法学系房地产法课件1PPT推荐.ppt
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因房地产公司无法满足其要求，遂向人民法院提起诉讼。
l问题：
l
（1）房地产公司的行为属于什么性质？
l
（2）谁是B座层6套3房屋的产权所有人？
l（3）本案应该如何处理？
l（）房地产公司的行为属于违约行为。
房地产公司违反其与华艺公司签订了的商品房预售合同的约定，在工程竣工后未经华艺公司的同意，擅自将预售给华艺公司的房屋转售给信使公司，对此，房地产公司应当承担违约责任。
l（）B座层套房屋的产权所有人是信使公司，因为在房地产公司与华艺公司、信使公司签订的两份合同中，后一份合同已经完全履行并且依法办理了房屋产权证书，表明信使公司是房屋的所有者。
ll（3）要分情况分析。
l如果华役公司起诉房地产公司一房二卖，则可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
l如果华役公司起诉房地产公司和信使公司恶意串通，则请求确认房地产公司与信使公司订立的商品房买卖合同无效。
合同无效，则登记也无效。
ll最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释件适用法律若干问题的解释件适用法律若干问题的解释件适用法律若干问题的解释l第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
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（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
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（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
将该房屋出卖给第三人。
l第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，返还已付购房款及利息、赔偿损失，返还已付购房款及利息、赔偿损失，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任偿责任偿责任偿责任：
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（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
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（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
l（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
者为拆迁补偿安置房屋的事实。
ll第十条买受人以出卖人与第三人恶恶意串通意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商商品房买卖合同无效品房买卖合同无效的，应予支持。
预告登记l指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的变动。
l（预防一房二卖）l第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权预告登记后，未经预告登记的权预告登记后，未经预告登记的权预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
l预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月三个月三个月三个月内未申请登记的，预告登记失效。
案例二：
房地产法律关系的特殊性案例二：
房地产法律关系的特殊性l1994年12月，某市政府因市政建设需要，征收该市大石镇某管理区黄岐村的土地100亩，以“统征自留用地”名义将其中10亩划拨给该村作为发展乡镇工业用地。
1995年3月，该村村民委员会与某县金叶公司签订土地使用权转让合同，约定把“统征自留用地”中的3亩转让给金叶公司用于建设商业中心。
转让价格为180万元。
该款分2期付清，首期120万元于合同签订并公证之日支付，余款在1995年底之前付清。
ll同年4月间，黄岐村村委会将土地使用权转让合同提交某市国土局备案并申请产权变更登记手续时，受到该局处罚。
l处罚决定要点为：
（1）被处罚相对人黄岐村村民委员会和金叶公司。
（2）处罚的理由是该合同双方违反了我国土地管理法及有关土地使用权出让和转让的行政法规。
将划拨土地擅自转让并改变了土地用途。
（3）处罚的内容是责令前述二相对人各补交土地出让金50万元，各交纳罚款30万元，责令补办土地使用权出让手续和变更土地用途的批准手续。
ll金叶公司认为，未办理土地使用权出让手续是黄岐村的责任，出让金和罚款理应由该村承担。
黄岐村则认为双方都有过错，不同意独自承担。
l双方协商未果，金叶公司遂以黄岐村为被告诉诸人民法院，请求：
（1）解除双方的（土地使用权转让合同）；
（2）被告退回转让金120万元及利息；
（3）判令被告全部承担补交出让金及罚款的责任；
（4）赔偿原告损失50万元。
l问题：
l
（1）原告金叶公司第（3）项诉讼请求有无原则性错误？
法院应如何处理?
为什么?
l
（2）某市国土局的处罚内容及针对的相对人是否正确，为什么?
l
（1）有错误。
是否应承担和如何承担出让金和罚款，是原被告与土地管理部门的行政管理关系，不属于民事关系。
而双方土地使用权转让关系是民事关系，两种法律关系的当事人及性质不同。
人民法院应驳回该项请求。
告知当事人向有关行政机关申请复议或另案提起行政诉讼。
l
（2）有不正确之处。
责令补办出让手续是正确的，属行政管理范围，但土地出让金属于国土部门与用地者的民事关系，应根据自愿原则协商确定或由招标确定。
同时相对人不应包括金叶公司。
因为未补办划拨土地使用权的手续及改变土地用途的责任，均在于作为土地使用权人的黄岐村。
案例三案例三:
联合开发土地协议纠纷案联合开发土地协议纠纷案l1996年7月，某市土地局与该市天海房地产公司（以下简称天海公司）签订了一份土地使用权出让合同）。
按照合同约定，天海公司获得了土地局出让的18万平方米土地的使用权。
l天海公司在付清了360万元地价款之后，对建设项目没有进行任何实际的投入。
l1996年10月，在未经主管部门批准同意的情况下，天海公司与该市阳光房地产公司（以下简称阳光公司）签订了联合开发协议。
ll协议载明：
“建设工程到桩击完工后进行地下室施工时，阳光公司在付清地价款后，国有土地使用权和房产权归阳光公司所有。
”l据此，天海公司一次性获得了阳光公司支付的540万元地价款。
该市土地局发现后，多次与天海公司负责人商谈，提出其违法事实，天海公司没有采取任何积极行动。
l
（1）本案中天海公司与阳光公司所签订的联合开发协议是否有效，为什么?
l
（2）该市土地局可以对天海公司采取什么处罚措施?
l首先，本案中天海公司与阳光公司所签订的（联合开发协议）无效。
理由是：
第一，（联合开发协议）的实质是国有土地使用权的转让，而非合作开发。
第二，天海公司转让国有土地使用权不符合法定条件，即没有按照出让合同约定进行投资开发。
法律规定，土地使用权转让的条件之一是从事房屋建设开发的，必须完成开发投资总额的25以上。
天海公司没有对建设项目进行任何投资，而以联合开发协议）的形式转让土地使用权，属于非法转让国有土地使用权。
第三，转让土地使用权的，双方当事人还必须订立书面转让合同，并办理转让登记，本案中，天海公司与阳光公司没有另行订立土地使用权转让合同，也未办理登记，其转让行为不符合法定要求。
l其次，该市土地局对天海公司可以采取的处罚措施有：
一是没收非法所得。
二是可以并处罚款。
三是对非法转让土地的直接责任人员，依法给予行政处分；
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
l案例四：
拆迁房交易纠纷案例四：
拆迁房交易纠纷l位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的住房，产权属于该市的邮电局。
1994年以来，一直由市民余某租住，每年办理一次手续，年租金800元。
l1996年6月，市房地产开发公司为了筹集资金进行房地产开发，决定于7月12日拍卖该公司管辖下的小井路25处房屋（包括35号）。
ll市政府下文通知房地产公司，按照政府关刊、井路部分道路规划要拆迁的房屋不能拍卖）的规定，35号属于不拍卖之列。
接通知后，房地产公司7月12日没有拍卖35号。
7月25日，辛某与房地产公司在明知35号属于拆迁房屋的情况下，私下达成买卖35号的协议，协议没有写明面积、结构、交房期、产权人；
而且，房地产公司要求辛某保证“今后拆迁方不与城建、土管、邮电局和房地产公司扯皮”，当日缴款15万元。
l6月21日，双方在房地产交易所办理了所有权转移手续，领取了房产证。
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（1）房地产公司有无权利出售余某租住的房屋，为什么?
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（2）房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议是否有效，为什么?
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（1）房地产公司无权出售辛某租住的房屋，理由是：
一是房地产公司不是辛某居住房屋的产权所有人。
二是该房屋属于拆迁范围，依照法律规定属于禁止转让的房屋。
l
（2）房地产公司与辛某签订的房屋买卖协议无效。
尽管双方到房地产管理部门依法进行了登记，并且取得房产权证，但由于双方交易的房屋是法律所禁止的，即买卖合同的客体不合法。
因此，房屋买卖合同无效。
l第一章第一章房地产法概述房地产法概述l第一节第一节房地产、房地产市场及房地产业房地产、房地产市场及房地产业l一、房地产的法律含义ll经经济济学学概概念念：
房地产是土土地地财财产产、房房屋屋财财产产的总称。
l法学概念：
不动产土地和地上建筑物（含地下建筑物）l地产地产:
l土地及其上下一定的空间土地及其上下一定的空间,包括包括地上地上地表地表地地下下l房产房产:
l建筑在地上、地表与地下的建筑在地上、地表与地下的各种房屋及其附属各种房屋及其附属设施设施，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房。
文化、教育、卫生、体育以及办公用房。
二、房地产市场l我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
交易活动的总称。
l注意：
房地产市场与商品市场（日用消费品、生产资料市场）、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起，形成
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