第一季度营销总结及第二季度营销方案(改)PPT课件下载推荐.pptx

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分产业看：

第一产业民间固定资产投资340亿元，同比增长24.3%；

第二产业8838亿元，增长19.2%；

第三产业9934亿元，增长23.8%。

全国房地产走势全国房地产走势国务院：

保障房连租5年且符合配售条件将可购房李克强：

房地产问题是个大问题干一寸胜过说一尺房地产调控定调:

分类调控因地制宜3.31住建部：

无论落不落户都将实现住房保障全覆盖3.203.143.13住建部：

一线城市将继续实施限购政策3.073.03近九成银行首套房贷利率上浮购房成本提高2.27住建部：

对困难群众或提供免费公租房2.24房地产警钟敲响兴业银行:

暂停房产开发贷全国多地银行房贷利率上浮10%部分银行暂停房贷2.17国土部：

2013住房用地供应量增24.7%达历年最高1.181.06住建部：

2014年保障房计划开工600万套以上第一季度最新房地产政策表明：

1.政府在通过增大保障房供应，以及一系列利好政策进行对于商品房的调控2.分类调控说明，中央不再出台全局性的、模糊的调控政策，地方政府根据自身实际情况“对症下药”制定更有针对性和更具可操作性的措施。

新政如果再出，有可能更狠。

第一季度政策浏览1.相比去年年末，仅2家银行还有优惠利率，近4成银行的首套房贷利率上升幅度达5-15%不等，个别上浮20%。

半数银行的首套利率维持去年末水平，但基本都是基准利率水平。

2.二套房方面，22个城市中的6个城市调整了一直以来相对稳定的二套房贷款利率，广州、惠州较基准利率上浮20%。

全国房地产走势全国房地产走势经济环境-银行利率上浮全国22个城市的69家银行分支机构住房按揭贷款总体依然偏紧，利率普遍上调，主要表现在：

信贷紧缩的直接结果就是购房需求被压抑，市场成交回升低于预期。

市场篇PART1n全国房地产走势n咸阳（西安）房地产市场n项目区域市场1.采取有力措施，落实稳定房价责任。

2.继续加强商品房预售管理，做好商品住房预售价格引导工作。

3.继续严格执行限购、差别化住房信贷和税收政策，严肃查处住房骗购、违规信贷等违法违规行为。

4.增加普通住房用地供应，优先向保障房项目供地。

5.优化保障房供应结构，完善保障房供应体系。

6.进一步加强房地产市场监管，严厉打击开发企业违法违规行为。

7.加强房地产市场监测，合理引导市场预期。

咸阳房地产市场咸阳房地产市场西安七条“西安七条”是基于新“国八条”及国五条制定，并未加大调控力度时间来源政策名称主要内容2.01人民日报28省份公布今年经济增长目标陕西下调至11%降增速，与中央总的宏观调控政策保持一致。

纵观这28个明确了增速目标的省份，相比2013年的增速目标，大部分是微降。

北京、福建、辽宁、山东下调0.5个百分点，甘肃、广西、河北等9个省份下调1个百分点；

内蒙古、吉林下调幅度较大，前者从12%下调到9%，后者从12%下调到8%。

陕西从12.5%下调到11%。

2.14咸阳市住房和城乡建设规划局2014年起咸阳公租房廉租房并轨百姓住房更便捷从2014年起，咸阳市廉租房建设计划调整将并入公租房年度建设计划，两房正式并轨。

在项目选址和配套设施建设以及申请手续办理等方面较以往都有了显著变化。

2.16西安日报去年陕西省基本建成保障房32.4万套截止到2013年底，全省共开工建设各类保障房36.6万套，在全国各省份中位居第三；

基本建成各类保障房32.4万套，位居全国第二；

新增发放住房租赁补贴2.45万户，位居全国第三。

2.19西安日报陕西省今年将新开工各类保障性安居工程43万余套今年陕西省计划实施各类保障性安居工程45.51万套（户），其中新开工43.01万套，新增发放租赁补贴2.5万户，基本建成31万套。

2.21大秦网宜家西安店今日开建，预计明年下半年建成，或会迎来西北其他城市人流宜家的家具一直备受市民青睐，一些年轻人还不远千里到外地购买邮寄回家。

今日，宜家示范性旗舰店在西安正式开工建设，预计到明年下半年建成。

昨日下午，省委常委、西安市委书记魏民洲会见了瑞典宜家集团中国区投资总裁乔恩。

2.22华商报西安差别化住房信贷:

有银行首套房贷利率上浮5%-10%央行最新2014年信贷政策工作意见显示，房贷政策明确提出满足首套房需求。

显示央行对房贷利率继续执行差异化。

记者了解到，西安一些银行目前的首套房贷利率在基准利率的基础上出现了不同程度的上浮。

咸阳房地产市场咸阳房地产市场地方政府基于全国政策制定的基础上，采取保守跟进态度。

2014年1月至今，共成交土地23宗，住宅6宗（由2家公司购得），住宅土地市场活跃度较差，也表明开发商对住宅市场的积极性不足。

咸阳房地产市场咸阳房地产市场咸阳土地市场市场篇PART1n全国房地产走势n咸阳（西安）房地产市场n项目区域市场平均到访量，世纪大道西段最少。

第一季度*社区区域到访量居第二。

咸阳房地产市场咸阳房地产市场市场调研-到访量对比世纪大道东段成交量凶猛，无论区域还是单个项目均为前茅。

区域内，劲敌林凯城销量堪与东段项目相比，第一季度爆发销售105套。

*社区在销量上陷入一个挑战者的局面，销量迟迟未能超越。

咸阳房地产市场咸阳房地产市场市场调研-成交量对比4100-4400：

华府御园、宇宏健康花城、*社区（西区）、林凯城4500-4800：

*社区（东区）、亿龙金河湾、清渭公馆、世城滨江、佳龙大沃城5000-5300：

南海家缘、书香河畔5900以上：

国润城、奥林匹克花园、中华世纪城以下各价格区间成交数量取各价格区间项目平均成交数量高价项目在地段上占优势，并在项目包装上大做文章，用高价值策略争夺了大批优质客户。

低价项目的低总价优势吸引大批刚需客户。

而欲想在目前销量的基础上突破，则需要项目包装及推广的支撑。

咸阳房地产市场咸阳房地产市场市场调研-价格区域与成交关系分析咸阳房地产市场咸阳房地产市场市场调研-竞品项目动态宇宏健康花城：

3月8日、3月22日两次下调，每次下调一个点世城滨江：

推出部分两房、三房产品，3880元/起华府御园：

市场总结全国市场：

调控力度虽然未减，但调控加吗的可能性不大国家的调控力度没有变化，调控手段多管齐下，首次提出分类调控。

另一方面向市场大量注入保障房，以扼制商品房需求信贷紧缩提高了购房成本，抑制购房者需求。

政府要报7.5%的增速，就须保作为国民支柱产业的房地产业稳定发展咸阳市场：

地方政府基于全国政策的基础上，采取保守跟进的态度保障房的推进速度惊人、数量庞大，利好政策频传，对商品房造成一定的威胁区域市场：

区域市场到访量低，区域内竞品相继拦截客户严重区域内竞争激烈，已进入价格竞争的阶段了。

回顾篇PART2n销售工作回顾n营销工作回顾n问题梳理第一季度整体进线155组，到访372组，成交80套，成交转化率20.6%。

随着天气的变暖，3月的到访量有明显增加，但3月的成交转化率却不甚理想。

销售工作回顾销售工作回顾第一季度销售数据户外推广贡献主要的成交量，朋介及老带新若统一计算，则其贡献36组成交客户，居于首位，占总成交量的45%。

在日后的营销活动中，应放大自身优势，增大老带新优惠和奖励政策，并树立和巩固社区在业主心目的形象，以提升朋介、老带新成交客户量。

销售工作回顾销售工作回顾第一季度成交客户分析一季度成交客户整体偏年轻，主要集中在25-40岁之间。

从成交客户的职业情况看，我们的客户基本都是企事业单位员工及个体户业主，收入中等。

销售工作回顾销售工作回顾第一季度成交客户分析成交客户置业动机多样，以自住和为子女购为主，60%自住，35%为子女购房。

所以自住型刚需客户要引起我们的重视。

销售工作回顾销售工作回顾第一季度成交客户分析第一季度东区成交量及成交价格区间东区第一季度共成交29套，成交户型主要是3室，其主要成交价格区间在4400-4600元之间，第一季度东区成交价格在4600元以上的仅2套。

销售工作回顾销售工作回顾第一季度西区成交量及成交价格区间西区第一季度共成交51套，其主要成交价格区间在3900-4300元之间，其中4300元以上成交共6套。

第一季度中成交的2房，基本集中在西区。

西区的单价低，两房面积又小，总价低。

致使客户选择。

销售工作回顾销售工作回顾社区的幼儿园、会所、泳池等配套、小区环境及综合品质（开发商品牌、社区形象）等软性形象弱化了客户对户型的挑剔和价格的抗性。

而未成交影响因素中，地段为不可控因素，只能通过销售说辞引导客户弱化地段抗性，客户对价格的判断，往往依附于其它因素，故关键因素是户型、及户型讲解。

并通过科学数据规避不利环境（垃圾焚烧场）带来的干扰。

销售工作回顾销售工作回顾第一季度成交客户分析销售工作回顾销售工作回顾营销工作小结东区无论是景观、配套、资源都优于西区，整体产品比西区优越。

但由于价格高出西区近500元/，导致东区销量低于西区。

第一季度销售共销售房源80套，其中东区29套，西区51套。

西区多于东区。

在成交客户中：

朋介、老带新第一季度成交36套，占成交获知渠道之首。

（户外35套）。

未成交客户影响因素，产品本身所占影响最大。

成交客户种下收入，追求高性价比（产品好，价格低）活动空间主要在世纪大道西段、秦都区、以及部分想享受城市资源的郊县客户。

回顾篇PART2n销售工作回顾n营销工作回顾n问题梳理阶段背景：

2014年春节前的1个月，各项目都在抓返乡置业人群。

阶段策略：

利用春节契机，抓住返乡人群。

主打品质升级年，提升项目及物业形象，拉进项目与业主的距离。

阶段动作：

好礼贺新年活动，邀约老业主约2000余组，实际共派发米面油1550余份老带新明星业主颁发荣誉证书，刺激老带新市区派单：

市区主要街道、广场、车站进行蹲点和扫街，共派发海报县下拓展：

包括乾县、彬县、长武、旬邑、淳化5个县区，留电167组。

地下室解筹：

地下室当天解筹19套，隔天成交1套。

推广配合：

推广主题：

【品质升级年】【返乡置业季】推广媒介：

户外、今日咸阳、阳光生活杂志、短信、POP海报营销工作回顾营销工作回顾1月份效果评估：

本月共计来电53组、来访116组、成交24组。

县下拓展活动效果在本月未能显现。

得失总结：

得：

好礼贺新年活动极大的提升了项目的美誉度，于老业主，提升了老业主对项目、物业的美誉度，增加老业主身份感。

于新客户，提升了项目在新客户心中的形象，增加新客户变成业主的意愿度。

营销工作回顾营销工作回顾1月份阶段背景：

春节过后的第一个月，本月共28天，上班21天，轮流值班4天，初十之前，售楼部人气冷清，几乎没有到访，成交主要集中在元宵节前后各一周。

周边项目市场调研咸阳市区派单工作树立、工作计划制定及提报营销工作回顾营销工作回顾2月份效果评估：

本月来电48组，来访109组，成交29套，其中返乡置业17组。

返乡置业，通过前期的宣传，效果显