张家口市房地产市场摸查报告(市区)PPT文档格式.pptx

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钢产业退出，旅游业兴起，装备制造业、食品加工在提升和强化，特色可再生能源（风能）发展迅速。

宏观战略层面有京津冀协同发展、2022年冬季奥运会两大发展机遇利好。

2016至2018年棚户区三年攻坚战，集中改造438个棚户区，涉及12.58万户拆迁户（非市区，全市范围），其中2016年改造棚户区191个5.13万户，2017年169个4.42万户，2018年78个3.03万户。

官方要求80%的货币补偿比例。

京津冀一体化城市发展建设进程加快大规模棚改拆迁提高对外经济联络便利性完善交通体系规划现状交通路网完善：

京藏高速（G6）京新高速（G7）张承高速京张铁路宁远机场建设中京张城际高铁，2019年底建成。

京张段时长1小时。

旅游度假资源2022年崇礼冬季奥会使张家口正式进入大众视野2016年是京张成功申办冬奥会第1个整年，张家口旅游产业爆发式增长。

共接待国内外游客5193.7万人次，同比增长35.0%；

旅游收入519.2亿，同比增长45.7%。

重点布局滑雪温泉、草原风情、民俗精品、历史文化、长城古道和葡萄（酒）品游六大品牌。

产业结构钢产业退出，旅游业兴起多产业并举原宣钢，张烟，张煤机三大名企中宣钢迁出至唐山沿海旅游业快速兴起；

新能源发展迅速：

风电装机和并网容量排名全国地级市第二；

装备制造业需改造提升；

食品加工业需要扶强。

城市经济发展情况城市经济发展动力良好，但人口吸纳能力弱，连年人口净流出状态，外流人口近30万；

根据河北统计局信息，2016年张家口城镇非私营单位人员年平均工资50311元，城镇私营单位人员年平均工资30477元，收入水平低。

人均可支配收入稳增，但增速逐年呈减缓趋势。

2012年2013年2014年2015年2016年1100115012001250130013501400145015000.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%1461.0510.0%8.0%5.2%5.8%7.0%张家口市近5年GDP发展情况GDPGDP增速2012年2013年2014年2015年2016年05000100001500020000250003000020.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2606912.4%11.3%5.5%10.1%9.3%城镇人均可支配收入涨幅040801201602002402803203604004404800.80%0.70%0.60%0.50%0.40%0.30%0.20%0.10%0.00%4704430.46%0.44%0.17%0.02%0.08%户籍人口常住总人口常住人口涨幅张家口市近5年城镇人均可支配收入市区市场市区市场摸查摸查ll城市城市人口人口分级分级ll市场市场板块分布板块分布ll市场近期大事件市场近期大事件ll细化板块市场细化板块市场摸查摸查市区人口分级企事业单位工资水平偏低，城市工薪阶层基数大；

富裕人口多为私营企业主，中产阶层主要为个体工商户。

中产阶层富裕阶层工薪阶层张家口市各财富阶层人口结构现状城市具有购买力的人群主要集中于公务（党政机关）、泛公务（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗）机关单位的高级管理者以及当地大型单位的高层管理人员，私营企业主。

张家口作为河北省资源型城市和老重工业基地，近几年受城市产业转型影响，大量产业工人收入下降，目前城市中产阶层人群以公务（党政机关），泛公务（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗）机关单位中层管理者、个体工商户为主。

企事业单位职工、其他第三产业职工，城市白领阶层相对较少，蓝领及服务行业从业者是工薪阶层主力军。

市区市场板块分布受限于东西北三面环山的地形因素影响，城市发展大方向为向南发展。

桥西区为老城区，城市面貌破旧，人口倾向于流入桥东区；

经开区为近年重点发展区域。

桥东区桥东区12500-1400012500-14000元元/经开区经开区12500-1500012500-15000元元/桥西区桥西区11000-11000-1300013000元元/桥西区板块最早城区，目前由于配套陈旧，城市发展空间受限，市场逐渐萎缩住宅均价：

11000-13000元/客户情况：

下县进城改善客户，地缘刚改刚需客户桥东区板块概况：

传统城区居住板块，配套成熟，城市富人居住区住宅均价：

12500-14000元/客户情况：

地缘改善刚需客户，下县进城客户经开区板块概况：

城市新区，新区规划、京张高铁站、产业引入等利好板块热度持续增高住宅均价：

12500-15000元/客户情况：

本地改善客户，下县进城客户，投资客户城市发展方向城市发展方向市场近期大事件5月26日发布限购政策，响应国家抑制投机型购房的大主题，实质条文要求并不严厉，未设置外地户籍购房资质条件；

但对于本地改善客户将产生影响：

本地户籍中心城区内禁购第3套及以上。

限购范围：

中心城区（桥东区、桥西区、经开区）户籍地外地户籍本地户籍限购套数限买1套限买2套商业贷款首付比例40%首套第2套30%无贷或已结清40%有贷款50%公积金贷款停办无房无贷款记录30%60%有贷款记录60%其他要求新购住房3年后方可上市交易板块细分摸查|温泉板块与桥东区不同，桥西刚需属性更强：

市场规划、供应、销售主力榜前三依次为83-101平米两居、108-124平米三居、75平米左右两居室；

后续货量仍以两居室居多，83-101平米两居微高于108-124平米三居居室面积面积套数配比占比已推推货占比已售已售占比已推未售均价总价总价存量存量占比一居33772803.1%1502.0%1121.6%381.1-1.239.684.71687.3%两居7575114012.4%80010.9%77011.2%301.1-1.382.597.537016.2%两居83101397243.4%355248.3%332348.3%2291.0-1.385131.364928.4%两居1051104104.5%2002.7%1702.5%301.0-1.110512124010.5%三居108124246426.9%200427.2%189727.6%1071.0-1.311215656724.8%三居1301437207.9%6008.2%5808.4%201.1-1.31431861406.1%四居2002081701.9%500.7%230.3%271.0-1.1200228.81476.4%别墅30060060.1%00.0%00.0%0？

60.3%9162735668754812287213板块细分摸查|温泉板块主流两居产品：

80-100，1T2或2T4边户两居户型，或小面宽大进深，或刀把。

天宝中苑93两房户型西泽园枫谷100两房户型板块细分摸查|县城板块由于是近年发展新区域，故经开区项目尚未沉淀区域市场属性，刚需改善投资兼有，现状偏倾于刚需型，规划及后续货量主力为90-102平米两居室和120-140平米三居室类别居室面积面积配比套数配比占比已推推货占比已售已售占比均价总价总价存量存量占比高层两居90102330531.3%223532.4%223534.9%1.2-1.45103131107025.6%高层两居1021071801.7%1802.6%1802.8%1.212812800.0%高层三居110120171416.2%130218.9%130220.3%1.35-1.45149174412.49.9%高层三居120140209119.8%80111.6%80112.5%1.35-1.451681891289.230.9%高层三居1601602372.2%2373.4%2373.7%0.9815715700.0%高层四居1851902192.1%2193.2%1963.4%1.37-1.45253276230.0%高层四居380380450.4%00.0%00.0%1.4532532451.1%高层四居200232500.5%00.0%00.0%1.45336336501.2%高层五居240240990.9%991.4%991.5%0.9823523500.0%小高层两居801003473.3%1662.4%1672.6%1.41121261804.3%小高层三居1201407196.8%71910.4%71911.2%1.214416800.0%小高层三居140150960.9%00.0%00.0%？

962.3%小高层三居1701701351.3%00.0%00.0%1.42382381353.2%公寓一居40501801.7%00.0%00.0%？

1804.3%公寓一居70701201.1%00.0%00.0%?

1202.9%公寓两居801006966.6%6469.4%3164.9%1-1.25801383809.1%公寓三居1361381801.7%1502.2%600.9%1.251701731202.9%公寓四居1601601201.1%1001.5%240.4%1.25200200962.3%别墅联排300330370.3%370.5%370.6%130033000.0%别墅双拼43043040.0%40.1%40.1%143043000.0%10573689563764197213板块细分摸查|经开区主流两居产品：

90-102，多纯南户型，南北不通透；

少数南北通透边户户型，产品实现优化。

滨河公馆99两房户型美林书院90两房户型板块细分摸查|经开区主流三居产品：

120-140，尺度舒适，边户户型，格局方正，少数产品加入主卧套房设计。

京润现代城126三房户型美林书院132三房户型主流产品总价两居121-138万，三居162-189万；

客户以市区客户为主，投资客户比例较大；

其他：

多毛坯，少赠送，车位12-14万元/个，地下储藏间1300-1680元/，商业1.5-2.9万/主流价格户型主流面积均价总价两居90-1021.35121-138三居120-1401.35162-189客户构成客户构成：

以张家口市区客户占比约50%，下县客户占比35%，北京及其他区域投资客户占比15%身份标签：

平均年龄低于桥东和桥西的：

市区自住客户，下县进城客户，返乡置业客户，拆迁户，企业骨干等需求特征：

自住兼投资，品质型刚性需求为主其他信息赠送空间多数无赠送（滨河公馆送露台，美林书院送阳台）地下储藏间出售，1300-1680元/车位出售，价格11-14万/个商铺出售