重庆仁安龙城国际提案PPT格式课件下载.ppt

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六次调整存款准备六次调整存款准备金（金（20112011年年66月月1414日）日）导向存款准备率的持续调整，会加剧楼市买卖双方的博弈，最终会导致楼市成交量增幅的逐渐回落。

一房一价一房一价（20112011年年55月月11日）日）导向有利于落实楼市调控，禁止开发商捂盘，能够有效抑制房地产违规行为。

调控还在继续，指向非常明确：

l抑制投资性需求、规范改善性需求、保护刚性需求。

抑制投资性需求、规范改善性需求、保护刚性需求。

l市场正在销售的产品呈现市场正在销售的产品呈现“大小两极大小两极”销售困难的特征销售困难的特征l住宅市场成交冷淡，投资方向转向商业市场。

住宅市场成交冷淡，投资方向转向商业市场。

房地产市场成交房地产市场成交截至6月，今年上半年住宅产品销售34026套，销售总面积3297730.93平方米，销售套数和销售面积分别同比仅仅上涨了2.2%和6.74%。

但与此同时，上半年的商业地产却迅速发力，势头远远超过传统的市场主力住宅。

统计数据表明，今年1-6月重庆主城区内商业产品销售10556套，销售总面积947417.37平方米，销售套数和销售面积分别同比去年上涨了69.85%和73.79%！

l商业地产投资风生水起，众多知名发展商投资商业地产的比例放大。

商业地产投资风生水起，众多知名发展商投资商业地产的比例放大。

l国家鼓励内需及第三产业的发展将对商业地产推波助澜。

国家鼓励内需及第三产业的发展将对商业地产推波助澜。

在今年上半年的几个月时间中，除了在临近的5月商业稍微显得有点疲软，其余时间的表现一直都比较抢眼，特别是在3月份，更是出现了商、住销售大幅反差的现象。

住宅产品无论是同比还是环比的数据都出现了严重下滑，而商业板块的销售数据则无论是同比或环比的数据都出现了大幅上扬,重庆商业地产综合体项目今年将突破80个,保利未来3年的商业投资比重将达到总投资的30%，中海也将在重庆同时运作三个商业项目.城市主要商业布局城市主要商业布局l城市向北，龙头寺作为北部区域版块发展潜力较大城市向北，龙头寺作为北部区域版块发展潜力较大l龙头寺龙头寺1010分钟距离有观音桥、江北嘴两大商业与商分钟距离有观音桥、江北嘴两大商业与商务的核心版块，未来发展将寻找其市场缝隙与依托资务的核心版块，未来发展将寻找其市场缝隙与依托资源，目前而言尚未形成商圈发展的态势；

源，目前而言尚未形成商圈发展的态势；

杨家坪石桥铺沙坪坝解放碑观音桥龙头寺南坪江北嘴l城市向北，城市北部商圈及网点发展迅速；

城市向北，城市北部商圈及网点发展迅速；

l观音桥已成为城市北部商业主要聚集地；

观音桥已成为城市北部商业主要聚集地；

l江北嘴将成为城市未来的核心江北嘴将成为城市未来的核心CBDCBD；

l龙头寺居两者期间，商圈格局尚未成型；

龙头寺居两者期间，商圈格局尚未成型；

商业类型商业类型服服务人口人口辐射距离射距离代表物业形式代表物业形式道路道路公共交通公共交通交通方式交通方式交通交通时间便利型便利型ClubsClubs1500-5000人100-500米内部会所小区内部道路无步行2-5分钟街坊型街坊型StreetStreet1-3万人1-2千米住宅底商，街区内部道路，支路公交站点步行5-10分钟邻里型里型NeighborhoodNeighborhood5-10万人3-5千米集中型物业支路，次干道公交分站步行、骑车、机动车10-15分钟区域型区域型DepartmentDepartment15-30万人5-10千米复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟城市型城市型CityCity50-100万人10-30千米商业综合体集群交叉主干道公交总站，地铁，快速公交骑车、机动车30-60分钟泛城市型泛城市型BeyondCityBeyondCity200万人以上城际范围专业市场型商业中心城际道路交通枢纽中心机动车60分钟以上商业研究分级模型在商业分级模型中，本项目属于区域性商业属于典型的外向型商业宏观商业环境l商业地产投资与租赁市场活跃，市场环境好商业地产投资与租赁市场活跃，市场环境好l城市向北，区域商业市场环境较好城市向北，区域商业市场环境较好l区域附近已有较为成熟的商业商务中心区域附近已有较为成熟的商业商务中心l区域版块商圈发展尚未成型区域版块商圈发展尚未成型区域商业l项目整体属于区域型商业，一期为邻里型项目整体属于区域型商业，一期为邻里型在对该项目作实地考察的时候，我们驱车绕着鱼洞驶了一大圈，却发现浓缩鱼洞人生活方式的地段就这么一小圈，我们也惊喜的发现我们的项目就在这一小圈的中心位置，发现这一小圈、这一大圈里的他、她.他们在那里，我在哪里？

这需要我们感性的认识和理性的研判！

中天广场占地21170平方米协信巴南天地建筑面积8.01万平方米，其中商业部分面积5.43万平方米建筑面积5.83万平方米，占地面积1.28万平方米黄泥磅商圈超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、零售、酒店五里店商圈超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、零售火车站商圈超市、餐饮、休闲、服务、零售、酒店鲁能星城320万方商业街区+集中商业龙头寺公园体育公园北城中央安置房保利香槟爱都会安置房盛创项目中渝项目金科花园长安华都长安丽都上品16天江鼎城东和花园御景天成洋河花园区域商业大态势商圈脉络商业形态消费地图业种业态分布人潮、人流、聚集区域商业人流商业脉络汇聚档次新兴商业形态缺乏新兴商业形态缺乏大型休闲公园分布大型休闲公园分布新溉路、天宫路主轴新溉路、天宫路主轴集中式商业缺乏集中式商业缺乏扼守公园北大门扼守公园北大门百货零售主力店缺乏百货零售主力店缺乏餐饮、娱乐、休闲餐饮、娱乐、休闲休闲景观氛围利用休闲景观氛围利用主体型商业缺乏主体型商业缺乏交通人流交通人流生活类商业为主生活类商业为主社区人流社区人流步行休闲文化缺乏步行休闲文化缺乏主题特色缺乏主题特色缺乏街区类商业形态分布街区类商业形态分布社区型商业为主社区型商业为主社区、交通枢纽分布社区、交通枢纽分布社区及交通人流导入社区及交通人流导入区域及交通人流组织区域及交通人流组织公园休闲人流导入公园休闲人流导入生活类主力店为主生活类主力店为主便利性设施缺乏便利性设施缺乏宏观商业环境区域商业产品价值l社区类街区型商业为主，无集中效应社区类街区型商业为主，无集中效应l主题式商业缺乏，主题文化元素稀缺主题式商业缺乏，主题文化元素稀缺l商业元素、文化元素、人性化尺度缺乏商业元素、文化元素、人性化尺度缺乏l百货零售类商业缺乏，难形成商圈演变百货零售类商业缺乏，难形成商圈演变l商业模式较为传统，赢利模式较为单一商业模式较为传统，赢利模式较为单一033-1033-1032、031-1、030规划布局产品类型判断产品昭示性人流动线物业条件产品昭示性判断产品对人流的影响实用性满足高层合围，内街尺度内广场，无外广场内街人流导入较难新溉路沿街昭示性佳人性尺度不足内街布局，局部独栋一期商业体量1.8万方无规模效应内广场功能完善适合零售类商业展示外部动线，临街商铺街区式产品规划产品价值天宫路沿街绿化遮挡配套类及餐饮娱乐类产品尺度产品尺度判断商业向高楼层渗透主力店人流的利用垂直动线需整合引主力店人流进内街产品商业性包装广告、导视系统等各功能物业条件满足业态规划，预先设计宏观商业环境区域商业产品价值l街区式内街产品规划，克服内街人流导入难街区式内街产品规划，克服内街人流导入难l一期商业无规模效应，定位宜专、精、深一期商业无规模效应，定位宜专、精、深l局部招商性较好，局部昭示性差，合理利用局部招商性较好，局部昭示性差，合理利用l预先考量物业条件满足，商业包装到位预先考量物业条件满足，商业包装到位宏观商业环境区域商业产品价值项目定位项目资源商业主题它山之石一种商业、一种居家满足前所未有的满足商业建筑写字楼建筑领域产品尺度办公居住满足主题聚客住商混合定位YouAreHere!

仁安品牌赛伊法则商业环境办公空间CommerceResidence空间相融界面商业界面办公界面宏观商业环境区域商业环境办公公寓领域影响主题式商业缺乏，相关主题元素缺乏商业休闲文化，人性尺度不足忽略购物逛街心理，缺乏安定、参与娱乐的空间商业感官缺乏，商业便利、趣味、舒适性不足商业主轴不足、缺乏商业领域感无商业地标建筑建筑相融界面追求开发最大化、降低办公及住宅生活品质堆叠体量过大失去生活本质缺乏人性化办公与居住空间，只满足基本需求商业干扰，尚未研发住商混合最佳模式高层公寓无地景，缺乏小区环境感本案建筑领域人性尺度商业尺度商务、居住满足缝隙缝隙需求需求主题聚客最优场所城市最适商业居住混合提案项目定位YouAreHere!

仁安项目品牌SaysLaw赛伊法则精确目标客群的主题定位，在建筑、景观、灯光、导视、广告、业态规划、租户组合等全面围绕项目的主题定位融入主题文化元素业态规划、产品定位满足主题聚客，同时促动人流水平与垂直、外部与内部人流的循环与互动满足人性化尺度、商业尺度的硬件设计与环境项目边界的办公与生活领域感住商各得其所的新城市哲学大隐于市的居家私密保障完善配套的城居公寓置身主題消费商业的内需满足便利氛围，同时相融于商圈环境，体现场所领域感业态互动策略、商住互动策略保证项目经济效益的最大化的同时突化在步行街理所當然的主题聚客第一品牌地位特色商务配套的功能满足地标建筑对主题文化精神的精彩诠释以商业为主脉络的城市品质生活空间置入置入商、办公、居住复合功能的统一实现家庭娱乐的主题定位，家庭生活关联业态的扎堆与氛围营造策略思想的三条主轴创意文化产业的主题定位，独具魅力的精致商务与商业家庭生活购物、生活机能配套的基本满足，同时满足家庭娱乐、聚会、宴请、休闲等消费需求的满足，增加儿童类娱乐设施与家庭娱乐环境氛围的营造与商业包装。

商业定位策略时尚零售的主题定位，引进新兴的商业模式强势切入创意类如建筑设计、视觉设计、广告设计、服装设计等创意文化类公司的引进，形成办公工作室、商铺展示的商业与展示的互动，同时引进餐饮、休闲类及部分商务配套，重庆区域独有。

引进城市精品奥特莱斯、零售加盟中心等的商业模式，以特色零售类克服非传统核心商圈区位的弊端，形成城市区域独有的时尚零售主题商业街区，提高形象，增加附加值。

amative家庭生活书局便利店培训超市移动通讯拍照诊所洗衣邮局家居床上用品家庭购物饰品礼品鞋帽化妆品运动服饰户外家庭休闲娱乐西餐红酒咖啡游戏茶艺中餐雪茄休闲食品银行KTV玩沙亲子玩沙快餐网吧西点甜品健身BAR家庭娱乐主题商业街区WatsonsWatsons洗衣药店眼镜茶坊面包家纺冲印l与超市互动的生活机能业种与超市互动的生活机能业种l以休闲浪漫的咖啡以休闲浪漫的咖啡.轻食轻食.西式快餐西式快餐,使顾客停留带动人气与消费使顾客停留带动人气与消费BAR特色餐饮茶坊游戏异国餐厅KTVl餐饮娱乐，客源共享，形成规模，独具特色餐饮娱乐，客源共享，形成规模，独具特色KTV异国餐厅雪茄会馆小酒吧美容SPA棋牌室健身中心DISCOPUB体健推拿香熏推油VIEWl餐饮娱乐，客源共享，形成规模，独具特色餐饮娱乐，客源共享，形成规模，独具特色l以儿童娱乐、室内玩沙等娱乐项目带动相关儿童零售与家庭娱乐文化氛围的营造。

以儿童娱乐、室内玩沙等娱乐项目带动相关儿童零售与家庭娱乐文化氛围的营造。

DO都城项目主题元素表现于景观、亮化、广告位、导视系统、橱窗、道具、小品项目主题元素表现于景观、亮化、广告位、导视系统、橱窗、道具、小品既是氛围的既是氛围的营造，同时满