房地产成本管理系统相关行业知识--第一版Word格式文档下载.doc

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二、规划设计（对应系统流程--目标成本编制、修订）

三阶段或两阶段设计；

两阶段：

初步设计、施工图设计；

三阶段：

初步设计、技术设计、施工图设计；

三、招标（招投标系统）

1、勘察、设计招标

2、施工招标

3、材料设备采购招标，甲供料

4、工程监理招标

四、项目管理（对应系统流程---合同管理、动态成本、进度管理系统；

质量、安全、环境管理系统外实现）

1、合同管理

1）合同谈判

2）合同订立

3）合同归档

2、投资控制

1）结算：

按月结算；

分段结算；

竣工结算；

2）变更

3）偏差分析

3、进度控制

4、质量控制

5、安全、环境管理

五、销售（CRM）

六、物业管理（物业管理软件）

具体可参考行业专门文档：

。

二、房屋建筑构造及建筑设备

构件分类：

垂直构件、水平构件、联系构件；

构件组成：

一、基础

1、基础

基础之下是地基，地基不属建筑物构件；

地基分为天然地基、人工地基；

需要人工加固的是人工地基；

地基允许承载力：

每平米地基所能承受的最大压力；

沉降变形：

压力超过允许承载力，地基下陷变形；

2、基础

1、基础分类：

条形基础、桩基础、独立基础等；

2、基础设计因素：

1）承载能力；

2）经济考虑，基础约占总造价的10%；

二、墙体、柱

1、墙体分类：

外墙、内墙；

外墙：

位于建筑物四周，起到分割室内室外作用；

内墙：

位于建筑物内，分割室内空间；

三、楼地层

1、楼地层分类：

地面、结构层、顶棚；

地面：

人、家具直接基础部位；

顶棚：

天花板；

结构层：

楼板；

四、屋顶

构成：

地面、隔热、防水；

五、楼梯

分类：

钢筋混凝土楼梯、电梯；

六、门窗

门分类：

门型根据使用功能可分为主户门、厅门、卧室门、书房门、卫生间门、储藏室门、阳台门；

建筑设备--

一、给排水系统

室内给水、室外给水、消防给水、排水系统；

二、供暖、燃气系统

三、通风排烟

四、空调

空气调节

五、电气

供配电、照明；

六、其他

施工工程分类--

单项工程：

可独立使用工程；

单位工程：

可独立施工工程；

分部工程：

分部工程是指按照单位工程的各个部位和工种而划分的工程。

如房屋土建工程中由下向上可分为：

基础工程、楼地面工程、墙体工程、屋面工程等和土方工程、钢筋混凝土工程、装饰工程等。

它是单位工程的组成部分，前者按部位划分，后者按工种划分；

分项工程：

指将分部工程按不同的施工方法和不同的规格而划分的基本细部工程。

它是分部工程的组成都分。

如分部工程中的基础工程可划分为：

基槽挖土、灰土垫层、基础砌筑、防潮层等，墙体工程可划分为外墙、内墙、空斗墙、半砖墙等。

三、房地产成本核算口径

一、投资计价（成本核算）特点

1、单批计价

针对特定开发项目计价；

2、多次计价

从投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、竣工结算价；

由粗到细，前者约束后者，后者补充前者；

3、按用途、构成组合计价

二、核算口径

1、产品分类

1）是否可售：

可售产品、不可售产品；

2）是否可有偿转让：

可有偿转让产品、不可有偿转让产品；

3）外形、用途分类：

系统分类，比如多层、高层、商铺、别墅；

2、公建配套设施分类

1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。

除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

3、期间费用：

企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益；

4、预提费用：

计入开发产品成本的费用必须是真实发生的,除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本；

预提项目包括：

⑴应付福利费、教育经费、工会经费；

⑵财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。

预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用.采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。

”

⑶国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知：

“六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。

配套设施建设全部结束后，应进行汇算。

售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。

”

5、核算口径问答

问：

房企成本控制表，把成本项目分为前期费用，社区管网，园林绿化费这和现行的会计制度分类不同，实际操作中这样分合理否？

税务的口径也是以企业会计制度为准的？

另外这个成本控制表怎么和目前账务系统做到对接做到信息口径一致方便开展管理工作？

答：

可以解释的是，该分类只是企业的一种选择，有些公司将基础设施费中比较重要、控制难度大的项目单独提升为一级子目，这是会计制度所允许的，象这里的社区管网，园林绿化费均是从基础设施费中单列出来；

再有将建安工程费分解为多个一级子目（主体建安工程费、室外装修工程费、室内装饰工程费等）也是可以的。

万科成本监控成本科目与行业会计科目比较：

6、会计制度会计科目使用规范举例

（说明：

企业会计制度颁布后，原行业会计制度已失效作废，此处列出仅做进一步理解房地产开发企业会计核算参考用）

第401号科目开发成本

一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。

企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“经营成本”科目，不通过本科目核算。

企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。

二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发问接费用等。

企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；

应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发问接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。

企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款–––应付工程款”科目。

企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目。

如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按实际成本转入本科目。

企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。

根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。

预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。

三、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。

月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。

企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。

四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。

五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。

六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

第407号科目开发间接费用

一、本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期问费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。

二、企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。

三、开发问接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目。

四、本科目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账。

五、本科目期末应无余额。

第135号科目开发产品

一、本科目核算企业已完开发产品的实际成本。

包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。

开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

二、企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记本科目，贷记“开发成本”科目。

月份终了，企业应结转对外转让、销售和结算开发产品的实际成本，结转时，借记“经营成本”科目，贷记本科目。

采用分期收款结算方式销售开发产品的企业，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，将分期收款开发产品的实际成本，自本科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目。

企业将开发的土地和房屋用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签定合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目（土地、房屋）。

企业将开发的营业性配套设施，用于（本企业）从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自本科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目，贷记本科目（配套设施）。

企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物量管理和结转。

对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去