万科-世联-长沙西街商业项目营销策划报告2008年-169PPTPPT文档格式.ppt

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长沙市尚东板块，人民东路上，古曲路以东；

项目地址：

地理位置：

距五一广场地理位置：

距五一广场77公里公里1515分钟车程，火车站分钟车程，火车站55分钟车程，黄花机场分钟车程，黄花机场3030分钟车程；

分钟车程；

配套：

综合商场：

大润发超市（拟建）、沃尔玛超市（在建）、马王堆集贸市场、万家丽建材大市场、好百年医院：

医院：

湖南旺旺医院幼儿园：

幼儿园：

湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园学校：

学校：

二十九中、田家炳实验中学资源：

资源：

浏阳河风光带浏阳河浏阳河东三环东三环人民东路人民东路长沙大道长沙大道古曲路古曲路本项目本项目芙蓉芙蓉区政府区政府湖南湖南旺旺旺旺医院医院大润发超市大润发超市沃尔玛沃尔玛万家丽路万家丽路五一五一广场广场黄花黄花机场机场浏阳河风光带浏阳河风光带水云间水云间星城星城世家世家国国际际华华城城东郡东郡项目印象2：

万科进入长沙的首个项目,收购原南都的西街花园项目前二期由南都地产开发前二期由南都地产开发,万科二期接手万科二期接手,第三期才是万科正宗之作第三期才是万科正宗之作人人民民东东路路古古曲曲路路一期一期二期二期三期庭院别墅三期庭院别墅高层高层学校学校一一期期二期二期三期三期分期分期项目名称项目名称南都西街花园南都西街花园万科西街花园万科西街花园万科西街庭院万科西街庭院产品产品5层、层、11层产层产品品以以5层产品为层产品为主主16层小高层层小高层+合院别合院别墅墅主力户型主力户型125-145平米平米3、4房房TH200-250平米平米小高层小高层170-190平米平米公寓公寓80-90平米平米开盘时间开盘时间2004年年2007年年3月月2007年年12月月开盘价格开盘价格2560元元/平米平米4400元元/平米平米12000元元/平米平米容积率容积率1.371.371.76建筑风格建筑风格德国简约主义德国简约主义德国简约主义德国简约主义原创中式原创中式项目印象3：

万科独立打造三期升级版产品,第五园式的中式人文别墅社区分期分期第三期产品占地面积占地面积35716.72平方米建筑面积建筑面积63179.7平方米容积率容积率1.76车位比车位比1：

0.5产品产品由6栋小高层和9栋合院别墅构成风格风格原创中式风格面积区间面积区间TH面积在200-250平米，小高层170-190平米，公寓产品80-90平米基本指标：

基本指标：

万科第五园万科第五园项目印象4：

三期目前已在销售阶段要求在指定时间内完成预订的销售额，总体实现.9亿08年年6月月08年年9月月08年年12月月08年年5月月08年年4月月TH开盘6月清盘4月下旬宽景大宅上市/22084.1平米5月下旬二期宽景大宅上市/16939.55平米6月下旬三期商业上市/3100平米一二期商业持续供货/5796平米一二三期车位持续供货/18050.73/一二期储藏间持续供货/6015平米阶段完成时间本阶段销售金额委托方期初提供可售库存第一阶段2008年4月1日至2008年6月30日18000万元4月1日:

13500万元5月1日:

16500万元第二阶段2008年7月1日至2008年9月30日16000万元6月1日:

12000万元第三阶段2008年10月1日至2008年12月31日5000万元07年年12月月精装公寓推出08年月年月二期库存持续供货总体库存：

13529平米注：

第一季度万科自身计划实现个亿，后三季度代理公司实现个亿注：

第一季度万科自身计划实现个亿，后三季度代理公司实现个亿项目印象：

资金快速回笼&

万科品牌确立资金快速回笼：

资金快速回笼：

实现5个亿销售目标，现金为王品牌建立：

品牌建立：

万科长沙首个项目，为万科长沙后续项目奠定品牌影响力项项目目实现目实现目标标大势研判大势研判1趋势。

2007年，房地产调控的金融政策年，市场迅速转冷，且影响已明显延续到2008年那么长沙房地产将迎来怎样的变化呢？

北京北京楼市陷入量跌价跌楼市陷入量跌价跌数据显示，今年1月至10月，房屋销售价格上涨10.6%，销售面积同比降幅降幅26%26%。

11月12日至18日，北京楼市开盘均价飙升至18000多元平方米，四环内开盘均价达到22400元平方米。

但此后京城楼市预售均价开始走低，整体开盘均价降至12233元平方米，环比下降下降39.64%39.64%。

上海上海房价不降神话破灭房价不降神话破灭11月份，上海市商品住宅的成交均价由10月份1150011500元平米下降到元平米下降到1070010700元平米元平米，各种名目降价措施层出不穷，如明码降价：

如闸北的新弘国际公寓，目前景观房价格为1.9万/平米，而之前推出的非景观房单价也已达到了2万/平米，暗降策略以及各种优惠措施等。

广州广州1/31/3楼盘开始降价楼盘开始降价10月底，广州有的开发商公开降价最高折扣达最高折扣达4040万元万元，买家仍按兵不动；

天河某楼盘前5名买家送一成首付，再送10年利息增值额，优惠总额达到3232万元万元/套套；

从11月1日开始，举行“现楼购房节”，最高让利1313万万元元/套套；

日前开盘的金沙洲某楼盘，从预期的1.1万平米调低到7500元平米，降幅在30%30%以上以上；

深圳深圳住宅均价环比下跌严重。

住宅均价环比下跌严重。

11月，深圳住宅成交价格均价13446元平方米。

其中，深圳六区中有四个区出现了均价环比下跌的情况，最大降幅达最大降幅达24.28%24.28%。

一线城市迅速波及，其中以珠三角城市反应尤为严重珠三角：

环渤海：

长三角：

现象：

1价格：

新政前广州的一手房价格一直走高，从1月份的7140元/平方米，攀升到10月份的11574元/平方米。

成交量却不那么稳定，1010月是一个转折点月是一个转折点，价格环比升了19%，成交量却骤降了成交量却骤降了31%31%。

11月份成交量继续低迷，价格价格下调了下调了10%10%。

其中最大的影响因素当数从紧的金融政策。

新政后，广州三分之一的楼盘降价三分之一的楼盘降价。

2成交量：

广州一手住宅成交面积总体呈下降成交面积总体呈下降态势，07年1-10月成交面积同比2006年下降下降8.2%8.2%。

其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%。

11月与去年同期相比更是下降了41.1%。

广州：

新政影响最先表现者，降价幅度大，速度快，波及面广。

原因探究：

成熟型市场，居住需求早已被充分释放后相对稳定价格上涨过快，超出大部分消费者承受力.且客户趋于理性和保守本地大开发商为主导市场，多为资金运作型公司，对资金流的敏感性高新政前价格新政后价格万科金色康苑预计价格2万元/m21.3万元/m2时代花生二期预期价格1.5万/m21.2万/m2合一国际1.1万1.2万开发商通过送家电、送车库、送物管费和额外开发商通过送家电、送车库、送物管费和额外折扣等措施进行隐性降价折扣等措施进行隐性降价楼盘名称楼盘名称开盘时开盘时间间推售套数推售套数成交套数成交套数销售销售率率万科第五园3期9.855817331%31%龙园意境华府9.281271814%14%佳兆业.可园7期10.11102877.89%7.89%天集雅苑10.53134715%15%深圳：

深圳：

最先观望，市场经历短暂僵持后成交量迅速萎缩，价格明最先观望，市场经历短暂僵持后成交量迅速萎缩，价格明显下降。

显下降。

成熟型市场，居住需求早已被充分释放后相对稳定价格上涨过快，超出大部分消费者承受力.且客户特征更为多元/向上各类开发商云集,其中不乏资金雄厚实业型或具有全国背景的上市场公司,抗风险力相对较强现象：

11、“金九银十金九银十”不在，成交面积较年中萎缩约不在，成交面积较年中萎缩约40%40%，新项目开盘率多在，新项目开盘率多在30%30%以下以下22、投资客户比例下降：

新政前普遍在、投资客户比例下降：

新政前普遍在4040以上，有些项目甚至高达以上，有些项目甚至高达7070。

新政后投资客比例下降到。

新政后投资客比例下降到3030以下。

以下。

33、月深圳房贷紧缩，使观望（看跌）心理加重、月深圳房贷紧缩，使观望（看跌）心理加重,二手房市场低迷传递压力（比价看跌）二手房市场低迷传递压力（比价看跌）惠州市场：

惠州市场：

受深圳波及效应严重，受深圳波及效应严重，泡沫大的惠城区市场快速反泡沫大的惠城区市场快速反应应“量价齐跌量价齐跌”新政表现：

新政表现：

11、成交量锐减成交量锐减，惠城由政策前平均每月，惠城由政策前平均每月20002000套，锐减到套，锐减到1111月的月的699699套，面积套，面积缩减缩减2626，销售面销售面积积99月份达到月份达到12.312.3万平方米，万平方米，1111月下降到月下降到9.19.1万平方米，下降了万平方米，下降了26%26%22、新政后开盘的楼盘、新政后开盘的楼盘价格明显下降，开盘销售率骤减价格明显下降，开盘销售率骤减，楼盘，楼盘“几天卖光几天卖光”的传奇终结的传奇终结33、投资客户投资客户被挤压，迅速被挤压，迅速退场退场。

数据来源：

惠州市房产管理局惠城楼盘政策前对外均价（元/平米）开盘实际销售均价（元/平米）销售率金迪星苑第八期_青花园5500500010%万林湖第三批单位（洋房）550051006光耀城市广场7000（带装修）6300（带装修）30凯旋国际5000（带装修）4200（带装修）38新政后新开盘项目，均价都比政策前降新政后新开盘项目，均价都比政策前降低，且销售率低。

低，且销售率低。

l前前99个月个月惠城区共有18810套商品房完成销售,平均每个月平均每个月20002000套套左右；

l1010月份月份惠城区共有884884套套商品房完成销售；

l1111月份月份惠城区共有669669套套商品房完成销售;

区域市场的冷热不均，惠阳大亚湾紧邻深圳龙岗工区域市场的冷热不均，惠阳大亚湾紧邻深圳龙岗工业区市场不受影响业区市场不受影响惠州近几年价格涨幅过热，存在一定泡沫。

惠州近几年价格涨幅过热，存在一定泡沫。

0505年惠城均价年惠城均价23002300元元/平米，投资客进入后平米，投资客进入后0606年年30003000元元/平米，平米，0707年上半年达到年上半年达到50005000元元/平米平米惠阳大亚湾紧邻龙岗工业区，价格优势与自住需求，自住盘市场表现好。

惠阳大亚湾紧邻龙岗工业区，价格优势与自住需求，自住盘市场表现好。

新政前后美岸栖庭两期开发表现新政前后美岸栖庭两期开发表现项目名称项目名称美岸栖庭银湖阁美岸栖庭银湖阁美岸栖庭龙华阁美岸栖庭龙华阁推售套数推售套数136套264套开盘时间开盘时间2007年9月23日2007年10月14日均价均价4500元/平米4900元/平米（800精装）开盘销售率开盘销售率93.3%50.38%客户构成客户构成深圳客户约占90%，其他客户约10%龙华、龙岗深圳自住客户90%，年龄集中2535自住盘德州城自住盘德州城推售套数：

424套推售时间：

2007年10月27日开盘均价：

4300元/平米开盘销售率：

91.5%自用客户比例占80左右，其中又以坑梓、坪