金地博登湖项目价格制定及策略分解说明--59PPT-_精品文档PPT文件格式下载.ppt

金地博登湖项目价格制定及策略分解说明--59PPT-_精品文档PPT文件格式下载.ppt

《金地博登湖项目价格制定及策略分解说明--59PPT-_精品文档PPT文件格式下载.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金地博登湖项目价格制定及策略分解说明--59PPT-_精品文档PPT文件格式下载.ppt（59页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

4、本周70批来访客户当中，塘厦本地人占了77，深圳占16，说明项目知名度开始在当地迅速崛起。

5、本周客户对户型的需求主要是90m2150m2三房的单位，这与本项目的大部分单位极为相近。

6、从本周入场客户认识项目途径中了解，电视广告起到了较大的成效，占了26，而户外广告也吸引了不少路过的客户的眼球，有30，但由于导视系统的不足，造成相当一部分人来电咨询项目位置。

日期日期广告发布广告发布进进线线电电话话客户上门量客户上门量总总数数新新客客旧旧客客周日2月17日611周一2月18日46周二2月19日56周三2月20日46周四2月21日77周五2月22日73周六2月23日611住宅住宅本周小计本周小计39395050本月总计本月总计143143120120总体累计总体累计143143120120分析1、本周来电39个（平均每天5个），入场后累计143个。

2、本周来访50个（平均每天7个），入场后累计120个。

3、本周50批来访客户当中，塘厦本地人占了76，深圳占14。

4、本周客户对户型的需求主要是90m2150m2三房的单位，与上周差不多，三房单位仍是市场的需求主流。

5、虽然电视广告在电视台播放的广告虽然也是在黄金时段播放，但由于广告被安排在几个广告后才播放，导致对于项目电视广告的认知的人并不多，这也造成了现场极少人到的问题所在。

p关键词：

区域价值本项目前期宣传获得较理想反响；

户外及电视媒体推广后受关注度明显增高，证明本项目的区域效应能提高项目的形象占位；

产品契合度客户所咨询及感兴趣户型与本项目极为接近，证明产品与市场需求的契合度较高；

必须关注：

深圳客户所占比例严重偏低，如最终深圳客户缺席，必将影响本项目高位产品的价格支撑及后期售价的拉升；

客户对目前卖场形象不满意以及感觉与金地往史开盘手法大相径庭而表现出强烈的心理暗示，此方面会为定价制造约束门槛；

湖，水等景观体系未能高端亮相，损失部分核心价值点；

现时上门多为塘厦“老农民”一族，对金地品牌认知度有限；

客户进场情况与定价关联的综合评价：

项目基本情况回顾项目基本情况回顾1东莞市场阶段发展格局东莞市场阶段发展格局2塘厦市场近况塘厦市场近况3深圳可竞争片区市场扫描深圳可竞争片区市场扫描4市场背景市场背景市场背景市场背景东莞市场情况东莞市场情况东莞楼价从东莞楼价从2005年开始经历上涨启动、价值回归、非理性上涨三个阶段；

年开始经历上涨启动、价值回归、非理性上涨三个阶段；

2005年初年初-2005年上半年年上半年上涨启动上涨启动3000-4000元元/2005年下半年年下半年-2006年下半年年下半年价值回归价值回归4000-6000元元/2007年年非理性上涨非理性上涨6000-8000元元/地产新政地产新政07.9.2707.9.27第二套房贷新政第二套房贷新政；

央行频繁加息：

0707年央行年央行66度提高房贷利率度提高房贷利率;

十次提高银行存款准备金率十次提高银行存款准备金率.07.10.1执行政策：

执行政策：

物权法物权法等；

等；

POLICY：

进入进入2008年年1月价跌量升，杀跌出货迹象明显。

月价跌量升，杀跌出货迹象明显。

进入进入11月均价回调，月均价回调，12月均价在优月均价在优质盘拉动下反弹，成交量回稳。

质盘拉动下反弹，成交量回稳。

结构性调整特征明显。

2008年年1月价月价跌量升，杀跌出货迹象明显。

跌量升，杀跌出货迹象明显。

长安1号时尚岛蓝钻湖景壹号滨江花园金色华庭二期三正财富新地新世纪领居金色华庭二期三正财富新地新世纪领居进入进入2008年年1月价跌量升，杀跌出货迹象明显。

春节前，楼市冰冷，供需环比缩减一半，市场观望仍在持续；

住宅供应同比增加三成，需求同比缩减一半，后市消化压力持续加大。

自自20072007年年99月月2727日房贷新政出台后，东莞楼市经历了开发商护盘力挺房价、个盘分化日房贷新政出台后，东莞楼市经历了开发商护盘力挺房价、个盘分化结构性上涨、取消购房入户政策楼市遭遇短期阵痛等阶段，目前遭遇寒冬天气更使得结构性上涨、取消购房入户政策楼市遭遇短期阵痛等阶段，目前遭遇寒冬天气更使得楼市进入短期的低迷期。

短期东莞楼市前进方向并不明朗，置业者、投资者仍在持币楼市进入短期的低迷期。

短期东莞楼市前进方向并不明朗，置业者、投资者仍在持币待购；

开发商不断试探市场相应在调整应对策略；

买卖双方仍在僵持，但同时卖方市待购；

买卖双方仍在僵持，但同时卖方市场正在向买方市场慢慢转变。

场正在向买方市场慢慢转变。

楼盘名称区域上周1月份均价降幅宝泰花园杏花村谢岗35374991-29.1%翡翠山湖二期凤岗40205424-25.9%新天地华庭三期寮步38395129-25.2%金地格林上院大岭山42325587-24.3%盛世华南万江54406703-18.8%中惠香樟绿洲樟木头58846986-15.8%中惠金士柏山一期黄江59546988-14.8%濠兴逸苑三期石龙37574298-12.6%鹏程晴园长安33413734-10.5%恒盈豪庭清溪44614968-10.2%滨江花园虎门73368076-9.2%凤凰花园城二期清溪45064945-8.9%丽景国际常平42214631-8.9%花样年华东城58586418-8.7%理想名苑二期寮步39674311-8.0%隆福花园二期塘厦54395893-7.7%景湖湾畔二期南城67247245-7.2%四季名苑望牛墩36273885-6.6%丰泰城一期东城65276980-6.5%景湖春晓二期东城60256437-6.4%楼盘名称区域上周1月份均价降幅江南雅筑二期南城66997144-6.2%金田花园二期常平41094379-6.2%罗马景苑横沥43634650-6.2%长安1号长安89659540-6.0%晶城南城63826763-5.6%风临美丽湾一期万江64596799-5.0%卡布斯国际广场东城78638273-5.0%聚豪名轩石龙44644661-4.2%碧湖花园二期常平45814751-3.6%东田丽园三期常平58136017-3.4%第一国际三期南城80978314-2.6%时尚岛蓝钻南城78038003-2.5%新世纪领居大岭山43194416-2.2%银湖花园（二期）寮步35173583-1.9%城市星座三期莞城54735571-1.8%御花苑二期南城71667294-1.8%城市假日三期南城74927622-1.7%比华利山庄寮步23442380-1.5%理想0769三期万江62926382-1.4%盈翠豪园石碣43434401-1.3%中信德方斯南城75537645-1.2%丽骏豪庭塘厦45304585-1.2%一周市场扫描一周市场扫描杀跌出货杀跌出货楼盘名称楼盘名称区域区域上周上周11月份均月份均价价降幅降幅汇景上层南城77597804-0.6%金升国际南城64766511-0.5%新中银金色华庭南城47764801-0.5%长裕棕榈园一期横沥43874400-0.3%西城楼华府莞城63136317-0.1%石竹山水园桥头432943300.0%利丰城市花园石排435343500.1%花园1号东城537853670.2%天诚康桥南城680967880.3%虎门1号虎门950394470.6%天骄峰景东城10669105481.1%颐和居厚街540553211.6%东逸翠苑三期厚街557354731.8%新世纪丽江豪园五期茶山559654842.0%中央公馆海德堡寮步519050842.1%御鹿华庭三期清溪474946302.6%锦绣城市花园塘厦589456644.0%财富公馆大朗730070154.1%中惠沁林山庄二期大岭山804377284.1%万科运河东1号三期莞城714468454.4%塞纳河畔（一期）莞城678363716.5%三正财富新地凤岗629257379.7%楼盘名称楼盘名称区域区域上周上周11月份均月份均价价降幅降幅长银东郡塘厦5130461511.1%东田翠湖湾常平7302652711.9%怡丰翠云轩寮步6821605912.6%新世纪星城一期东城5438479813.4%御景花园樟木头5451460418.4%新天美地花园常平5436455919.2%总计总计5551555159965996-7.4%7.4%上周成交的上周成交的70个盘中，个盘中，涨涨18个、平个、平10个、跌个、跌42个；

个；

上周整体均价上周整体均价5551元元/，较较1月下降月下降7.4%；

0808年东莞市商品房供应总量超过年东莞市商品房供应