北京商业地产研究报告.docx

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北京商业地产研究报告

    正如当下中国经济进入阵痛阶段，商业地产也不可避免的遇到发展瓶颈。

然而投资永远关注未来，随着政治、经济、人口、社会技术等方面的发展，在一个很长的时间维度中，我国商业地产仍处于生命周期中的成长期，他所遇到的仅仅是区域性结构问题。

本报告拿北京市场作例，窥一斑而知全豹，指出商业地产突出的问题：

一是区域发展不平衡致使项目选址失误，投资设想不能契合当地消费者的习惯。

二是开发周期中未能采取招商先行的策略，定位与落位不符。

三是对营运工作的重视程度不够。

四是电商冲击下的转型创新力不足。

本文最终希望通过探索区域结构性失调的原因从而获取商业地产投资过程中的决策因素。

    商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，但不在本文所指范围内。

    一、宏观环境分析 

    现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。

这种现象我们称之为结构性失衡。

下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。

（一）经济政治环境分析

    2010年至2015年间，北京市总值指标及人均国内生产总值虽然每年都在增长，但增速却逐年放缓。

    另一方面，近年来部分区县政府在土地立项审批过程中未以城市对商业及经济的承载能力为基础，未能科学规划，间接导致商业类型同质化、商业项目不能与区域产业配套及消费优势吻合，从而导致区县内商圈商业量大不强，商业坪效每况愈下。

（二）人口及社会环境分析

    根据最新统计数据，2015年末，北京市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，增长0.9%，增量和增速分别比上年减少17.9万人和0.8个百分点。

其中，常住外来人口822.6万人，比上年末增加3.9万人，增长0.5%;增量减少12.1万人，增速回落1.5个百分点。

    2015年全市实现市场消费总额1.86万亿元，同比增长8.7%。

商品性消费中，限额以上批发零售企业实现网上零售额2016.9亿元，同比增长40.2%，占全市社会消费品零售总额的比重达19.5%。

    此外，在居民消费价格方面，2015年全市居民消费价格水平同比上涨1.8%，涨幅为近5年较低水平。

八大类商品和服务项目价格“七升一降”，其中衣着类上涨幅度最大为3.6%，其次为交通和通信类、居住类和烟酒及用品类，分别上涨2.8%、2.6%和2%,食品类价格上涨1.6%，家庭设备用品及维修服务类下降0.1%。

    （三）技术环境分析

    中国互联网络信息中心发布的《2014年中国网络购物市场研究报告》显示，截至2014年12月，我国网络购物用户规模达到3.61亿，较2013年底增加5953万人，增长率为19.7%；我国网民使用网络购物的比例从48.9%提升至55.7%。

    报告显示，2014年我国网络零售交易额为2.79万亿元，同比增长49.7%，相当于同期社会消费品零售总额（26.2万亿元）的10.6%。

而且，网络购物市场依然保持着较高的活跃度，全年交易总次数173亿次，年度人均交易次数48次。

    互联网的普及和各大电商平台的迅猛发展，使网络购物成为人们日常消费中重要的组成部分。

这一技术革新加剧传统商业“闭店潮”的涌现。

    二、北京商业地产微观环境分析

    正如中国经济进入阵痛阶段，商业地产业不可避免的遇到发展瓶颈。

目前商业地产出现了结构性问题，包括供需失衡，传统商业物业亟需升级改造等问题。

（一）整体市场分析

    一方面，当居民的基本居住需求得到满足，可支配收入增加的时候，支出必然转向商业消费，所以如果把商业地产放在一个较长的时间轴内，商业地产在我国仍然处于上扬阶段。

    另一方面，商业地产在现阶段的发展过程中确实面临一些结构性的问题。

    1.北京市场概述

（1）经过过去二十多年的逐步积累，商业地产供给远大于需求，最终导致部分空置问题出现，商业地产现阶段有盘活存量的课题需要解决。

（2）北京市四环以内不再新批新建商业项目，导致城市中心土地资源稀缺，价格随之水涨船高，常住人口增长水平不及价格增速，形成发展结构性倒挂。

这种情况下，众多房企将投资目光转向城市发展新区及生态涵养区，但是这些区域一方面人口收入、消费不能支撑商业如此转移，另一方面生活方式与商业定位不相符。

    （3）结构性问题还体现在北京商业地产定位过于单一，体验式、文娱业态尚未充分开发利用。

    2.2010-2015年北京商业地产土地供给及价格分布

（1）近两年北京市商业地产土地供给明显减少，但与此相对应的，楼板价却在不断飙升，供求矛盾明显，转移土地投资方向势在必行。

（二）区域市场分析 

    -从地图上看，北京目前重点商圈多集中在城市的东北部区域，发展成熟，辐射范围较广

    1.CBD商圈

（1）供给分析

    近两年，CBD及泛CBD地区并无新增商业物业投入使用。

据戴德梁行统计，截至2015年底年，CBD商业面积已超100万平方米，作为新兴的市级商业中心，CBD已超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。

（2）需求分析

    对CBD地区的商铺需求有明显增长的主要行业如下：

    l品牌服饰

    作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰对时尚聚集地CBD有较大需求，尤其是中高档及高档品牌。

    l餐饮

    数以百万计的工作人口，且有大量的商务往来，都为餐饮业创造巨大的商机，CBD也随之成为餐饮业的必争之地。

    l展厅

    鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。

    l配套服务

    由于在CBD工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。

    （3）市场形势

    l产品定位普遍高启

    　　客户定位是产品定位的依据。

据《北京CBD商业发展规划（2010-2015）》预测，CBD的消费人群约有70万，其中，年轻时尚的商务白领约45－50万，常驻财富阶层及涉外人士各约有7.5万，商务旅行人群约2.7万，文化休闲人群约3－4万，观光人群约4－8万。

另据资料显示，CBD拥有北京高档商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的80%等等。

因此，CBD商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求，定位在高档和著名品牌上。

其中，立志与世界500强携手的万达广场、号称移植上海新天地的建外SOHO和筹划营造欧式风情商业走廊的珠江帝景可以说是典型代表。

    l商铺租价平稳上扬

    目前CBD商业业态较单一，主要以购物中心为主，又相对集中在国贸、嘉里中心。

况且自国贸二期后，新增供应较少，因此面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为90～150美元，空置率一直保持在2%的较低水平。

    l东区成为发展重心

    目前CBD西部和北部都已经形成了一定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。

而CBD东部却一直缺少一个较有规模和品牌效应的商业区，因此众多重量级项目都选址在此，东部将是未来CBD发展的一个重心和方向。

如华贸中心正精心建设16万商城、国贸正着力打造全球最大国际贸易中心，加之建外SOHO等周边商业街的补充呼应，CBD东区日益显现CBD商业中心的地位。

另外，欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区，拥有高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。

    l集成社区受市场追捧

    从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。

所谓的集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，一次性开工，一次性交付所有设施，有别于目前通用的滚动开发模式。

    2.亚运村商圈

    亚运村目前常住人口达70万以上和流动人口50万以上，并且规模日益壮大，范围延至北五环。

    供需矛盾突出

    亚运村商业一直是投资热点，除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的原因外，较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因。

    大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，以北辰购物、新奥购物中心等几家为代表的商业项目，业态分布比较零乱，且文化设施欠缺，个性化的商铺鲜见，难以满足较高档次的消费需求。

商业面积也无法满足人们对更高品质生活的需求，巨大的消费能力很难得到释放

    3.城市功能拓展区新兴商业物业代表项目—通州万达广场

    地理位置

    项目位于通州永顺镇北苑商务区内，距离地铁通州北苑站0.2公里，周边有京通高速、机场巴士、八通线等，交通情况良好。

周边有国泰百货、苏宁电器、国美电器等配套，商业及生活配套十分成熟。

随着北京中心东移，通州新城预计于CBD商务区相连，形成大CBD商务区，大商务区东至通州新城、西接CBD商务区、南临亦庄商圈、北接东坝商务区，将形成新的核心。

    市场分析

    项目位于发展较为成熟的北苑商务区，周边居住氛围成熟，各种生活配套一应俱全；项目自身规划有47万平的商办，是区域内大型的城市综合体项目，必将带来周边区域的发展成熟，同时项目紧邻京通快速，地铁八通线，公交线路众多，无论自驾还是公共交通出行，是十分方便。

项目本身配有甲级写字楼、绿色低碳的园林景观、独立的幼儿园、覆盖全面的金街购物区，并且与区域内的其他商业配套形成成熟的大型城市复合功能区。

万达集团作为国内商业地产的龙头，选址北苑商务区，联通了CBD、通州北苑商务区、东坝商务区三个商圈，为区域带来了利好。

12月底，商场开业，将为通州北苑商务区附近带来更多的人员流动，使周边的土地价值进一步升值。

    三、北京商业地产存在的主要问题

    现阶段，我国商业地产泡沫与机会并存，但目前来看只是区域性泡沫，如北上广等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，北京甚至超出了人均2平方米，这显然是存在泡沫的，而对于中西部地区及二三线城市来说，人均面积不足0.5平方米，这显然是不存在泡沫的，并且即使同属北京市下辖商业项目，不同商圈繁荣程度也是不一样的。

这种现象我们称之为结构性失衡。

下面我们重点分析北京商业地产结构性失衡的原因。

（一）内在问题

    1.前期开发