项目设计定位探索报告Word格式.doc

项目设计定位探索报告Word格式.doc

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地处城乡结合部：

周边乡土农产品、生活物资集散交易地，居民人平均生活成本远比都市人低。

远离都市喧哗，坐享城乡绝代优势，尽揽自然生态美景，是未来居家商贸办公的理想之地。

交通便利：

距离怀化市区6公里，S223及金塘路两条主干道紧邻小区，多路公交复盖；

距离包茂娄怀高速入口及铁路物流园3公里，使得出行及物流货物运输极为方便快捷。

商业气氛浓郁：

泸阳镇商贸繁荣历史悠久，是怀化市东门连接溆浦辰溪的生产生活用品、农产品、物资集散商业经济重镇。

两翼工业园的发展、政府行政中心的建立，将有效推动商业刚性消费。

项目独占鳌头近800m长的主干道金塘中路，及府前路商业步行街临街门面，商业价值得天独厚。

市场空白点：

项目是第一家房地产商进入中方工业园经济长廓，中部核心生活配套区开发的项目。

也是怀化市属较近乡村中，第一个具有有现代城市规划技术，整体规划设计配套，自然生态优势的标榜性产权独立商住小区。

目前商务办公、购物超市、休闲娱乐、商务酒店、金额服务、工业园产业商务信息市场等，还一片空白商机无限。

2、项目地块劣势W分析：

重点:

政府中方工业园长廊整体规划设计、城市市政配套建设，市政基础设施先行的原则,严重跟不上发展，有些仅停留在图纸规划阶段。

目前园区各产业未形成、生态环境差、各种污染严重、交通很不便利，地产开发时机还很不成熟，直接关系到项目开发成败。

3、项目机会点O分析：

政策导向：

赶上国家政策加快中部小城镇建设及投资倾斜机遇，怀化市“东大门”必要的城市战略配套规划发展格局。

促进工业园新城基础建设及公共服务水平，增强地方经济增长。

工业园规划层面：

项目是工业园集商贸市场、商务办公、生活居住等群多功能的唯一配套区，又紧邻政府行政中心，往来人流汇集的中心。

从本质上提升了项目区位价值、商业及住宅刚性消费价值。

4、项目风险点T分析：

需求：

市调显示当地有钱人小产权房富裕，投资开发商房产远不及小产权房成本低，当地人集体土地房按政策可过户无购房需求。

价格：

小镇空房率高商业关门门面占35-40%。

当地农村地方人均可支配收入低于怀化市内40-50%，房产价格上无优势。

市场：

刚性需求还在培养中，依赖政府整个工业园各片区规划发展落实、市政配套规划落实，才能聚人聚财形成刚需气氛。

三、项目规划设计条件：

容积率：

1.8-2.5≦2.5

商住比:

3:

7（可调）

建筑密度:

≦30%

绿地率:

≧35%

建筑限高:

≦60m

四、项目定位战略：

1、项目整体定位立意：

最大化的发掘项目所在地段唯一性商业价值；

最大化的发掘地块特异性的生态自然景观利用价值；

最大化的发掘降低产品成本造价减少投资量,提升产品价值。

充分利用自然生态资源与现代文明相结合，打造山水融城、环境优美,公共活动空间宽松,配套齐全，宜商宜居的商住结合的小区。

重点：

产品针对性市场对口，实用性强，性价比高，价格低廉，能满足各层次客户需求。

2、分期“滚动开发”策略：

项目规模（20万㎡左右）。

目前政府工业园招商引资基础配套建设还很不成熟，理想效果气氛还无法形成的情况下。

采用整体平面方案规划定位，分期设计开发。

因地制宜多种目式实施原则。

计划第一期地块67亩（计容面积包河道）根据容积率指标，可建筑面积约9万㎡。

投资：

分期设计开发实施，在目前房地产经济寒冷大环境下，能有效减少项目启动资金投入量，节约资金成本，降低资金链风险。

营销：

有利于销售价格调控低起高开，通过各种营销手段推广项目形成气氛，价格的不断提升来实现项目的利润价值。

产品市场：

目前政府工业园还没有形成规模效果，定位市场需求产品功能类型的针对性还无法明朗。

设计产品定位仅凭园区规划信息、现状市调及地段位置等大方向评估，难免存在市场不确定性变化误区因素。

分期开发有利于战略调整产品功能类型，最大化适应市场需求，有效降低开发风险，提升项目经济效益。

五、项目档次定位：

1、档次分析：

怀化市虽然是四线城市区位经济差，市内中等档次以上规模大，针对中高收入群体的楼盘却有很多，目前市场供大于求，销售困难。

相比本案区位无吸引高收入群体纯居住优势。

项目的建筑类型、材料、装饰、配套景观等档次，会直接决定小区的成本造价，成本造价高就直接抬高了楼盘的销售价格。

2、项目档次定位：

本案应定位成中低档小区，产品价廉物美。

主要针对中低档收入人群、外来创业型人群、经商发展人群。

六、项目建筑定位建议：

1、栋号结构型式：

采用多层板式纯砖混结构商住1+5为主。

局部地块塔式框剪小高层商住1+16标题性点缀，设置上抬式敞开半地下室，满足停车位及小区配套大空间商业场所需要。

2、小区建筑风格：

简朴中式风格，双坡水屋面、天沟，梯间不设炮楼（除高层）。

栋号造型力求简单大气实用，功能齐全，避免外墙过分凹进与凸出及无法计算面积的复杂造型。

外墙除群楼顶部、天沟、空调板外，不设置飘窗及凸出外墙的装饰性造型或线条。

3、装修标准：

中低档次毛坯房，实用性强，选材大群化地方化。

屋面：

坡度不大于1：

0.4。

木结构满铺屋面板，普通喷柒水泥平瓦或半瓷瓦（不用连锁及全瓷瓦）。

屋面避雷网暗埋于瓦底，固定在满铺屋面板内，仅屋脊外露必要接闪点。

外墙：

--普通通体瓷砖贴面。

群楼顶至天沟底大面积用中型条砖一种色；

群楼顶以下贴大块彷古砖一种色；

群楼顶部、天沟、空调板及单元入口、凸出线条或造型等贴深色砖点缀。

内墙：

--混合砂浆抹面毛坯房；

厨厕水泥砂浆。

地面：

现浇混凝土结构层仅搞清理补整。

天棚：

现浇混凝土结构层仅做水泥胶浆括平。

楼梯间：

入口门厅普通地板砖；

楼梯踏步普通防滑砖仅贴第一层，一层以上水泥砂浆压光。

墙面888白色涂料。

门：

普通防火防盗入户门；

普通不锈钢单元对讲门。

窗：

普通塑钢中空玻璃窗。

阳台：

不锈钢护栏。

4、配套设施：

（包括独立门面、商业）

有线电视、宽带网电话：

系统功能设计到位，入户穿线管预埋。

燃气：

煤气管道入户，设计安装到位。

安全系统：

电子对讲入户；

24小时小区智能监控保安；

地下室设置智能停车场系统。

给水：

多层市政供水，高层加压供水。

户外集装表箱市政抄表。

按使用功能设计到位，安装每户一总闸一水龙头。

排水：

按系统功能设计安装到位。

供电：

按使用功能设计到位，集装表箱电力抄表。

安装每户一户控箱一白炽灯，其他只预埋穿线管到位。

七、住宅主要户型定位：

2室2厅1卫

3室2厅2卫

4室2厅2卫

户型

紧凑型

宽松型

面㎡

70-80

80-90

95-110

115-125

130-140

145-160

比例

10%

20%

35%

20%

5%

八、商业定位：

1、门面：

金塘路主干道的府前路西头平行地块，计划刚好设置三排进深13m左右多层，底层设商业门面、步行街。

金塘路临街栋号门面层高5.8m，用户自做夹层，单跨门面为主设少量双跨门面。

全进深双面门面，中部不做隔墙。

第二三排栋号底层层高3m左右，考虑满足做双面车库用又可做小进深双面门面用。

全单跨门面，小进深中部做隔墙。

2大商业：

集中在府前路以东小高层塔楼地块，有效利用塔楼占地小扩大群楼商业面积。

除12m宽对接步行街外，群楼半地下室满做，满足大空间中型超市、停车场小酒店等社区配套型商业需要，填补目前泸阳镇配套社区商业空白。

商业发展时机评估建议：

第一期内不考虑中型酒店、公寓、办公楼等，需要较大整体或化整招商型商业。

九、第一期开发定位：

1、下图多层5+1地块：

计划刚好设置三排进深13m左右多层。

面积：

净用地34亩（22730㎡）,地块较为平行实用。

可建面积约4.3万㎡,底层商业门面面积约7200㎡。

实施方案按公司策略另订。

2、下图高层16+1塔楼，社区大商业配套地块：

面积：

净用地27.25亩（18164㎡）。

可建2栋双塔满足容积率，建筑面积约3.4万㎡，大小商业面积约9000㎡。

十、景观定位：

在小区内纵向贯穿的河道河堤，由政府设计并实施。

本案必须有效发挥利用这一水系生态自然资源，设置较为简美（造价低）的滨水特色栏桥、休闲景观、绿化，打造滨水休闲风光带。

小区绿化以高乔木配植草砖为主（意在尽量不占用休闲活动空间），有隔离要求的部位才植灌木、草皮；

河堤绿化注重滨水特色乔木、植物选择，形成亲水宜人休闲环境。

怀化百雄堂置业发展有限公司总工室曹罗生

2014年7月25日

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