信阳三五八项目营销执行方案优质PPT.ppt

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休闲：

天伦广场、茶之韵广场饮食：

饮食：

瑞德丰酒店通信：

通信：

中国联通、市广电局行政机关：

行政机关：

浉河区委区政府、市公路局、规划局、区公安分局、检查院超市菜场：

超市菜场：

百佳超市、五星菜场、亚兴量贩、百家顺定定位位篇篇项目优劣势分析（SWOT）优势/劣势（STRENGTH/WEAKNESS）优势：

优势：

S1:

地理位置相对优越，交通较为便利；

S2：

地块方正，便于规划；

S3：

周边相关配套齐全，适合居住；

S4:

户型设计均好，面积适中，有利于控制总价；

S4：

项目周边存在一家地缘性客户；

S5：

较其他项目而言，土地成本较低；

劣势：

W1：

产权问题；

W2：

项目距离主干道有一定距离，位置相对靠里，进出不便；

W3：

不能办理按揭，首付相对其他项目较高，对客户来讲置业门槛高，会限制相当一部份人群的进入；

W4：

客户群体有限，不能吸引大部份客户W5：

项目缺乏开发商品牌优势，需要在营销上加大宣传，建立项目品牌；

策略策略：

（发挥优势，规避劣势）：

充份发挥项目优势，利用形象包装及广告推广，弥补项目劣势，提升项目价值。

机会/威胁（OPPORTUNITY/THREAT）机会：

（机会：

（opportunityopportunity）O1：

项目紧临书香门第，可充份利用其已烘托好的氛围，分流其客户；

O2：

随着周边项目的进一步开发，该区域日渐成熟，升值潜力较大；

O3：

随着书香门第房源，尤其是多层房源的逐步去化，多层将出现稀缺；

O4：

随着经济的发展及城市人口的进一步集中，会有越来越多的县乡人群到信阳置业，无形中会推动房地产的发展；

威胁：

（威胁：

（threatthreat）T1：

项目所在区域产品供应较多，竞争激烈；

T2：

由于产权问题为我方软肋，而项目区域周边多为大产权，所以，针对产权问题这个点将成为其他项目攻击的重点；

T3：

自己就是最大的威胁，如何正确运作是关键。

策略：

（策略：

（抓住机遇，消除威胁）：

充份发挥项目的整体优势，规避劣势。

以价格、配套、产品作为强力优势，同时制定相应的销售说辞，最大化消除威胁，扬长避短。

项目核心价值提练地理位置优越，交通便利；

6路、22路公交可到达市中心区域；

周边学校、银行、超市、酒店娱乐、休闲等配套齐全；

西面有贤山，北面、东面有浉河水，适合居住；

紧临信高，同时信托书香门第，具备已经烘托好的教育气息；

可住可投资，具备升值潜力；

户型设计均好；

内部公园、绿化；

物业及安防：

项目以多层为主，符合客户需求；

低总价优势；

项目定位一家一家一宅一宅一人生一人生精神定位关键词：

家、和谐、友爱、幸福、吉祥关键词：

家、和谐、友爱、幸福、吉祥信高旁信高旁低总价高品质低总价高品质舒适型情景洋房舒适型情景洋房目标客户定位从阶层、职业、收入、教育背景等方面确定本项目的客户定位：

从阶层、职业、收入、教育背景等方面确定本项目的客户定位：

1）、本村或邻村原住居民。

2）、附近周边一般企业员工3）、附近个体经营商户4）、区域范围内支付能力较低的新婚、新成家群体5）、外地在信阳务工人群；

6）、县乡来信阳做生意人群；

7）、在该区域附近租住，对区域认可，且具有一定经济实力的潜在人群；

目标客户群描述：

1、原住居民，有换房需求的人群，在该区域长年居住，对该区域有一定情结。

或者为此类人群的亲戚或朋友；

2、在该区域做生意的个体经营商户。

为了方便和就近原则，且具备较强的支付能力，该客户为本项目优质客户；

3、由于经济收入水平较低，导致购房的支付能力也较低，在居住条件实在无法满足家庭需要或者儿女结婚将购房作为必要条件时勉强支付，对各方面要求相对较低。

4、县乡人群：

县乡在信阳务工或者做生意人群，经过一段时间的积累，有了一定积蓄，准备在信阳定居人群。

他们对产权概念模糊，主要以居住为主，要求总价要低。

此类客户也是本项目优质客户，但他们选择范围较广，所以要求我们加大对此类客户的宣传；

周边项目情况分析项目名称书香门第书香门第项目位置信阳市鸡公山大道与行政路交汇处西信阳市鸡公山大道与行政路交汇处西项目规模共共12栋，栋，5栋高层，栋高层，7栋多层栋多层。

占地。

占地60亩，亩，46690。

建筑。

建筑面积约面积约10万万户型区间41-139（高层在售）多层基本售尽，余部份顶层。

（高层在售）多层基本售尽，余部份顶层。

项目均价多层：

多层：

2500元元/平方；

高层：

平方；

3200；

起价：

；

2300；

最高；

最高3500；

内外配套内部采用东风公司蒸汽集中供热。

水、电、燃气、暖气、内部采用东风公司蒸汽集中供热。

水、电、燃气、暖气、热水表引进一线城市的一户一表制度。

沿街设有底商。

热水表引进一线城市的一户一表制度。

周边生活配套设施成熟且完善，政府行政机构、高档宾馆周边生活配套设施成熟且完善，政府行政机构、高档宾馆酒店、市级综合医院、文化休闲广场、金融机构、市政服酒店、市级综合医院、文化休闲广场、金融机构、市政服务部门和中小学、信高等教育资源毗邻环绕务部门和中小学、信高等教育资源毗邻环绕项目优势位置优越，周边配套齐全，依靠信高，可住可投资，面积位置优越，周边配套齐全，依靠信高，可住可投资，面积适中，总价不高。

首付低，置业门槛低。

适中，总价不高。

项目劣势户型设计不太好，内部缺少绿化。

项目一分为二，居住不户型设计不太好，内部缺少绿化。

项目一分为二，居住不集中集中周边项目情况分析项目名称弘运弘运阳光城市花园阳光城市花园项目位置鸡公山大街与南湖路交叉口鸡公山大街与南湖路交叉口项目规模建筑面积：

建筑面积：

20000物业类型高层、框剪高层、框剪项目均价2600元元/平方平方内外配套154幼儿园、三五八幼儿园、信阳五小、九中分校、信阳高幼儿园、三五八幼儿园、信阳五小、九中分校、信阳高中、信阳师范，终身教育体系助您的子女成才；

酒店、超中、信阳师范，终身教育体系助您的子女成才；

酒店、超市、银行、医院菜场、夜市等市、银行、医院菜场、夜市等。

底层设有商业。

底层设有商业项目优势地理位置优越，周边配套齐全地理位置优越，周边配套齐全项目劣势容积率高容积率高周边项目情况分析项目名称茗阳天下茗阳天下项目位置彩虹桥西彩虹桥西500米米,茗阳阁畔茗阳阁畔项目规模占地：

占地：

1180亩；

约亩；

约85万万户型区间94-164；

两房、三房、四房；

两房、三房、四房项目均价2850元元/平方；

1700；

最高价：

3500；

内外配套内部规划有园林、车位、智能化安防、水系、中心广场、内部规划有园林、车位、智能化安防、水系、中心广场、商业街、燃气、幼儿园。

对面为体育馆，浉河。

向东有茶商业街、燃气、幼儿园。

向东有茶之韵、天伦广场之韵、天伦广场项目优势1、产品优势：

中式灰派建筑，形成阶梯状露台，半地下车、产品优势：

中式灰派建筑，形成阶梯状露台，半地下车库，很有创意。

库，很有创意。

2、景观优势：

后山前水，而且小区内建有、景观优势：

后山前水，而且小区内建有发散式的园林发散式的园林3、户型优势：

空间利用合理，方正大气，功、户型优势：

空间利用合理，方正大气，功能分区合理、能分区合理、4、五重安防物管、五重安防物管5、推广优势：

广告宣传非、推广优势：

广告宣传非常到位，在信阳市民中的知名度比较高常到位，在信阳市民中的知名度比较高项目劣势1、周边配套不成熟、周边配套不成熟2、价位偏高、价位偏高3交通非常不便利交通非常不便利4从风水从风水上来说背水面山即为不佳上来说背水面山即为不佳5部分人群觉的位置太偏部分人群觉的位置太偏周边项目情况分析项目名称天下城天下城项目位置信阳南湾管理区茗阳阁南信阳南湾管理区茗阳阁南150米米项目规模约约100亩，建筑面积亩，建筑面积12.5万万户型区间78.66-164.99项目均价2300元元/平方平方内外配套外部和茗阳天下相同，内有车位外部和茗阳天下相同，内有车位,主题花园主题花园,天然气天然气,网络网络项目优势户型设计较好。

户型涵盖区间广，适合各种人群；

可以办户型设计较好。

可以办按揭，首付较低；

按揭，首付较低；

项目劣势被贤山和茗阳天下夹在中间，给人心理感觉很不好。

被贤山和茗阳天下夹在中间，给人心理感觉很不好。

周边项目情况分析项目名称贤凤庭院贤凤庭院项目位置信阳市茗阳阁东侧信阳市茗阳阁东侧项目规模占地占地2.06公顷；

公顷；

32080；

7栋多层，栋多层，3栋别墅栋别墅户型区间共共7种户型，从种户型，从109-149，两房，两房-四房四房项目均价1800元元/平方平方内外配套楼下配套有楼下配套有100多个车库和储藏室，小区内建有两处观景亭。

多个车库和储藏室，小区内建有两处观景亭。

项目优势1、价格低；

、价格低；

2、大产权，可以办理按揭，最低首付两成；

、大产权，可以办理按揭，最低首付两成；

项目劣势1、位置很偏；

、位置很偏；

2、户型设计有些地方不太合理；

、户型设计有些地方不太合理；

周边项目情况分析项目名称康城美好人家康城美好人家项目位置北京路北段北京路北段物业类型多层、现房（现已售完，二期在多层、现房（现已售完，二期在10月开售）月开售）价格起价：

1299；

均价：

1980元元/项目名称东信花园东信花园项目位置107国道木机厂北国道木机厂北200米米物业类型多层、现房多层、现房价格起价：

1650；

2200；

2600元元/周边项目情况分析项目名称凤凰芙蓉苑凤凰芙蓉苑项目位置107国道与湖东大道交叉口处西国道与湖东大道交叉口处西100米米物业类型多层多层价格均价：

2260元元/；

剩余房源不多。

项目名称怡景翠园怡景翠园项目位置107国道与湖东大道交叉口南国道与湖东大道交叉口南物业类型多层；

项目已开发完毕，剩余房源不多，面积多在多层；

项目已开发完毕，剩余房源不多，面积多在130以以上；

上；

项目均价2700元元/周边项目情况分析项目名称金海维多利亚金海维多利亚项目位置湖东大道南湖渔村对面湖东大道南湖渔村对面项目规模占地：

140亩；

亩；

120000户型区间88-245项目均价2100元元/平方平方内外配套内设会所、休闲广场、商业、水系；

对面为南湖渔村内设会所、休闲广场、商业、水系；

对面为南湖渔村项目优势1、有一定规模；

、有一定规模；

2、规划及内部景观较好；

、规划及内部景观较好；

3、户型设计较、户型设计较好；

好；

4、价位较低；

、价位较低；

项目劣势1、位置较远；

、位置较远；

2、与市内断档；