济学中的概念，指社外部效应是公共经济学中的概念，指社会的某一个体或群体的行为影响到其他个体会的某一个体或群体的行为影响到其他个体或群体的利益，包括积极的和消极的两种可或群体的利益，包括积极的和消极的两种可能后果。
能后果。
外部效应的两个基本属性：
外部效应的外部效应的两个基本属性：
外部效应的作用者和承受者之间无法以利益补偿协议作作用者和承受者之间无法以利益补偿协议作为约束条件；
外部效应所导致的利益变化无为约束条件；
外部效应所导致的利益变化无法用货币价值来核算，故不受市场机制的作法用货币价值来核算，故不受市场机制的作用。
用。
22公共设施公共设施市场机制无法促使公共设施的开发。
城市市场机制无法促使公共设施的开发。
城市的公共设施涉及到社会的整体利益和长远利的公共设施涉及到社会的整体利益和长远利益，但往往没有直接的经济效益，显然是与益，但往往没有直接的经济效益，显然是与追求最大利润的市场原则相违背的。
追求最大利润的市场原则相违背的。
城市公共设施的价值在于为城市活动提供城市公共设施的价值在于为城市活动提供所必需的外部效应。
（如绿地）所必需的外部效应。
（如绿地）另外，非公共部门往往难以胜任某些公共另外，非公共部门往往难以胜任某些公共设施的开发。
设施的开发。
（水、电等）（水、电等）3价值准则外部效应难以用市场的价值准则来衡量。
在城市开发中，具有历史价值的建筑物和建成环境，以及具有美学价值的自然景观等一旦破坏，其社会代价是无法用市场价值来核算的，因此必须以社会整体的价值准则作为决策依据，需要代表社会整体利益的政府部门进行公共干预。
4合成谬误由于市场信息的不完善，社会个体的开发决策往往建立在相对局限的基础上，地块的最佳配置并不一定会带来城市整体的最优效果，反而可能导致房地产市场的供求失衡。
这就需要政府部门不仅及时地提供全面的市场信息，并且对于土地和物业的供给总量进行公共干预。
55市场垄断市场垄断土地资源的总量是有限的，土地的不可移土地资源的总量是有限的，土地的不可移动性更会导致土地供给关系的地域差异性，动性更会导致土地供给关系的地域差异性，加剧有些地区的土地稀缺程度，加上土地可加剧有些地区的土地稀缺程度，加上土地可以永续利用的特性，可能会产生地区性的土以永续利用的特性，可能会产生地区性的土地市场垄断。
土地作为经济和社会活动的物地市场垄断。
土地作为经济和社会活动的物质载体，地价昂贵是市场经济体制下的许多质载体，地价昂贵是市场经济体制下的许多城市正面临的一个主要问题，既影响到经济城市正面临的一个主要问题，既影响到经济和社会的正常发展，还会导致财富分配悬殊和社会的正常发展，还会导致财富分配悬殊的社会不公正现象。
的社会不公正现象。
（二）公共干预的方式对于城市建成环境的公共干预，政府的作对于城市建成环境的公共干预，政府的作用表现在金融政策、物质建设和规划管理三用表现在金融政策、物质建设和规划管理三个方面。
个方面。
对于需要促进开发的特定城市地域对于需要促进开发的特定城市地域（如西方如西方国家的内城国家的内城）和特定物业部类和特定物业部类（如低收入住宅如低收入住宅），政府可以采取财政补贴和税收优惠的手段，政府可以采取财政补贴和税收优惠的手段加以引导；
同样，政府也可以采取财政和税加以引导；
同样，政府也可以采取财政和税收的手段来遏制开发。
收的手段来遏制开发。
物质性的公共干预就是政府对于城市建成物质性的公共干预就是政府对于城市建成环境的公共领域环境的公共领域（包括公共设施和市政基础设包括公共设施和市政基础设施施）直接进行开发，为非公共领域的开发既提直接进行开发，为非公共领域的开发既提供了可能性，也规定了约束性。
供了可能性，也规定了约束性。
对于城市建成环境的非公共领域的开发进对于城市建成环境的非公共领域的开发进行规划控制。
行规划控制。
四、我国城市规划的实施管理体制1建设项目选址管理城市规划法第三十条，城市规划区内的建设城市规划法第三十条，城市规划区内的建设项目位址必须呈报城市规划主管部门进行选项目位址必须呈报城市规划主管部门进行选择或予以确认。
择或予以确认。
建设项目选址管理的主要内容包括选择或确建设项目选址管理的主要内容包括选择或确认建设项目的位置、提供土地使用性质和开认建设项目的位置、提供土地使用性质和开发强度以及其他规划设计要求。
如经城市规发强度以及其他规划设计要求。
如经城市规划主管部门审核同意，则向建设方核发划主管部门审核同意，则向建设方核发建建设项目选址意见书设项目选址意见书和提供规划设计要求。
和提供规划设计要求。
2建设用地管理根据城市规划法第三十一条，在城市规划区内要求申请用地的建设项目必须持国家批准建设项目的有关文件，向规划主管部门申请建设用地规划许可证。
建设用地管理的主要内容是，审核建设项目的规划方案是否与建设项目选址管理所明确的规划设计要求相一致。
根据审核结果，规划主管部门可能提出修改意见或者核发建设用地规划许可证。
3建设工程管理根据城市规划法第三十二条，在城市规划区内的新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须呈报规划主管部门，申请建设工程规划许可证。
在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。
因此，建设工程管理涉及建筑工程；
市政管线工程和市政交通工程三种类型。
第二节城市规划法规体系一、城市规划和市场经济体制在比较经济体制上，在比较经济体制上，“经济体制是指一定社经济体制是指一定社会组织内资源配置的机制、方式和结构的总会组织内资源配置的机制、方式和结构的总和，是对一定的社会模式的概括。
和，是对一定的社会模式的概括。
”而市场而市场经济体制是指一定社会组织内资源配置的机经济体制是指一定社会组织内资源配置的机制、方式和结构的总和，是使以价值规律机制、方式和结构的总和，是使以价值规律机制为核心的市场机制能够顺利发生作用的一制为核心的市场机制能够顺利发生作用的一整套组织制度和管理制度，是通过商品交换整套组织制度和管理制度，是通过商品交换实现分散决策、依靠市场机制进行社会资源实现分散决策、依靠市场机制进行社会资源配置的经济体制。
经济体制涉及的核心问题，配置的
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