江苏盐城东台某房地产项目策划报告130页PPT推荐.ppt

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项目如何定位？

产品如何表现？

本报告的核心任务本报告的核心任务33报告内容报告内容城市认知城市认知城市认知城市认知市场分析市场分析市场分析市场分析地块研究地块研究地块研究地块研究项目定位项目定位项目定位项目定位产品建议产品建议产品建议产品建议推广建议推广建议推广建议推广建议4455一、城市认知一、城市认知东台把守盐城市南大门，西接泰州、南临南通、东面黄海。

资源东台把守盐城市南大门，西接泰州、南临南通、东面黄海。

资源丰富，交通便捷。

丰富，交通便捷。

东台泰州南通66经济持续高速的发展是房地产发展的强劲动力经济持续高速的发展是房地产发展的强劲动力东台市GDP年平均增幅在11.6%左右。

市域经济发展平稳迅速，为当地房地产稳健发展提供强有力的支撑。

77居民生活水平的提高是房产市场发展的保障居民生活水平的提高是房产市场发展的保障2006年统计资料显示，东台市在岗职工人均收入为15275元，比上年增长了12.3%，农民人均收入6262元，比上年增长10.5%，城乡居民收入增长保持着较快的增长水平。

88人口的稳步发展，形成了稳定的市场需求空间人口的稳步发展，形成了稳定的市场需求空间东台市正在经历着城镇化过程，由于拆迁以及农村人口城市化，市场上住房刚性需求会不断扩大。

按2010年48万的城镇人口规划，城市化人口数0.9万人/年。

市场刚性需求是支撑东台市房地产发展的重要力量。

99良好的城市规划，奠定了房地产稳步发展的基础良好的城市规划，奠定了房地产稳步发展的基础本案核心区“东进北扩，南延西补”，未来城市主要向北、向东发展。

由于城市中心北移，城北房地产发展方兴未艾，极具升值潜力。

1010城市认知城市认知优越的城市地理区位优越的城市地理区位优越的城市地理区位优越的城市地理区位高速的经济发展速度高速的经济发展速度高速的经济发展速度高速的经济发展速度人民生活水平的快速提升人民生活水平的快速提升人民生活水平的快速提升人民生活水平的快速提升人口稳步发展形成的刚性需求市场人口稳步发展形成的刚性需求市场人口稳步发展形成的刚性需求市场人口稳步发展形成的刚性需求市场良好的城市规划做导航、护卫良好的城市规划做导航、护卫良好的城市规划做导航、护卫良好的城市规划做导航、护卫奠定未来东台市房地产业高速发展的基础奠定未来东台市房地产业高速发展的基础1111二、市场分析二、市场分析1212起步期起步期初次发展期初次发展期发展活跃期发展活跃期发展转型期发展转型期1997年年1998年年-2003年年2004-2005年年06年至今年至今市场商品房出现，价格开始提升，市场均价达到市场商品房出现，价格开始提升，市场均价达到616.4元元/平米。

平米。

商品房市场起步带动本地房地产企业的迅速崛起，商品房市场起步带动本地房地产企业的迅速崛起，房价也稳步上升，每年上涨的价格都在房价也稳步上升，每年上涨的价格都在115元元/平米。

到到03年均价已达到年均价已达到1433.4元元/平米。

商品房已经深入人心，房地产市场也开始慢慢吸引商品房已经深入人心，房地产市场也开始慢慢吸引外地开发商的进入。

价格也在不断上涨，城市开始外地开发商的进入。

价格也在不断上涨，城市开始向北发展。

向北发展。

受到东台市城市规划影响，以及外地地产商的进入。

东台市开始大力发展城市北部，生活水平的提高，东台市开始大力发展城市北部，生活水平的提高，使购房者不再是仅仅为了满足住房需求而买房，房使购房者不再是仅仅为了满足住房需求而买房，房屋的品质也开始深入人心。

屋的品质也开始深入人心。

发展时期发展时期时间时间阶段特点阶段特点点评：

目前东台市房地产市场依然火爆，房地产市场呈良性发展。

随着外来开发商的不断进入，新型营销理念的介入，市场上创新性、高性价比楼盘必将受到市场的欢迎。

东台房地产市场发展历程东台房地产市场发展历程1313近年来市场供求状况近年来市场供求状况目前呈现动态平衡，供略大于求市场态势。

目前呈现动态平衡，供略大于求市场态势。

和苏北大部分县市一样，东台房地产市场近三年来驶入发展快车道，房和苏北大部分县市一样，东台房地产市场近三年来驶入发展快车道，房地产市场投资激增，当地房地产市场供应量迅速放大。

地产市场投资激增，当地房地产市场供应量迅速放大。

与供应量相对应，有年均上万的城市化人口形成的刚性需求，市场需求与供应量相对应，有年均上万的城市化人口形成的刚性需求，市场需求量也正在升温。

量也正在升温。

资料统计资料统计:

2005:

2005年全市房地产市场投资年全市房地产市场投资9.79.7亿元，比上年增长亿元，比上年增长150%150%。

其中住宅投资。

其中住宅投资6.66.6亿元，比上年同期增长了亿元，比上年同期增长了120%120%；

商品；

商品房施工面积房施工面积58.458.4万平方，其中新开工面积万平方，其中新开工面积17.517.5万方，商品房万方，商品房竣工面积竣工面积27.227.2万方；

商品房销售面积万方；

商品房销售面积19.719.7万方，其中住宅销万方，其中住宅销售面积售面积15.415.4万方。

目前市场在售产品有万方。

目前市场在售产品有2020多万方。

多万方。

1414点评：

从表中看出，东台市商品房成交均价保持稳定上升。

年增长在115元/-120元/之间。

06年成交均价达到1850元/，但是对比周边县市的房价水平，东台仍然处在一个价格凹地，市场价格升值空间大。

近年来房地产市场成交均价保持稳定上升近年来房地产市场成交均价保持稳定上升1515区域发展和竞争趋势区域发展和竞争趋势点评：

市政北迁，使得金海路、北海路周边楼盘崛起。

价格也提升较快。

未来城市北部竞争必然激烈。

本案区位相对其他区域劣势明显，要吸引客户购买，只有在品质、价格和营销等各个方面提升自己的竞争力，才能突围而出。

老城区：

未来只有零星拆老城区：

未来只有零星拆迁新建项目开发迁新建项目开发城北区：

未来住宅房源的城北区：

未来住宅房源的主要供应区域，供应区域不主要供应区域，供应区域不断向外围拓展断向外围拓展城南区：

县城未来另一个城南区：

县城未来另一个居住集中地居住集中地城东区域：

随着城东区域：

随着204国道改国道改道，使国道东面区域更好地道，使国道东面区域更好地融入市区，形成新的住宅居融入市区，形成新的住宅居住区住区1616在售楼盘分布在售楼盘分布1717在售楼盘分析在售楼盘分析区域区域区域区域楼盘楼盘楼盘楼盘建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格类型类型类型类型量体量体量体量体（万（万（万（万）均价均价均价均价（元（元（元（元/）主力主力主力主力面积面积面积面积开盘时间开盘时间已推户数已推户数/去化套数去化套数老城区老城区盛大花园盛大花园中式现代中式现代多层多层/小高小高层层12.412.4万万26002600100-120100-12007.0107.0122期期400400套套/218/218套套（一期（一期367367已入已入住）住）城东区城东区蓝色港湾蓝色港湾现代现代多层多层6.26.2万万2400240085-12785-12722期尚未期尚未开盘开盘361361套套/239/239套套城北区城北区法国小镇法国小镇法式现代法式现代多层多层3.53.5万万19001900120-130120-13006.0506.05228228套套/168/168套套厦门华苑厦门华苑现代现代多层多层2.52.5万万2100210081-10581-10507.0107.01229229套套/139/139套套天赐良园天赐良园现代现代多层多层2.732.73万万2400240090/13090/13007.0407.04180180套套/120/120套套金海康城金海康城现代现代多层多层5.45.4万万2500250087-12787-12722期尚未期尚未开盘开盘272272套套/262/262套套城中花园城中花园现代现代多层多层1111万万2400240057-8557-8506.1006.10500500套套/350/350套套大业世家大业世家现代现代多层多层2.162.16万万2050205098-13398-13306.1106.11145145套套/140/140套套1818产品类型和建筑风格评述产品类型和建筑风格评述点评：

现阶段在售楼盘基本为普通多层。

从中我们不难发现整个市场产品非常单一。

现有产品以现代风格为主，外力面造型缺乏质感，亮点多的个性楼盘还未有出现。

蓝色港湾大业世家盛大花园厦门华苑城中花园天赐良园1919户型设计评述户型设计评述点评：

在售楼盘户型一般以三房为主，面积在105-130不等。

户型设计比较单调，有较大的改进空间。

为扩大销售面积，几乎所有的户型都是封闭阳台，算整面积出售。

户型设计是我案攻占市场的重点突破口之一。

大业世家天赐良园盛大花园厦门华苑法国小镇城中花园2020景观设计评述景观设计评述点评：

目前市场在售项目的景观设计基本停留在传统栽花种草概念上，在借势自然、结合楼盘风格以及景观塑造还很欠缺。

突破和提升现有景观规划水平是我案赢得竞争的重要突破口。

2121配套设施评述配套设施评述整个房地产市场对配套设施的认识还比较落后关注周边的配套设施，所建配套设施大多局限于沿街店面。

对小区内部配套设施的要求没有成熟市场的要求那么高。

2222主力面积范围以中小房型为主主力面积范围以中小房型为主点评：

东台房地产市场两房多数在80平米95平米左右，三房一般在105平米120平米。

超过135平米以上房子就比较的难卖。

中小户型走俏还是受到总价的影响。

2323点评：

目前东台市区在售楼盘均价在2300元/左右（2007年7月份），价格年均增长为150元/。

其中中心城区均价在2600元/左右。

城北区均价在2200元/平米左右，由于市政北迁，该区域房价也会有较大的升值空间。

一个明显的特征是靠近重点学校的楼盘价格明显拔高，有专业公司代理的楼盘价格也明显偏高。

在售各盘价格情况在售各盘价格情况2424点评：

在售楼盘主力总价基本控制在25-35万之间。

老城区楼盘单价较高，但是主力总价还是控制在35万以内；

新城区在售楼盘主力总价差别不大，基本控制在25万左右。

主力总价控制和去化程度主力总价控制和去化程度2525当前市场购房客源分析当前市场购房客源分析由于商品房发展，购买力又相对有限，当地购房以首次置业居多；

由于商品房发展，购买力又相对有限，当地购房以首次置业居多；

乡镇进城购房现象日益普遍，乡镇购房者成为市场主要购房群体；

城市北扩使得拆迁户激增，成为购房的另一部分主力军；

在售产品品质一般，无法满足客户更多高品质的要求。

高品质、高性价比的产品将获得较大的市场空间。

2626重视教育，购房对居住区域的教育设施比较重视；

好面子，跟风随群购买现象明显；

对社区硬件设施很重视，但软件服务敏感度低；

普遍青睐小两房、小三房等实用型房源；

购房客户以贷款为主，一次性付款客户不多；

普通住宅产品的价格敏感度较高，对总价的敏感度高于单价。

当前当前消费心理特征消费心理特征研判研判2727未来消费者研判未来消费者研判更加重视产品品牌知名度和美誉度；

价格始终是市场的主导者，但是品质也是影响消费者购房的重要因素，性价比高的楼盘将成为市场宠儿；

对于、户型、