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海南省介绍,

（一）海南省概况：

公路：

通车里程现已达17万公里，环岛高速公路全线贯通,已形成“三纵四横”的公路网络。

铁路：

现有214公里，连接大陆的粤海铁路将于年底通车。

机场：

有海口、三亚两个民用机场，现每周有270个航班往返国内外各大中城市。

通讯：

全省已形成完整的通讯设施体系。

立体交通网络的形成，解决了制约海南经济、社会、旅游发展的交通问题。

政府规划发展方向海南将建成亚洲一流、世界著名的国际性热带海岛度假休闲胜地。

与巴厘岛、普吉岛齐名的“国际花园岛”和“生态岛”。

政府立意将海南建成“中国的四季花园和全国人民的度假村、休闲度假第二住所”。

（二）海南拥有世界级得天独厚的旅游资源：

1、海岸带景观：

（东部海岸最佳）在海南长达1528公里的海岸线上，沙岸约占50-60%，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；

岸边绿树成荫，空气清新；

海水温度一般为18-30摄氏度，阳光充足明媚。

2、山岳、热带原始森林：

最著名的有乐东县尖峰岭、昌江县霸王岭、陵水县吊罗山和琼中县五指山等4个热带原始森林区。

3、大河、瀑布、水库风光：

南渡江、昌化江、万泉河等河流，滩潭相间，蜿蜒有致，河水清澈，是旅游观景的好地方，尤以闻名全国的“万泉河风光”最佳。

海南省介绍,第一部分：

海南省介绍,

（二）海南拥有世界级得天独厚的旅游资源：

海南作为我国惟一的热带海滨海岛观光度假胜地，拥有婆婆的椰树，明媚的阳光，湛蓝的海水，洁白的沙滩，神奇的热带雨林。

国际旅游者喜爱的阳光、海水、沙滩、绿色、空气这5个要素，海南环岛沿岸均兼而有之。

良好的环境是发展生态旅游的优势。

绵长的海岸线和诸多的小岛，包括珊瑚礁和红树林，可以开展“蓝色”生态旅游。

而热带雨林和五指山、霸王岭、尖峰岭、万泉河、南渡江又是“绿色”生态旅游的好去处。

（三）海南省快速健康发展的经济,第一部分：

海南省介绍,2003年海南省经济步入新一轮增长期，GDP比2002年增长10.5%，第三产业和第一产业是海南经济的主体。

每年有1200万国内外人士到海南旅游观光，带动了相关的吃、住、行、游、购、娱六大产业的发展。

旅游产业成为海南的优势产业和支柱产业，已占GDP总量的14%，并日益在国民经济中发挥重要的作用。

海南省介绍,（三）、海南省快速健康发展的经济支持经济持续快速发展的政策和措施：

1、海南获得21个国家公民来琼旅游15日免签证的优惠政策，数月前海南又在中国率先开放三大航空权；

2、我国已把南海石油开发提高到了战略高度。

3、亚洲论坛的会址永驻海南、世界小姐的选举连续三届情定海南，海南作为旅游度假胜地的国际知名度越来越高。

4、SARS事件使人们更关注生活的质量，加速了中国旅游消费由初级的观光向休闲度假转变，异地度假置业、休闲第二居所成为时尚，海南旅游地产快速发展期已来临。

对海南的总体认识：

海南岛旅游资源丰富，经济发展较快，拥有与世界最著名的法国“蔚蓝海岸”、西班牙“太阳海岸”、澳大利亚“金色海岸”一样的综合基本素质。

未来必将成为像法国地中海沿岸的“蔚蓝海岸”一样的休闲度假区，成为全球著名最受青睐的旅游度假目的地、最理想的休闲度假“第二居所”。

海南省介绍,第二部分：

海南房地产市场概况,海南市场的总体判断：

海南是个很特殊的市场，除了同其他城市一样拥有一般的住宅市场外，凭借得天独厚的海滨风光，其旅游度假物业拥有全国乃至全球的市场。

第二部分：

海南房地产市场概况,

（一）、海南已是没有泡沫、理性快速增长的市场。

（二）、一个极具发展潜力的全国化市场。

（三）、旅游地产成为房地产市场的主体。

（四）、海南房地产市场的机遇与挑战。

海南房地产市场概况,

（一）海南已是没有泡沫、理性快速增长的市场海南房地产市场发展始于建省办大特区：

经历16年的历程88-89年,开创期：

海南建省引发了海南第一轮地产投资热潮;

92-93年,高峰期：

炒地、炒楼，成为全国房地产泡沫的重灾区93-00年,低迷期：

长达六年的有价无市状况0003年上半年，恢复期：

局部进入产销两旺状2003年后，新一轮的开发热潮：

市场规模快速成长，销大于产、销售再创新高，刚性（异地旅游休闲置业）需求大幅度增长，已占市场总量的80%。

（一）海南已是没有泡沫、理性快速增长的市场92-93年,地产泡沫的形成：

1、当时金融业的混乱，当时各路资金透过各种途径涌向海南，各银行变成投资资金主体。

2、土地市场失控，政府无宏观调控无序批地，炒地投机交易气氛非常浓厚。

3、市场无有效需求，本地市场狭小，外地市场未形成，需求量远远大于供求量，导致海南成为全国房地产泡沫的重灾区。

海南房地产市场概况,第二部分：

海南房地产市场概况,

（一）海南已是没有泡沫、理性快速增长的市场新一轮热潮明显区别于92-93年过热期，发生了实质性变化：

1、新一轮房地产投资建设资金主要来源于社会投资。

2、政府对土地一级市场宏观控制。

3、房地产业发展的推动力不同，市场有效刚性需求形成，岛外异地度假休闲置业-旅游地产成主流产品。

年初的“非典”疫情带给海南的是“健康岛”的广告效应；

作为中国唯一没有冬天的海岛和政府倡导的“健康岛”，海南对国内富裕阶层及周边国家、地区人士的吸引力越来越大，随着国内休闲度假房地产市场的形成，海南房地产市场被重新激活，现开发还远远不够，升值潜力巨大。

第二部分海南房地产市场概况,

（二）、一个极具发展潜力的全国化市场,海南房地产市场规模03年增长了155%，海景房更是供不应求，均价提高了33%，市场主体的异地置业市场份额由60%提高到80%。

但市场整体开发水平不高，缺少精品，产品属于旅游地产过渡产品，楼盘普遍规模偏小，影响市场规模扩大的。

第二部分海南房地产市场概况,2、海南是一个极具发展潜力的全国化市场,海南房地产市场客户群分析,第二部分海南房地产市场概况,海南房地产市场客群分析目前海南的购房者大约80%是岛外人，北京、东北地区的购房者仍唱主角，但所占比例相对下降；

来自经济发达地区浙江、上海以及广东的购房者数量明显增加，在高档楼盘购买者中占30以上；

其中上海人占了5%，上海在海南置业的人数估计在10000人，而且正在以每年大约20%的速度增长。

境外人士（主要是香港和台湾、韩国人士和外籍华人）占高档楼盘销售比例的7左右。

2、一个极具发展潜力的全国化市场,海南房地产市场客群分析从购房者的目的看可分为三类：

一是度假型。

为自己或亲朋好友或属下员工提供度假用，购买的主要是临海高档公寓楼（大户型）。

二是养老型。

购买的主要是市内中小户型，也有部分人员购买沿海的小户型房提供给父母养老。

三是投资型。

购房者主要是看好三亚、海口房地产的升值潜力，购买的主要是临海的酒店式经营管理公寓、产权式酒店，此类型的购房数量不大，约占高档楼盘的10。

第二部分海南房地产市场概况,2、一个极具发展潜力的全国化市场,第二部分海南房地产市场概况,

（二）、一个极具发展潜力的全国化市场来海南的异地购买休闲度假“第二居所”的原因：

1.海南已初步建成“中国的四季花园和全国人民的度假村。

2.“非典”过后，人们关注健康，海南健康、优美的自然环境加上城市面貌的不断改善，吸引了大量内地省份人士前来购房，作为“第二居所”。

3.亚洲论坛的会址永驻海南，以及世界小姐自2003-2005年连续三届落定海南，提高了海南的知名度，使全国消费者认识到了海南地产潜在的价值。

海南岛健康岛的品牌和无疫岛的美誉，为海南的楼市增加了产品附加值，海南有望超过杭州、大连、青岛成为休闲度假“第二居所”的首选地。

（三）、市场主体的旅游地产开发情况,第二部分海南房地产市场概况,海南开发旅游地产开发模式分为：

（1）旅游景点地产：

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；

（2）旅游商务、商业地产：

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

（3）旅游度假地产：

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间；

产品为产权酒店、分时度假酒店（时权酒店）、度假村、旅游宾馆。

现开发的主要产品是产权酒店、度假村、旅游宾馆。

第二部分海南房地产市场概况,（4）旅游住宅地产：

旅游区内开发的度假休闲住宅产品，景观住宅、休闲度假住宅、酒店式公寓等。

现开发的主要产品是景观住宅、休闲度假住宅。

（5）综合性旅游地产大盘产品：

房产需求前景最广阔的，为景观住宅、休闲度假住宅、酒店式公寓，其中综合性旅游地产大盘产品是空白点。

（三）、市场主体的旅游地产开发情况,第二部分海南房地产市场概况,第二部分海南房地产市场概况,海南旅游地产是一个高利润市场,土地成本中，一线海景旅游用地120130万/亩，二线地以及市中心居住用地5060万/亩，而目前天津市的土地即使是在红桥区也达到了300万/亩（小伙巷）；

海南开发成本中，没有小配套费，大配套费住宅为50元/平米，商业80元/平米，只为天津相应费用的1/3；

海南政府部门办事比较灵活，所以导致其前期费用只有天津的1/2。

（三）、市场主体的旅游地产开发情况,5.由于海南省独特的气候条件，导致其绿化成本相当低，包括煤、水、电在内的市政基础设施费用只有天津的1/3，150元/平米；

6.目前海南一线海景项目由于其稀缺性，均价已经卖到了1200015000元/平米，亚龙湾的产权式酒店天域最高海景房卖到了35000元/平米，且销售情况良好;

小结：

海南开发成本相对来说比较低，且由于其独特的自然资源，市场正处于起步阶段，价格提升空间巨大，利润率比较高，支撑公司的利润率战略；

第二部分海南房地产市场概况,海南旅游地产市场是一个高端、高利润市场：

项目开发成本对比表,第二部分：

海南房地产市场概况,（三）、市场主体的旅游地产开发情况海南旅游地产营销推广情况：

海南现有开发商规模少、营销推广操作水平低、大部分无异地销售渠道，直接影响市场容量扩大。

（1）海南本地推广：

现场接待、媒体、户外较少、与旅游公司合作-旅游+购房旅行团、与GOLF场合作：

GOLF运动+度假休闲地产（未用）

（2）异地推介：

举办异地地产房房展会、全国旅游杂志和报纸（未用）、异地销售网点（只有博螯SOHO中国的楼盘在北京有销售点）（3）海外市场：

国际旅游物业推广公司（未开拓）（4）网络推介：

海南房地产市场概况,（四）、海南市场机遇和挑战

（1）市场容量大：

随着海南生态省、健康岛、中国第二人居首选地等知名度和影响力的日益扩大，岛外购买休闲度假居所的需求旺盛,海南的旅游地产已全面启动，刚性需求推动市场规模快速放大，市场前景极其良好。

（2）目前土地价格低，市场有较丰富的土地资源，海南的地价在全国处于较低的区段、降低了开发成本，提高了其产品竞争力。

（3）目前市场竞争不激烈，有效需求大于有效供给，海南除香港新世界外都是中小开发商，开发、营销水平低，缺少专业开发商。

（四）、海南市场机遇和挑战（4）、随着海南旅游度假地产进入快速、健康发展阶段，国内、外重量级地产开发商纷纷拥入海南市场，海口、三亚是大部分开发商首选城市。

包括天津万隆、天津泰达、新世界、万通、香港恒隆、