项目营销执行思路优质PPT.pptx

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项目营销执行思路项目分析分析要点主要内容基本元素分析区位、交通、功能、建筑规划、业态组合、主力商户、宣传推广、运营管理客户关注点分析市场影响力、投入成本、投资回报率、对消费者的影响力、对商户影响力、运营管理思路市场竞争力分析相对竞争对手的优势、劣势SWOT分析面对项目优势、劣势、机会、威胁，如何更好的将项目的优势和机会展示给客户，面对劣势和威胁的时候，制定最佳的应对方案项目分析的结论：

@#@提炼我们的宣传要点、销售展示要点、销售说辞设计项目定位商业项目竞争力因素衡量指标区位辐射目标消费群体的数量交通消费群体到达项目的便利程度建筑消费环境的舒适度业态组合对目标消费群体消费需求的把握商户组合对商户对经营环境需求的把握影响力对消费者和商户的吸引力运营管理持续优质的服务消费者和商户的经营措施项目定位的目的在于明确你的目标消费群体，打造具备竞争力的项目功能。

@#@整合各种元素让项目在市场上拥有强大竞争力，通过提升以上竞争因素指标，来让强化项目市场竞争力。

@#@业态组合1业态组合依据调研内容项目周边的消费群体周边的各类社区、商业、办公人群调研各类消费群体的消费需求和特征随机抽样访谈竞争项目的业态组合竞项调研竞争业态辐射的消费群体竞项调研找到极具竞争力和发展空间的业态组合细分消费群体，目标消费群体需求业态的全面组合业态组合2业态构成比例依据业态组合标准1、竞项的业态比例及经营现状1、业态组合目标群体的统一性。

@#@所有业态围绕既定的目标群体的消费需求。

@#@2、各业态商户对本项目接受度2、业态组合的关联性，各业态之间可以很好的形成关联性销售。

@#@3、最大限度的吸引目标消费者3、业态类别的丰富性。

@#@例如餐饮可以有中餐、西餐、日餐等等多样化的选择。

@#@项目招商如何吸引到更多的商户？

@#@如何筛选到优质商户？

@#@商户选址要点商户筛选标准地段品牌的影响力交通消费者号召力建筑规划经营目标和计划业态组合投入成本消费群体的数量商户的影响力消费环境的竞争力经营环境的竞争力竞项调研调研类别调研内容监控方式宣传推广宣传媒介行业网站、宣传物料项目介绍区位、交通、产品组合、功能、特色行业网站建筑规划建筑功能、产品组合、建筑特色行业网站、售楼部市调业态组合业态分布、业态配比、主力商户、招商进展市调运营管理项目的运营模式、如何创造市场竞争力市调销售价格均价、栋差价、楼层差价行业网站、市调营销政策销售政策行业网站、市调、DM单页去化率总量、销售量、剩余房源、销售进度行业网站宣传推广宣传细节目前商业营销执行未来商业营销执行宣传主题地段、价格、投资回报率、营销内容、主力商户项目功能、消费环境、经营环境特色、项目的主题性事件宣传对象投资者、自营商户消费者、商户、投资者宣传区域以项目为核心向周边的目标投资者辐射。

@#@以目标消费消费者、商户、投资者为核心向更广的群体辐射。

@#@宣传媒介短信、DM单派发、公交站牌、网络、报纸等传统媒体短信（现实中介资源、网络电商资源）、DM单、网络（专业门户网站、专业微信、微博）宣传目标依据营销目标来制定合理的宣传计划营销目标、项目目标、竞争目标等等宣传目标更加多元化。

@#@宣传跟踪宣传与实际来访、成交之间的关系宣传主题、宣传对象、宣传区域、宣传媒介每种元素对宣传目标的影响宣传优化提升相关宣传投入成本优化影响宣传目标的每种元素，最高效率的达成宣传目标蓄客方案拓客渠道拓客筹备派单派单的区域、派单量、派单人员安排、派单客户资料收集拓客拓客区域、拓客说辞、客户资料表中介项目培训资料、约客户说辞、客户反馈资料表电商合作方式洽谈、客户资料的收集、客户资料跟踪及反馈CALL客CALL客资料收集，CALL客成员培训、CALL客户资料表销售方案销售流程销售准备和优化项目基础知识培训项目介绍（区位、交通、功能、市场竞争力、预计抗性点及应对方案、项目进展状况、最新的营销方案）、竞争介绍、竞争项目分析客户首次来访项目介绍项目的区位、交通、功能、市场的竞争力。

@#@客户需求梳理客户对区位、交通、项目特色的态度、对竞品的态度、客户预算、意向房源、对意向房源的态度，客户抗性的应对方案针对客户对抗性应对方案的反馈和态度，不断优化应对方案客户跟踪了解客户及家人对项目的态度，关注点、抗性点、对下来来访的态度。

@#@客户邀约创造主题性事件、营销事件、活动时间、热点事件等元素邀约客户。

@#@了解客户对各种事件的关注度。

@#@销售价格、房源销控、销售政策客户管理客户管理内容客户管理的功能客户区位来源宣传推广区位选择客户职业特征客户拓展的区位选择客户购买动机宣传主题的优化、销售说辞的主攻方向客户预算针对预算推荐合适的房源及优化价格策略客户意向房源了解畅销房源和滞销房源特征、采取有效的应对方案客户需求点针对客户需求点，设计相关的宣传主题和销售说辞客户关注点相关销售说辞的内容设计客户抗性点相关销售说辞的应对方案客户类别客户跟踪频率的设计客户周边资源设计有效的方式挖掘客户周边的客户资源活动推广活动推广类别活动推广主题营销事件根据营销节点如项目启动、开盘、招商、开业、大的营销事件设计营销活动热点事件例如奥运会、热门电影、热门的音乐节、旅游节等等设计相关的营销活动主题事件依据项目定位及功能设计相关活动，如果服装展、美食节等节假日依据节假日主题，设计与项目相关的主题活动专题性事件依据目标群体的需求和关注点，设计例如投资讲座等跨界合作推广与目标群体接近的相关行业联合推广，提升项目的影响力。

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