“星岛花城”一期产品定位及规划专项论证分析完稿Word文档格式.doc
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108—131㎡为多层户型，销售率74%
耀江•丽景湾
146-149㎡
3300
2004.4
47.5%
事业单位（公安局等部门）为主
116—140㎡为多层户型，销售率89%
高尔夫城市花园
142-162㎡
2002.6
50万
40%
集中在汉口区域，注重该项目性价比
/
碧海花园
129-140㎡
3000
2004.10
39万
33%
私营业主、项目周边企业职工为主
分析：
1、该区域项目主力三房户型面积在110—165㎡之间，销售均价为3250元/㎡左右，销售态势较缓。
2、该区域在售三房除丽水佳园以产品创新及送花园促进其销售外，其他项目销售普遍较为缓慢，归结原因如下：
A、该区域三房规划同质化严重，彼此竞争激烈；
B、该区域三房销售价格提升较快，与其它区域相比，已无明显价格优势；
C、该区域三房主力客户群体集中在汉口区域的企事业单位和私营业主，购买客户看重该区域的未来价值，但区域市政配套设施尚未完善，对三房产品的销售形成阻力。
3、该区域同期销售的多层三房户型制约了小高层、高层三房的销售，购买客群看重本区域的景观环境，使得无景观低楼层的小高层产品销售缓慢。
二、金银湖在售别墅分析
规划套数
278-300㎡
5000
144万
48
95%
独立别墅
280-340㎡
4500
140万
8
100%
联排别墅
300-430㎡
3600
150万
51
200-240㎡
80万
60
50%
奥林匹克花园
166-320㎡
2004.12
3350
100万
26
顺驰泊林
220-310㎡
4800
1、该区域别墅户型面积主要集中在200-250㎡左右，别墅销售价格在4500元左右，总价普遍在100万以上。
2、该区域面积160—210㎡，主力总价80—90万的范围内的别墅供应量较小，市场销售态势良好，属于稀缺产品。
3、该区域别墅类型以联排别墅为主，销售率普遍较高，速度较快。
说明客群对该区域该类别墅产品的认同。
三、金银湖非别墅产品的大户型分析
金银湖区域大户型（复式、花园洋房）市场户型统计表:
178-183㎡
65万
客户年龄集中在30-45岁，职业以大型企业职工及私营企业主居多
复式
200㎡
3200
64万
18%
客户职业以公安局、邮政局、电信、民航等员工为主；
购买注重小区性价比，并看好金银湖发展潜力，另外有上海、温州客户
199-216㎡
3500
75万
70%
客户汉口区域为主，外地客户约占30%，注重金银湖的生态环境，对生活品质要求较高
花园洋房
301-423㎡
130万
18
65%
空中别墅
万科·
四季花城
190-210m2
2003.12
客户以汉口区域为主，年龄在30-45岁为主
复式（送阁楼）
1、该区域大户型（复式、花园洋房）面积集中在170—220㎡之间，销售价格在3400元/㎡左右，总价控制在60—80万之间。
2、该区域大户型（复式、花园洋房）有景观、有促销、有品牌的项目，销售态势良好，如丽水佳园、万科；
而无景观、产品设计普通的项目销售较差，如耀江·
丽景湾。
3、该区域大户型（复式、花园洋房）购买客群介于小高层和别墅之间，主要看重于景观环境及追求生活享受。
综上所述，目前项目所处金银湖区域主要在售产品分析总结如下：
A、三房户型面积普遍集中在130—140㎡区间，销售均价达到3000元左右，总价40万左右，且价格呈逐步上扬趋势，竞争激烈。
B、160—210㎡区间的联排别墅总价相对较低，集中在80—90万左右，销售态势良好，较符合市场需求。
C、170—220㎡区间的大户型产品，集中在55—80万左右，介于小高层常规户型和大面积别墅之间，有景观有创新的产品销售良
好，存在市场需求。
四、金银湖区域外小高层主力三房分析
1、相关典型版块三房及复式户型分析
（1）、汉口中心版块
户型
面积
总价
王府花园
05年1月
三房
113—150㎡
4100
46—62万
350
52.3%
跃式
210—240㎡
86—99万
12
万豪国际
04年5月
150—160㎡
6000
90—96万
267
230—300㎡
138—180万
15
80%
金色华府
04年6月
100—140㎡
48—70万
884
85.9%
王府花园地址：
江岸建设大道与黄孝河路交汇处
万豪国际地址：
江汉武汉市西北湖路3－85号
金色华府地址：
江岸解放公园路83号
A、该版块三房户型面积分布在100—160㎡，主力总价在50万—60万元左右，销售走势良好，为武汉市场中高端产品。
B、该版块主要客户群为项目周边企事业单位、私营业主，客户认同该区域地段价值和成熟的市政配套，购买以居住为主，投资为辅。
C、该版块处于中心地段且具有景观的大户型产品，客户亦认同。
（2）、后湖版块
东方华府
110—131㎡
33—40万
667
66.4%
200—205㎡
60—62万
东方华府地址：
江岸后湖
A、该版块三房户型面积主要集中在130㎡左右，主力总价在35—40万之间，普遍为在售尾盘。
B、该版块客户主要来源项目周边花桥片、二七片和解放公园片，主力客户为区域大型企事业单位，职业分布为医生、企业员工、军官和私营业主等，客户看好区域升值价值，购买以居住为主。
C、该版块为武汉重点规划区域之一，市政配套尚未完善，开发商集中开发有力提升区域价值空间。
（3）、古田版块
汉口春天
04年10月
120—130㎡
43—47万
170
88.2%
东方花城
04年4月
120—140㎡
38—45万
710
82.9%
220—260㎡
70—85万
44
63.6%
汉口春天地址：
硚口武汉解放大道109号
东方花城地址：
硚口古田路41号
A、该版块三房户型集中在120—140㎡左右，销售走势良好，总价集中在40—50万左右，该区域复式户型数量较少。
B、该版块客户主要分布在古田四路片和宝丰路片，以军事院校（军事警官学院）及大型医院（同济医院）职工购买为主，购买以居住为主。
C、该版块房地产开发近年升温，市场空间提升较大，销售走势良好。
2、相关典型项目三房量化分析
现对武汉城区代表性楼盘的三房进行样本分析，就户型面积和销售情形进行归纳分析。
面积区间
110-120㎡
121-130㎡
131-140㎡
141-150㎡
151-160㎡
161-170㎡
171-180㎡
181-190㎡
191-200㎡
201-210㎡
合计
供应套数
91
75
308
40
161
82
28
20
861
占有率
10.57%
8.71%
35.77%
4.65%
18.7%
9.52%
3.25%
2.32%
销售套数
89
69
168
30
109
52
5
606
98%
92%
55%
75%
68%
63%
25%
70.38%
分析样本计11个：
银海华庭<
一期>
、香榭水岸<
、圣淘沙国际公寓、怡景花园、江城华庭<
领地>
、东一时区、半岛豪庭、荷塘月色、时代天骄<
、万松名门、万豪国际
分析:
A、通过上表样本分析，三房户型规划主要集中在131—140㎡户型，占35.77%，其次是151—160㎡户型，占18.7%，远高于其他户型的占有率。
B、三房户型销售形势基本上呈现二极旺销，110—130㎡的经济三房和171—210㎡的舒适三房销售较好，131—170㎡的户型销售偏慢。
原因表现为：
1）、经济三房普遍销售良好是受价格及成本因素和客户购买需求理性回归的影响。
2）、舒适三房销售较好是受客户追求完善市政配套和高尚生活品质的影响，同时由于市场供应量较小，属于市场稀缺产品。
3）、131—170㎡的三房户型设计特色性不强，面积过大总价相对过高，销售走低。
五、星岛花城一期产品定位规划分析
通过以上对武汉市房地产市场相关典型户型分析表明：
1、金银湖区域内130—140㎡的三房比比皆是，同质化严重，竞争激烈；
2、金银湖区域三房的竞争不单来自区域内，还来自区域外，区域内的三房面积与区域外的三房面积无明显区别，且单价逐步上扬，接近市中心价格水平或高过于其他区域，低价的吸引力正逐步减弱。
3、130㎡以下的三房在市中心销售普遍良好，在金银湖并不理想，主要在于客群对生活成本与追求区域景观环境的矛盾。
4、130—170㎡的三房销售阻力较大，主要表现在产品设计同质化，总价高，竞争最为激烈。
5、170㎡以上的三房市场供应量小，在具备产品创新、景观环境等优势情况下，市场潜在需求较大。
6、联排别墅除常规大户型外，面积适度偏小的户型具有一定的潜在市场需求。
豪斯机构对于星岛花城项目一期产品定位及规划建议，是基于对前期市场的研究以及本篇论证分析，提出一期“空中别墅”产品的定位，面积规划设计在160—220㎡之间，目的在于除了走精品路线外，应强调产品的性
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