2012年广州市荔湾区芳村项目前期策划报告之一PPT资料.ppt

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与广佛合作一样，这次“广佛肇经济圈”合作框架也是囊括了八大重点：

规划对接、产业协作、科技创新、环境保护、旅游合作、交通运输（降低广佛肇间交通出行成本，打造一小时经济圈）、社会事务、区域合作。

“广佛肇”经济圈内，广州服务业发达，占GDP58%，又是政治、金融、教育、文化中心，同时汽车、石化、钢铁、造船等重工业优势明显；

佛山制造业超过60%，尤以家电、家具、建材、服装为盛；

它俩客观上都需要腾出更大空间发展高端产业和现代服务业；

肇庆一方面地域广阔，生态优良，可为广佛未来发展提供广阔腹地，另一方面需要借助广佛的产业转移和辐射加快发展步伐。

5经济环境情况2011年，广州市生产总值（GDP）12303亿元，从2007年开始，广州GDP都保持在10%以上增长根据GDP与房地产关系的横向图，广州房地产近年都处在高速发展的状态高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境GDP增速与房地产发展的关系增速与房地产发展的关系小于小于4%4%-5%5%-8%大于大于8%萎缩萎缩停滞停滞稳定发展稳定发展高速发展高速发展广州广州GDPGDP近年增长幅度都保持在近年增长幅度都保持在10%10%以上，房地产处于高速发展期以上，房地产处于高速发展期6房地产近期销售情况房地产销售稳步增长自2011年3月实行严厉的调控政策以来，广州房地产经历了观望和萎缩阶段，2010年还受到亚运会召开建设工地停工的影响，今年2月份回到低谷，全市销售面积仅35万平米。

但经过近1年多的时间消化，房地产销售在“以价换量”政策、降准降息政策的利好带动下，刚需发力，销售量逐步释放，销售量在5月达到高峰92万平，以后各月均维持在80-90万平的高位。

7房地产近期销售情况销售价格逐步回稳自2011年3月实行严厉的调控政策以来，广州房地产销售价格受到一定影响。

住宅销售今年3月份最低，12465元/平，但以后各月逐步回升，回升力度不大，价格始终维持在12500-14000元/平的范围。

商业销售价格，因受到产品结构的影响，各月起伏较大，平均价格约23900元/平。

写字楼价格相对来说比较平缓，总体上是平缓增长的态势，得益于住宅地产的调控，对商业和写字楼的投资产生直接利好。

82011年广州土地供求经营性土地供应量减少土地公开出让整体呈现减少局面2011年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比减少25.6%。

其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6%。

商服用地公开出让72.21万平方米，同比减少17.3%。

工业用地公开出让220.08万平方米，同比减少44.9%。

2011年土地公开出让整体呈现减少的局面：

商服用地减少接近两成，工业用地减少超过四成，住宅用地虽有一定增长，但成交率仅为71%为历史上的较低水平。

总体来看，土地一级市场需求趋于减弱，市场总体表现平淡。

92011年广州土地供求土地市场运行特征城市外围住宅用地开发加快2011年广州市住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番禺区三个区域合计占全市成交量的78%。

此外，荔湾区大坦沙一用地面积超27万平方米的大型地块成交，使本年度区域出让成交达34.23万平方米占全市的比重达17%。

主要原因是受调控政策影响。

中心城区住宅用地出让节奏有所放缓，主要靠旧城改造挤出及都市边缘区扩张产生少量供应，地块面积普遍较小，随着广州市区辐射度的扩大，大量的住房需求促使城市外围的住宅用地的开发速度明显加快。

10广州房地产政策解读历年政策走势图政策展望1、房产税加紧制定和出台2.未来可能对房地产交易环节征收重税3.保障性住房建设将继续加大受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升2010.1.72010.1.7国十一条国十一条取消优惠取消优惠2010.4.272010.4.27国十条国十条差别信贷差别信贷2010.9.292010.9.29新国五条新国五条限购令、差别信贷限购令、差别信贷2011.1.262011.1.26新国八条新国八条二套房首付提至六成二套房首付提至六成2011.2.242011.2.24进一步限购进一步限购限购细则2011.5.12011.5.1明码标价明码标价一一次次性性公公开开房房源源，明码标价销售明码标价销售商业市场不受商业市场不受政策限制政策限制2011.11.302011.11.30央行降准央行降准一一次次性性降降低低银银行行存存准准率率0.5%0.5%2012.02.242012.02.24央央行行二二次降准次降准一一次次性性降降低低银银行行存存准准率率0.5%0.5%2012.05.182012.05.18央央行行三三次降准次降准一一次次性性降降低低银银行行存存准准率率0.5%0.5%2012.07.062012.07.06央央行行降降息息存存贷贷款款利利率率降降低低0.250.25及及0.310.31百分点百分点2012.08.082012.08.08央央行行降降息息存存贷贷款款利利率率降降低低0.250.25及及0.310.31百百分分点点，首首付付最低最低85%85%折折11广州住宅市场预测分析

（一）1、政策预期广州楼市虽然随着政策的调控出现起伏，但总体表现依旧坚挺，调控效果较好。

在政府“保增长”的总体政策之下，只要房价不出现大幅反弹，进一步出台严厉调控措施政策的可能性很小。

事实上，广州的房地产市场发育较为成熟，大幅上涨和下跌的可能性都很小，维持目前现状，窄幅震荡、和以价换量的总体趋势不会短期内改变，将维持较长时间。

2、土地供需供应方面，2012年商品住宅用地计划供应2.55平方公里，高于去年商品住宅用地2.34平方公里的供应量;

计划供应保障性住房用地1.12平方公里;

继续采取配建公共租赁住房、限房价、限套型，竞地价、竞配建等公开出让方式确定受让人，推动土地供应转向稳定市场、保障民生、促进利用等多目标统筹兼顾的管理。

2012年荔湾区土地供应计划仅两幅小型用地。

序号区属地块名称/项目名称用地性质用地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率1荔湾东沙医药港B地块商业、仓储26,77893,7233.52荔湾新隆沙AF020114地块商业金融14,27772,8125.112广州住宅市场预测分析

（一）2、土地供需成交方面，市中心地段较好的住宅土地成交火热，偏僻地段的出让土地难以受到开发商青睐。

而按照规划，2012年广州住宅类用地主要集中在郊区，土地市场的供需矛盾依旧突出，并在一定程度上影响广州商品住宅市场的走势13广州住宅市场预测分析

（二）3、市场走势维持目前走势，以价换量，但成交量同期相比趋向回升小幅窄幅震荡，房价总体将趋于平稳，销售面积趋向平稳房价与销售量将迈入稳定通道，鉴于广州强劲的购房需求，量价缓步上升结构表现：

高端物业：

由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；

但中长期仍具有保值增值性中低端物业：

首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅受影响较小总体走势预测：

第一阶段第二阶段第三阶段14商业市场预测分析2010年住宅市场被从严调控，一方面使得部分资金流向没有限制的商业市场，另一方面提高商业市场利好预期目前国内的投资环境和投资渠道都非常有限，再加上通胀持续的背景，房地产始终是资金保值和升值的重要途径。

2013年，调控政策继续从严，流动资金需寻求投资渠道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格高涨从商业市场总的态势来看，商业市场供不应求态势明显房地产仍是国内资金升值保值的重要途径，受政策性影房地产仍是国内资金升值保值的重要途径，受政策性影响，商业市场将吸引大量投资性买家，市场潜力巨大响，商业市场将吸引大量投资性买家，市场潜力巨大受住宅政策性影响15小结经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2012年超1.3万亿，近年增长幅度都保持在10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好基础，从而为房地产发展提供了强有力保障。

1、经济走势3、住宅地产4、商业地产住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，调控初期对住宅成交有一定影响。

经过一年多市场盘整，基本调整到位，将维持稳定的态势。

而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向商业地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强2、土地方面土地供应量不大，且大部分是外围区域，中心城区土地供应稀缺，使得中心城区的物业卖少减少，有的甚至是绝版，从而，使得其价格保持刚性。

16交通状况：

外部交通便利，但内部交通欠完善项目地处荔湾芳村浣花路，与内环路、环城高速、花地大道、芳村大道、龙溪大道等交通干道近在咫尺，与坑口地铁站、花地湾地铁站、与正在修建中的广佛地铁沙涌站、芳村客运站均在800米距离之内。

总体来说，交通非常近便。

本案本案但项目目前周边环境不甚理想，与主干道浣花路有水渠相隔，与芳村大道没有入口，与国览医械城的道路也不直接相连，虽然与三个地铁站都比较近，但没有一个地铁口直达。

所以，项目通达性亟待改善。

17交通状况：

外部交通畅达便利，诸多高速省道城轨地铁环绕本案本案半小时车程覆盖约1200万人口18周边印象关键词：

茶叶市场，闻名华南辐射全国19周边印象关键词：

茶叶市场，由分布近10个批发市场，临街商铺组成20周边印象关键词：

花虫鱼鸟芳村以花虫鱼鸟艺术根雕奇石等交易展示市场而出名，是全国最大的市场集散地，辐射整个华南地区甚至全国。

与本项目1公里范围。

21周边印象:

芳村体育中心芳村体育中心位于荔湾区芳村体育中心位于荔湾区龙溪大道溪大道277号，号，占地占地208亩，有网球中心、体育会，有网球中心、体育会馆、羽毛、羽毛球球馆、体育公园等、体育公园等设施。

其中网球中心占地施。

其中网球中心占地约70亩，设有有1个网球主个网球主场和和16个个标准网球准网球场，球，球场表面表面质地地为硬胶地，共有硬胶地，共有观众席众席3600个，有休息室和停个，有休息室和停车场，适合蹴球比，适合蹴球比赛与与训练场地要求；

地要求；

该场曾曾举行行2001年年举办九运会网球比九运会网球比赛、2004年广州国年广州国际女子女子网球公开网球公开赛等等赛事。

事。

由于人少冷清等原因，主场由于人少冷清等原因，主场馆内（项目正对面）的特色馆内（项目正对面）的特色餐饮也关门结业了。

餐饮也关门结业了。

场内免费停车，看场内免费停车，看不到有人保管车辆。

不到有人保管车辆。

22周边印象关键词：

城中村与市区的城中村（如冼村、黄村、梅花村、文冲等）不同，这里的城中村居住的除本地居民外，居住的大都是收入和消费能力较低的工厂的员工和民工。

23小结本项目处于广佛交接处，属于广佛肇同城和白鹅潭经济圈先导型开发项目，也是广州商圈从东往西布局的重要节点，交通条件优越，其影响力和辐射范围将远及佛山南海顺德