北京兴昌达博房地产开发有限公司重整计划.doc

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北京兴昌达博房地产开发有限公司重整计划

                                 目录

第一部分 债务人的经营方案 

一、 债务人的资产状况 

二、股权结构和法人治理结构的重新安排 

三、资金筹措及使用计划 

（一）项目资金流入分析

（二）项目资金流出分析 

（三）兴昌达博公司重整资金筹措及使用 

第二部分 债权分类 

第三部分 债权调整方案 

第四部分 债权受偿方案 

第五部分购房债权人解决方案 

一、购房债权人的分类与处理 

（一）拟交付房屋的购房债权人 

（二）以售房形式作为还款保障的购房债权人 

（三）以个人购房名义套取银行按揭贷款的购房债权人 

（四）退房债权人 

二、296人购房债权人房屋交付的解决方案 

（一）296人购房债权人房屋交付的基本原则 

（二）296人购房债权人房屋交付方案 

第六部分 拆迁安置方案 

一、拆迁基本情况 

（一）拆迁情况 

（二）回迁楼建设情况 

二、拆迁安置计划 

三、拆迁安置的资金使用 

第七部分 施工方案 

一、麓鸣花园项目的开发及进展情况 

二、麓鸣花园项目存在的问题 

三、解决方案 

（一）关于协调相关部门解决项目建设手续问题 

（二）施工企业解决方案 

（三）中介公司的聘请方案 

三、施工计划 

第八部分 重整计划的执行期限 

第九部分 重整计划执行的监督 

一、重整计划执行的监督 

（一）公章的管理与监督 

（二）人事任免与监督 

（三）资金的使用与监督 

（四）重大事项的报告与审批 

（五）定期汇报与监督 

二、重整计划执行的监督期限 

第十部分  重整的必要条件 

一、债权人的支持与配合 

二、政府的指导与协调 

三、管理人的监督与协调 

四、重整执行人认真执行本重整计划 

第一部分 债务人的经营方案

一、债务人的资产状况

根据北京德平资产评估有限公司2008年6月12日出具的资产评估报告结果显示：

截至评估基准日2007年9月18日，北京兴昌达博房地产开发有限公

司（以下简称兴昌达博公司）资产状况为：

资产总额为42476.27万元，其中流动资产42424.80万元币,长期投资39万元，固定资产12.47万元；负

债总额为45024.93万元；净资产为-2548.66万元。

二、股权结构和法人治理结构的重新安排

鉴于兴昌达博公司的净资产已为－2548.66万元，而根据管理人的测算启动兴昌达博公司开发的麓鸣花园项目至少需要2亿元人民币资金的直接

投入。

为保证兴昌达博公司重整计划的顺利实施，保障债权人及出资人的合法权益，并使兴昌达博公司出资人权益得到公平、公正地调整，管理

人决定向兴昌达博公司的股东筹措上述项目启动资金，并按照各位股东在2008年7月7日前的实际出资额占此次总出资额的比例调整兴昌达博公司

的股权结构。

2008年6月29日，管理人向兴昌达博公司的股东北京兴昌高科技发展总公司（以下简称“兴昌高科公司”）、北京东方达博置业投资有限公司（

以下简称“东方达博公司”）和黄师邮寄送达了《关于北京兴昌达博房地产开发有限公司破产重整筹资及股权调整的函》。

截止2008年7月7日

，兴昌高科公司出资2亿元人民币、东方达博公司及自然人黄师未出资。

为使兴昌达博公司的股权结构调整更加公平、公正，更好地维护广大债权人的合法权益，保证重整计划的成功，管理人建议向出资人筹资的期限

延长至本重整计划经债权人会议通过后60日内，或北京市昌平区人民法院裁定批准后30日内。

届时，将按照各位出资人新的出资额确定兴昌达博

公司股权结构。

管理人向各位出资人发出的《关于北京兴昌达博房地产开发有限公司破产重整筹资及股权调整的函》中设定的其他条件和内容不

变。

同时，鉴于兴昌高科公司已经出资2亿元人民币，管理人建议暂由兴昌高科公司全面主导兴昌达博公司重整，并立即组建临时经营团队启动重整

计划。

筹资期限届满后兴昌达博公司的法人治理结构为：

（1）公司设董事会，董事会成员5人，董事长为兴昌达博公司的法定代表人。

（2）公司设监事会，监事会成员5人。

（3）公司设总经理1名、副总经理2名，财务总监1名。

公司章程将通过公司章程修改程序进行修改。

管理团队的机构设置及职责范围由总经理提出方案，按照公司章程规定的程序报董事会决定。

兴昌达博公司的规章制度按照公司修订后的章程的规定重新制定。

三、资金筹措及使用计划

（一）项目资金流入分析

麓鸣花园项目国有出让土地使用权面积为305,374.61㎡，已批准规划开工建筑面积80,016.66㎡。

项目的规划总建筑面积为202,847㎡，其中住宅

规划面积为191,161㎡（公寓49,742.72㎡、联排别墅130,022.88㎡、独栋别墅11,395.40㎡），配套公建规划面积11,686.00㎡。

重整计划执行期

间，可能产生的资金流入共计120,796.08万元，具体包括：

1、已售房屋296套尾款收入10,514.02万元。

截至本重整计划编制之日，兴昌达博公司确认共销售房屋296套。

其中公寓119套、建筑面积17,110.05 ㎡、联排别墅159套，建筑面积

32,674.50㎡、独栋别墅 18套，建筑面积 6,238.38㎡。

销售合同价款20,637.76万元，已收10,123.75万元，未收10,514.02万元。

本重

整计划对上述销售均予以认可。

2、销售新建商品房预计收入103,130.58万元。

管理人通过对麓鸣花园项目周围北一街8号、邑上、随园公寓、湾流汇、蓝郡及新新公寓等在售项目的销售情况进行调查，并结合麓鸣花园项目

地理位置、配套设施、装修状况以及土地的剩余使用年限，本重整计划草案确定麓鸣花园项目建成后的商品房销售均价为公寓6000元/㎡、联排

别墅8000元/㎡、独栋别墅11,000元/㎡。

新建商品房销售收入：

32,632.67X6000＋97,348.38X8000＋5156.62X11000＝103,130.58万元

3、对外债权及投资款回收预计最高额约71,514,770.28元。

截至本重整计划草案编制之日，在兴昌达博公司与东方达博公司及关联公司间的债权债务抵顶之后，可能通过各种途径收回的债权最高额约为

71,514,770.28元。

（二）项目资金流出分析

重整计划执行期间，兴昌达博公司预计支出1,513,721,814.31元。

1、清偿政府垫资的破产费用6,500,000.00元；

2、清偿有财产担保的债权70,649,908.00元（本金）；

3、清偿职工债权300,094.85元；

4、清偿税款6,855,619.39元；

5、清偿普通债权206,059,117.95元（本金），其中：

（1）清偿以13套房屋作为还款保障的债权及以个人购房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款16,274,025.23元，具体包括：

  广东嘉海建筑工程有限公司10套（以下简称广东嘉海）  7,758,800.00元

  桑开林1套       772,450.00元

  马骏1套         773,815.00元

  胡建1套         772,275.00元

  套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款   6,196,685.23元（共涉及4套房屋）

（2）清偿66人退房债权人债权14,419,669.6元

（3）清偿其他普通债权人债权175,365,423.12元

6、拆迁安置费用34,404万元；

7、村委会办公用房、老年活动中心以及相关附属设施2500万元；

8、建安成本68,320万元，具体包括：

建设安装费用43,272万元

人防工程费  610万元

管理费     2,520万元

勘察设计费  436万元

监理费     406万元

销售费用   5,916万元

工程预算费 1,108万元

财务费用  5,498万元

销售税金  6,390万元

不可预见费 2,164万元

9、荒山租赁及补偿费1,625万元；

10、备用金154,867,074.12元；

（1）鉴于中国普天信息产业集团公司诉兴昌达博公司侵权纠纷（以下简称普天案件）8000万元、兴昌达博公司破产管理人诉中国农业银行北京

市顺义区支行和北京科博智能仪表有限责任公司合同纠纷（以下简称顺义农行案件）3000万元、北京清尚建筑装饰工程有限公司诉兴昌达博公司

承包合同纠纷（以下简称清尚建筑公司案件）100万元、姜涛律师代理费500万，目前正在诉讼中，先预提1.16亿作为备用金。

（2）中国人民解放军海军军事法院（以下简称“海军法院”）追缴执行款38,867,074.12元，目前尚未确定是否给付，先预提38,867,074.12元

作为备用金。

（三）兴昌达博公司重整资金筹措及使用

1、兴昌达博公司重整资金的筹措：

（1）兴昌达博公司直接投入重整启动资金2亿元人民币，债务人将按照项目资金使用计划严格支出；

（2）回收符合销售条件的房屋销售尾款，用于项目再投入；

（3）对符合销售条件的房屋逐步进行销售，分期取得销售收入，用于项目再投入，以保证项目收支平衡。

2、项目资金使用原则

在保证项目顺利建设及周转的前提下，在资金回笼过程中根据我国企业破产法的有关规定及本重整计划草案中债权清偿方案，安排各类债权依法

定顺序清偿。

第二部分 债权分类

根据管理人债权审核确认情况，截至本重整计划草案编制之日，兴昌达博公司破产债权总额共计603,420,762.84元（含待定债权154,867,074.12

元）（详见附件一《兴昌达博公司债权分类总表》）。

1、有财产担保的债权97,100,869.25元，债权人 3 人；

2、职工债权300,094.85元，债权人 19 人；

兴昌达博公司应支付的职工工资、经济补偿金、社会保险共计300,094.85元。

3、税款6,855,619.39元；

兴昌达博公司拖欠北京市昌平区地方税务局税款本金4，316，646.99元及滞纳金2，538，972.40元，共计6,855,619.39元。

4、普通债权344,297,105.23元（本金+利息），债权人435 人。

其中：

（1）以13套房屋作为还款保障的债权及以个人购房名义套取的北京农村商业银行兴昌支行按揭贷款16，274，025.23元。

（不包括北京华美联

合国际投资顾问有限公司、高新投资发展有限公司的债权）

（2）购房债权人债权147,847,015.61元。

具体包括：

①296人购房债权人债权本金加利息共129,660,232.19元。

②66人退房债权人债权本金加利息共18,186,783.42元，具体包括：

法院判决退房的36人；已退还部分房款的13人；签订还款协议的8人；签订

订房协议的3人；明显以不合理价格购房的6人。

（3）其他普通债权人债权180,176,064.39元。

5、待定债权154,867,074.12元:

（1）普天案件8000万元；

（2）顺义农行案件3000万元；

（3）清尚建筑公司案件100万元；

（4）姜涛诉兴昌达博支付律师代理费500万元；

（5）海军法院追缴执行款38,867,074.12元；

 6、政府垫资的破产费用650万元。

第三部分 债权调整方案

1、有财产担保的债权本金不予调整，免除北京市昌平区人民法院裁定进入重整之日前的利息、罚息、违约金等。

有财产担保的债权在重