青岛奥特莱斯市调报告完整版PPT资料.ppt

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青岛市主城区是指市南、市北、崂山、李沧、城阳、黄岛。

*人口统计为常住人口，数据来源于青岛市统计局。

数据来源：

青岛市统计局3宏观数据88007800680058004800年度GDP与增长率380028001800800200820092010GDP201120122013年度增长率20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%330028002300180013008003002008年度零售额25%20%15%10%5%0%420092010零售额201120122013年度增长率青岛市人口与年龄分布40,00030,000人均购买力15-64岁76%65岁及以上10%20,00010,00014岁以下14%-20092010201120122013可支配收入（人民币,市区）消费支出（人民币,市区）注释：

表中人口统计指青岛市常住人口数据来源:

青岛市统计局,第6次人口普查,2010GDP（亿元）年度增长率零售额（亿元）年度增长率青岛市可支配收入分析2017年中高端消费群体所占比重将上升到47%（年度可支配收入大于30,000元）。

100%12%14%17%80%60%40%20%20%26%31%35%39%43%47%中高端消费群体比重将达到或超过47%150kRmb这一临界点是指消费者开始在有一定规模的零售机构，大型超市，购物中心和奥特莱斯消费。

0%数据来源:

EIU临界点:

30k（$4,900）/人/年=81k（$13k）/每家/年=6,750/每家/月5不同收入群体所占比重0%1%1%2%2%5%6%8%临界点：

人民币30,000元20002001200220032004200520062007200820092010201120122013E2014F2015F2016F2017F青岛市区经济指数各区GDP（亿元人民币）1600140012001000800600400200-市南*原市北*原四方李沧崂山原黄岛20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%莱西平度即墨胶州城阳区GDP（亿元）GDP年增长率社会消费品零售额（亿元人民币）40035030025020015010050-胶南社会消费品零售额（亿元人民币）*2012年，青岛市行政区划包括“七区五县”（如地图所示））.2013年，市北与四方合并成立新市北区，黄岛与胶南合并，成立西海岸经济新区，青岛市行政区划变为“六区四县”。

因目前只能得到2012年数据，故如上地图和数据是根据2012年行政区划编制（青岛市统计年报，2012）.6市南市北四方李沧城阳市南*原市北*原四方李沧崂山原黄岛城阳黄岛区崂山青岛市旅游市场概况乘客流量青岛流亭国际机场14,000,00012,000,00010,000,0008,000,0006,000,0004,000,0002,000,000-20082009201020112012全部乘客量%较上年变化百分比0%15%10%5%20%1000800600400200国内外旅游收入20.0%16.0%12.0%8.0%4.0%-20082009201020112012年度增长率收入（亿元人民币）0.0%国内外过夜逗留旅客数（万）70006000500040003000国外游客来源地划分2012其他15%欧洲12%北美7%20001000-20082009201020112012国外逗留旅客数国内逗留旅客数合计亚太66%数据来源:

青岛市统计局7青岛市旅游业分析青岛，以其保存完好的德国建筑和狭长海滩而闻名，是中国旅游胜地之一。

而且，每年这里都会有一系列的展览或庆祝活动。

其中，每年八月为期两周的青岛国际啤酒节，吸引了大批的国内外游客。

得益于其全年温和的气候，便利的交通，多样化的休闲娱乐设施和发达的MICE设施（Meetings/会议、Incentives/奖励旅游、ConferencingandConventions/大型企业会议、ExhibitionsandExposition/活动展览和Event/节事活动），青岛已经开始引起国内外MICE组织者们的注意。

青岛有潜力成为中国MICE的领头羊，这会进一步刺激青岛旅游业和酒店业的需求。

作为北京2008年奥运会帆船赛的举办地，青岛在世界范围的知名度进一步扩大。

多样化的历史和文化名胜，古老的街道和欧式建筑，以及保存完好的天主教堂在青岛老城区几乎随处可见。

青岛沿渤海湾而居，与黄海相望。

游客及青岛市民可以尽情享受这里的海边雕塑公园、海滩和极地海洋世界。

历史文化海洋资源崂山是道教的发源地，具有几千年的历史。

崂山及其群山以其独特的风光吸引力成千上万的游客。

地文景观人文活动青岛啤酒闻名于世，每年秋天啤酒城的庆祝活动热闹非凡，啤酒街上到处都是游客的足印。

即墨也以其自然温泉和国际水准的高尔夫俱乐部而为世人所熟知。

8数据来源:

仲量联行青岛市旅游业分析主要景点莱西湖公园（国家3A级景区）莱西湖生态（国家4A级景区）即墨温泉度假村（国家4A级景区）即墨鹤山风景区（国家3A级景区）崂山景区（国家5A级景区）即墨胶州城阳市北李沧崂山市南黄岛海边木栈道（国家4A级景区）青岛极地海洋世界和海底世界（国家4A级景区）尽管拟建项目在图中某些风景区周边，但是这些景点与青岛市南部比较，并无特别之处，因此，我们对于项目周边的旅游设施没有进行深入分析。

山景区（国家4A级景区）莱西平度米兰小镇奥莱青岛华山国际高尔夫俱乐部（国家3A级景区）方特梦幻王国（国家4A级景区）青岛啤酒街（国家3A级景区）大珠山景区（国家4A级景区）金沙滩（国家4A级景区）海边景点区（国家4A级景区）数据来源:

仲量联行9青岛酒店业市场概况从地域上划分，青岛的酒店可以划分为三个细分市场市南区香港中路，崂山区石老人，黄岛区凤凰岛。

随着甲级写字楼和高品质住宅楼的发展，香港中路现在在青岛的酒店业市场占据主导地位。

然而，随着崂山区和黄岛区的发展，石老人和凤凰岛地区将会成为酒店投资者和运营者的青睐。

酒店入住率和成交率通常在每年的二、三季度达到峰值。

因为在气候比较温和的月份，随着休闲旅游的增多，对于酒店的需求也会增加。

每年8月份的青岛国际啤酒节，在酒店业季节性变化中也扮演了重要角色。

冬季相对来说需求不旺，因为青岛冬季比较寒冷。

MICE的需求在冬季也呈下降趋势。

星级酒店供应量分析（所有客房）（2013年第3季度）酒店客房入住率%平均每晚房价（人民币）每晚可售房收入（人民币）五星*103,51176.3%1,014774四星327,12675.5%488368三星739,55169.6%324226三星酒店37%四星酒店27%二星酒店12%五星酒店24%*10家五星级酒店由青岛市旅游局提供，另有6家酒店不在旅游局名单中，但按国际标准可归为五星级酒店10数据来源:

仲量联行青岛客流圈分析客流圈：

30-60-120分钟客流圈120分钟60分钟直线半径30分钟青岛实际驾驶半径11青岛市各客流圈人口情况30分钟客流圈（人口）备注5,279,76310,325,53829,720,829尽管2小时的驾驶半径可以到达华北平原密集人口区，但是青岛靠海的地理位置及自身较少的人口，使得其集群效应并不明显。

周边城市（主要指市区，及地方县级城市）客流圈人口情况人口总数1小时客流圈（城区）备注青岛是山东半岛南部唯一的大城市，但是2小时客流圈内有多个地级城市，比如烟台和连云港，因其与青岛距离较远，不能对青岛的消费客群提供有力支撑。

3,695,86413,695,86448,788,42912青岛客流圈分析1小时客流圈（人口）2小时客流圈（人口）1小时客流圈（人）2小时客流圈（城区）2小时客流圈（人）城市收入水平分析*下表列出了青岛市交通圈所涵盖的主要城市，以及30-60-120分钟交通圈预测人口数量和当地平均可支配收入情况。

周边城市以沿海城市为主，经济发展较好，收入水平较高。

城市青岛烟台威海潍坊东营淄博临沂日照连云港30分钟（人口）5,279,763-32,14530,7227,919,593254,044-1,969,969-181,932-8,975,5255,976,737835,6697,550,73759,376226,0341,677,5302,778,1091,641,11228,2472012平均可支配收入（人民币）32,14530,04528,63025,81730,95328,18924,45222,81724,342N/A注释:

本表中数据涵盖全部人口，不仅限于主城区。

13青岛客流圈分析加权平均收入1小时（人口）2小时（人口）数据来源:

EIU基础设施分析-青岛的铁路和高速公路3220411563721421234567青银高速青新高速环湾高速青兰高速沈海高速威青高速滨海大道12312国道204青岛-济南铁路青岛-新沂铁路青岛-烟台铁路胶州湾跨海大桥胶州湾海底隧道市中心20414数据来源:

仲量联行MapsbyGoogleMap图例:

米兰小镇奥莱青岛高速路网发达，主城区有三条快速路和两条海上通道。

全长41.6公里，胶州湾跨海大桥是世界上最长的海上大桥，极大地缩短了青岛市区和黄岛的距离。

这有助于“一小时经济圈”的形成。

胶州湾海底隧道，全长7.8公里，由市南区到黄岛的距离缩减了30分钟，对于胶州湾西海岸地区经济的发展，起到了很好的促进作用。

14基础设施分析-项目周边交通32204115637214212312204MapsbyGoogleMap米兰小镇奥莱15拟建的米兰小镇奥莱项目位于西海岸经济新区，靠近204国道（连接青岛北部和市中心）。

日前，国务院批复设立青岛西海岸新区，青岛西海岸新区正式成为中国第九个国家级新区。

配合西海岸新区的建设，新区的交通建设正在加紧的规划布局中。

米兰小镇奥莱14机场距青岛流亭国际机场60多公里，通过沈海、青兰高速可快速到达；

轻轨、地铁轻轨R3、地铁M1号线今年动工，2015年M6号线动工，同时打造城区快速公交线网，打造20分钟青岛生活圈。

公路中国最长的高速公路沈海、青兰高速在此交汇；

沿滨海大道，经跨海大桥至主城30分钟，经海底隧道至主城20分钟；

铁路胶济铁路和建设中的青连铁路连接全国铁路网；

青岛地铁2009年规划，目前正在建设中-M3：

2015年完工，共22站。

-M2：

:

2012年12月开工，预计2016年完工，共22站。

-M1：

预计2016年开工，2019年完工，共15站，连接青岛机场。

-M4&

M5：

规划当中，目前尚无完工日期。

未来，黄岛和城阳也将与青岛市区地铁相连，目前规划正在进行中。

M1M2M3M4M5MapsbyGoogleMap16数据来源:

仲量联行基础设施分析-青岛地铁竞争对手分析-青岛现存的奥莱项目目前青岛有5个奥莱项目，基本都位于郊区。

海泉湾奥