华高莱斯-北京昌平二街商业&酒店&公寓项目市场分析与定位报告PPT格式课件下载.ppt

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多功能与建筑形象力的提升：

该项目将全面提升昌平现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及该项目将全面提升昌平现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出昌平最具特色的地标性商业建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综富有变化的内部空间，将营造出昌平最具特色的地标性商业建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。

合体，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。

2REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司

（二）物业类型及规模

（二）物业类型及规模项目总规模：

项目总规模：

约约4.34.3万建筑平米（地上万建筑平米（地上3.73.7万建筑平米，地下：

万建筑平米，地下：

0.60.6万建筑平米）万建筑平米）项目分物业类型规模：

项目分物业类型规模：

项目分物业类型规模建议项目分物业类型规模建议商业商业222.52.5万平米万平米酒店酒店0.80.811万平米万平米酒店服务式公寓酒店服务式公寓0.80.81.51.5万平米万平米总计总计4.34.3万平米万平米一、整体定位一、整体定位3REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司11、商业总规模分析建议、商业总规模分析建议区域商业总规模容量区域商业总规模容量区域人口总量区域人口总量人均消费支出人均消费支出商业平均利润率商业平均利润率/（区域平均租金（区域平均租金核心商圈占比）核心商圈占比）其中：

城镇人口：

约其中：

约1414万（含高校学生），人均消费支出：

万（含高校学生），人均消费支出：

91689168元元农村人口：

约农村人口：

约11万，人均消费支出：

万，人均消费支出：

53655365元元商业平均利润率为：

商业平均利润率为：

661010区域平均租金取值为：

区域平均租金取值为：

22元元/平米平米/天天核心商圈占比：

核心商圈占比：

65658585，取值：

，取值：

8585（区域商圈相对独立，且周边消费力偏低）（区域商圈相对独立，且周边消费力偏低）区域商业总规模容量约为：

区域商业总规模容量约为：

15151717万平米万平米一、整体定位一、整体定位4REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司区域商圈从现状及潜在竞争分析，将逐步分化出三个核心区域，本项目处于中心区位，结合区域居民的相对均衡区域商圈从现状及潜在竞争分析，将逐步分化出三个核心区域，本项目处于中心区位，结合区域居民的相对均衡分布的现状，各核心区域的商业空间吸引力相当，结合商业规模定位研究稳健性的原则，商圈内部各核心区域的分布的现状，各核心区域的商业空间吸引力相当，结合商业规模定位研究稳健性的原则，商圈内部各核心区域的商业规模容量取值均等，所以本项目区域商业的规模容量约为：

商业规模容量取值均等，所以本项目区域商业的规模容量约为：

555.55.5万平米万平米结合本项目总体定位为中高端商业的形象品质要求，区域商业激烈的竞争态势和侵略性定位的要求，本项目定结合本项目总体定位为中高端商业的形象品质要求，区域商业激烈的竞争态势和侵略性定位的要求，本项目定位必须实现区域商业的中心地位，因此结合对商圈研究中中心点商业的规模占位必须实现区域商业的中心地位，因此结合对商圈研究中中心点商业的规模占45455555的比重关系，本项目的比重关系，本项目商业规模空间容量为：

商业规模空间容量为：

2233万平米万平米项目取值建议：

考虑区域商业购买力水平相对偏低的特点，本项目作为定位为中高端形象品质的商业其规模容量从项目取值建议：

考虑区域商业购买力水平相对偏低的特点，本项目作为定位为中高端形象品质的商业其规模容量从稳健性原则建议取相对小值，因此结合项目地块现状的特点，本项目商业规模上限建议为：

稳健性原则建议取相对小值，因此结合项目地块现状的特点，本项目商业规模上限建议为：

2.52.5万平米左右万平米左右一、整体定位一、整体定位5REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司22、酒店总规模分析建议、酒店总规模分析建议按照区域现有酒店星级标准及经营状况，本项目定位于四星级酒店。

按照区域现有酒店星级标准及经营状况，本项目定位于四星级酒店。

根据区域现有酒店的客房数量和入住率情况，本项目酒店作为定位于商务会议，兼顾休闲度假的根据区域现有酒店的客房数量和入住率情况，本项目酒店作为定位于商务会议，兼顾休闲度假的区域高星级酒店，结合昌平现有酒店市场的普遍规模，其客房数建议为：

区域高星级酒店，结合昌平现有酒店市场的普遍规模，其客房数建议为：

8080100100间客房；

间客房；

按照行业标准，四星级酒店每自然间的面积为按照行业标准，四星级酒店每自然间的面积为8010080100平方米，因此本项目酒店总规模建议为：

平方米，因此本项目酒店总规模建议为：

0.80.811万平米万平米一、整体定位一、整体定位6REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司二、商业定位二、商业定位

（一）商业主题

（一）商业主题精品购物广场，时尚动感街区精品购物广场，时尚动感街区关键词：

关键词：

精品精品突显项目档次，营造昌平地标，建筑的精品和环境的精品突显项目档次，营造昌平地标，建筑的精品和环境的精品时尚时尚项目定位于昌平的中高端人群，品质时尚，迎合区域主力年轻消费客群的需求特色。

项目定位于昌平的中高端人群，品质时尚，迎合区域主力年轻消费客群的需求特色。

活力活力项目特色化地引入了动感、时尚的活力无素，展示项目商业特色，营造竞争差异化优势项目特色化地引入了动感、时尚的活力无素，展示项目商业特色，营造竞争差异化优势7REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司

（二）业态类型及布局

（二）业态类型及布局业态类型及布局建议：

业态类型及布局建议：

二、商业定位二、商业定位业态类型及布局建议业态类型及布局建议楼层楼层业态类型业态类型四层影院、休闲健身中心三层美食广场、数码娱乐城二层精品商业街一层地下一层超市8REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司（三）各业态定位建议（三）各业态定位建议11、超市、超市二、商业定位二、商业定位11）规模确定）规模确定昌平现有超市市场分析昌平现有超市市场分析布局分析布局分析昌平现有超市主要分布在以鼓楼南北街和政府街、府学路构成的十字线上，由于昌平卫星城城区范围有限，因此超市的布局相对较为集中；

9REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司二、商业定位二、商业定位昌平现有超市市场分析昌平现有超市市场分析规模分析规模分析昌平现有的品牌连锁超市，营业面积大多为10002500平米左右，最大一般不超过3500平米。

超市超市位置位置营业面积营业面积泰乐福第八分店西关三角地5号约3500平米京北美廉美超市政府街16号正在装修，装修后规模不详美廉美超市府学路，国泰百货西侧约2500平米物美超市鼓楼西街1号约2000平米新世纪超市鼓楼南街，新世纪商城一层约1000余平米华普超市阳光店府学路，阳光商厦一层约1500平米昌平主要超市规模一览：

10REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司二、商业定位二、商业定位昌平现有超市市场分析昌平现有超市市场分析现有品牌分析现有品牌分析目前昌平市场上已有的超市主要为内资品牌，如美廉美、物美、泰乐福、华普、小白羊、世纪联华等，符合“内资品牌近年向郊区拓展的战略布局”、以及“内资品牌超市进入北京远郊区县的步伐明显快于外资品牌超市”的普遍战略发展规律，同时也表明，租金高、郊区客流量达不到相应的规模水平和进货商品成本偏高是外资超市尚未进入北京远郊区县的主要原因。

因此，现阶段昌平这样的卫星城，仍是内资知名品牌连锁超市重点考虑的发展区域。

经营状况分析经营状况分析据现场实地调查，昌平主要超市的人流量都比较大，提袋率很高，尤其是节假日及周末，表明经营状况均较好。

同时，随着人均可支配收入的逐年上升，昌平人越来越接受价廉物美的超市购物习惯。

11REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司二、商业定位二、商业定位超市经营商家需求超市经营商家需求经营商家经营商家超市类型超市类型营业面积要求营业面积要求其他选址要求其他选址要求物美综合超市单层15006000平米临交通主动线交汇处；

以半径1.2公里的商圈中有2万户居民为宜；

物业不超过2层，以1层为佳，卖场以方形最好。

华润万家综合超市40006000平米一级城市若干居民区的中心地带、二级城市中区域性商业中心和居民区、三级城市或重要城市的中心商业区内发展。

苏果大型社区店5000平米左右贴近社区，周边有稳定的居民量。

乐购小型社区大卖场35005000平米位于商业核心地点兴万家社区型综合超市20006000平米单层不少于2000平米，楼层数不超过2层；

层高以5米为宜，净高不低于3.2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳；

消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5-8万人，且周边人口具有一定的增长趋势；

联华标准超市10005000平米中心城区的商业中心上图可以看出，国内知名品牌连锁超市的选址面积范围从上图可以看出，国内知名品牌连锁超市的选址面积范围从1000100060006000平米不等，但综合超市多集中在平米不等，但综合超市多集中在该范围的上限区间，即该范围的上限区间，即3000300060006000平米之间，说明该规模是相对合适的一个面积区间。

平米之间，说明该规模是相对合适的一个面积区间。

国内部分品牌连锁超市选址要求国内部分品牌连锁超市选址要求12REGALLLOYDS華高萊斯國際地產顧問華高萊斯國際地產顧問（北京北京）有限公司有限公司二、商业定位二、商业定位本项目超市规模确定本项目超市规模确定原则一：

原则一：

本项目商业定位的原则之一是侵略型商业，因昌平市场本身商业容量已经具有很高的饱和度，所以本项目超市也同样带有侵略市场、抢占市场主力客群的性质，打造现有超市的升级版。

因此，要在