河南省2017年房地产估价师《相关知识》：自然人、法人和合伙考试题Word文档格式.doc

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3、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。

主观合理价值和公开市场价值

主观合理价值和非公开市场价值

主观合理价值和客观合理价值

公开市场价值和非公开市场价值

4、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

5、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格

为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

房地产估价机构必须加盖公章

6、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。

待开发房地产开发建设开始时的具体日期

待开发房地产建设发包日期

取得待开发房地产的日期

房地产开发完成并投入使用的日期

7、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

8、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为万元。

60

80

100

110

执行层的组织协调

9、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．阶段性调查

10、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。

A．估价时点和估价对象均为现在

B．估价时点和估价对象均为未来

C．估价时点为现在，估价对象为未来

D．估价时点为现在，估价对象为过去

11、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。

A．不可移动性

B．独一无二性

C．相互影响性

D．易受限制性

12、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．40

B．42

C．48

D．50

13、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。

A．工程建设费用

B．措施费

C．规费

D．直接工程费

14、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．框架剪力墙结构

15、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。

如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。

75

120

135

150

16、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】

最低价格

平均价格

出让地价

标定地价

17、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为__。

A．市场不景气

B．该别墅区的环境条件变差

C．该别墅区的单位开发成本降低

D．开发商获得满意的利润即可

18、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。

A．估价作业日期

B．成交日期时

C．估价时点

D．交易日期调整后

19、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。

375

450

500

600

20、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。

A.选项A

B.选项B

C.选项C

D.选项D

21、室内装修费科目不包括__。

A．材料费、工器具、设备使用费

B．人工费、管理费、承包商利润

C．材料费、工器具、承包商利润

D．健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等

22、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑．【2003年考题】

通货膨胀影响

投资利息因素

资金时间价值

投资风险补偿

23、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。

销售收入增加0.24％

销售收入增加3.76％

销售收入减少0.24％

销售收入减少3.76％

24、商品房预售合同登记备案的申请人是__。

A．商品房销售代理机构

B．商品房预售人

C．商品房购买人

D．商品房购买人和商品房预售人

25、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。

该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。

则该宗房地产的现时收益价格为万元。

建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分）

85.45

87.16

88.50

88.90

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、根据偿还期限的长短，债券可分。

短期债券

中期债券

长期债券

公债券

永久债券

2、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。

商业保险

社会保险

政策保险

财产保险

人身保险

3、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。

已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。

（采用四三二一法则）

A．150.8

B．160.8

C．170.8

D．180.8

4、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。

以房屋作价入股

将房屋出租给他人从事经营活动

将房屋以合作方式与他人从事经营活动

将房屋出租给他人居住

将房屋无偿借用给他人

5、工程项目的__是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。

A．评标

B．质量检验

C．投料试车

D．竣工验收

6、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．渗透定价法

7、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是。

纳税人所在地在城市市区的，税率为7％

在县城、建制镇的，税率为5％

在县城、建制镇的，税率为3％

不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5％

不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％

8、住宅专项维修资金的依据包括。

《土地管理法》

《城市房地产管理法》

《物业管理条例》

《住宅专项维修资金管理办法》

1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

9、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。

A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解

C．急于出售或急于购买的交易

D．受债权债务关系影响的交易

10、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。

102

103

104

105

执行层的组织协调

11、房地产供给有限特性的本质是__。

A．土地的总量有限

B．房地产的不可移动性

C．房地产的独一无二性

D．房地产的价值量大

12、土地价值不包含地上__的价值。

A．装修工程

B．物业

C．建筑物

D．物产

13、若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为__元。

A．320

B．1200

C．1210

D．210

14、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%

15、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。

C．创新性调查

D．因果性调查

16、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。

A．《住宅平面示意图》

B．《住宅立面示意图》

C．《住宅剖面示意图》

D．《住宅质量保证书》

E．《住宅使用说明书》

17、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。

当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。

则用单元估算法计算的该宾馆总投资为__万元。

A．1800

B．2040

C．2100

D．2380

18、路线价法特别适用于__的土地进行的估价。

A．房地产税收

B．城镇土地整理

C．城市房屋拆迁补偿

D．土地使用权出让

E．市地重划

19、下列费用中属于运营费用的有。

房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额

房地产税、人员工资、维修费、所得税

保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税

为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费

所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

20、下列需交纳契税的包括。

建设用地使用权转让

房屋交换