房地产产品营销打造_精品文档优质PPT.ppt

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51、项目定位：

深圳东精装艺术居住计划区6项目位于惠阳区淡水白云坑金惠大道，淡水河旁，距离深圳龙岗行政界限仅2公里，是一个典型的”盘在惠阳，客在深圳“的跨区域性项目。

项目区位概况20分钟项目区位：

项目西邻深圳龙岗中心城，距深圳龙岗行政界线仅2公里，临60米宽城市主动脉金惠大道，距惠阳区政府约2公里，为深圳龙岗、惠阳、大亚湾三城城市扩张的汇聚点。

区域对外交通现状：

区域对外交通极其便利，深惠高速、深汕高速、沿海高速、深汕公路等多条高速道路和交通主干道连通深莞惠，区域间物质文化人才流通频繁。

区域未来交通展望：

项目所在区域有规划修建的厦深高铁惠阳南站，深惠地铁三号线白云站出口，城际交通方式多样化，未来区域城市间的交流将会有质的飞跃。

7IMMARK2、项目经济技术指标项目经济技术指标Mark是光耀集团经过一年多的市场研究后的升级力作，该产品除了提供齐全的配套设施，更为业主创作了艺术精装修产品。

建筑类别建筑类别板楼、高层板楼、高层所属商圈所属商圈惠阳淡水惠阳淡水占地面积占地面积38461项目特色项目特色创意地产创意地产建筑面积建筑面积165615一期开盘时间一期开盘时间2011-07-09容积率容积率4.3入住时间入住时间2012-08-30绿化率绿化率30%均价均价6800主力户型主力户型52110一至一至三房三房精装标准精装标准1500总户数总户数1600户户物业管理费物业管理费1.60元元/平方米平方米月月车位车位937个个代理公司代理公司广州景博行房地产咨广州景博行房地产咨询询建筑建筑景观设计景观设计澳大利亚澳大利亚IAPA设计顾问有限公设计顾问有限公司司小区配套小区配套鱼缸泳池、空中球场、鱼缸泳池、空中球场、天空农场等天空农场等整合推广整合推广深圳及时沟通广深圳及时沟通广告公司告公司2期代理期代理中原地产中原地产劣势劣势片区配套未成熟片区配套未成熟优势优势光耀品牌新品力作、光耀品牌新品力作、对外交通便利、未来对外交通便利、未来城市规划区、项目独城市规划区、项目独特配套等等特配套等等8IMMARK3、项目建设情况二期二期一期一期项目项目由2栋18层，6栋31层的板楼，是“”型围合而成的，项目主要利用淡水河作为艺术沙地园林水景的一部分，而且利用了楼层的分布保证了绝大多数的户型都能享受到无遮挡的淡河水景资源。

空中泳池空中泳池空中篮球场空中篮球场儿童游戏平台儿童游戏平台商业街商业街阳光沙滩阳光沙滩网球场网球场多功能空中平台多功能空中平台9IMMARK4、项目一期户型配比、项目一期户型配比基础基础项目整体户型配比项目整体户型配比户型户型面积段面积段户数户数户型比户型比成交单价成交单价（元（元/）以以1313楼为参考楼为参考销售套数销售套数已售比已售比一房一厅一卫一房一厅一卫5454727226%26%700470047272100%100%二房两厅一卫二房两厅一卫8181646424%24%669866986464100%100%三房两厅一卫三房两厅一卫8787727226%26%70097009696996%96%三房两厅两卫三房两厅两卫109109646424%24%66326632383859%59%合计合计272272100%100%6835683523723787%87%1、项目首推272套的54-109的一至三房的产品，户型配比平均，以50%比例的三房为主，但一期主要推的是54的一房和87的小三房，其次是81和109的两房和大三房。

2、从销售情况看，一房二房、小三房户型更为畅销，户型面积紧凑实用，赠送面积可观，总价较低3、大三房的成交并不理想，客户可能类比小三房会认为小三房的性价比更高，针对以上情况，我认为可以适当地提高小三房单价，或者从大三房的户型考虑出发产品改进利用模式，建议考虑附带更多的赠送价值。

提高三房的利用率，避免项目产品内部竞争。

101055项目整体容积率、产品线分析项目整体容积率、产品线分析马克容积率为马克容积率为4.284.28，绿化率，绿化率30%30%，车位比为，车位比为1.7:

11.7:

1。

高层半围合形式，。

高层半围合形式，最大限度地利用周边的淡水河景，叠瀑、亲水平台等点缀在臻美高层最大限度地利用周边的淡水河景，叠瀑、亲水平台等点缀在臻美高层间。

然而项目大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当间。

然而项目大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。

有限。

马克住区建筑排列采用类“”形，实现最大化的楼间距和私享宽阔视界，而且另一方面确保较多数的住户有更好的通风采光面。

不不足足的的是是绿绿化化园园林林景景观观做得太粗糙了。

水景做得相当有流线美。

11项目容积率比较高，产品也是比较单一，在类似的物业形态中，车位项目容积率比较高，产品也是比较单一，在类似的物业形态中，车位项目容积率比较高，产品也是比较单一，在类似的物业形态中，车位项目容积率比较高，产品也是比较单一，在类似的物业形态中，车位比和绿化率都偏低比和绿化率都偏低比和绿化率都偏低比和绿化率都偏低IMMARK项目产品线分析项目产品线分析基础基础序号序号项目项目容积率容积率产品线产品线车户比车户比绿化率绿化率价格价格/方方米米1马克住区马克住区4.28高层高层1.7:

130%6800（1500）2万城万城2.90高层、洋房、别墅、高层、洋房、别墅、酒店酒店1:

1.438%53003YOYO水岸水岸4.96高层高层1.23:

138%45004东岸公馆东岸公馆4.93高层高层3.1:

130.9%待定待定5晶地可乐晶地可乐5.7高层高层5.3:

155%48001212在在珠三角改革发展规划纲要珠三角改革发展规划纲要2008-20202008-2020中明确中明确“深圳东拓深圳东拓”的步伐，随着深的步伐，随着深惠轨道交通的开通和城市规划进程的推进，惠轨道交通的开通和城市规划进程的推进，项目以及片区的未来的价值是巨大项目以及片区的未来的价值是巨大的。

的。

产品设计上户型搭配上考虑了不同客户的需求，既能通过考虑高赠送率的实用产品设计上户型搭配上考虑了不同客户的需求，既能通过考虑高赠送率的实用户型实现资金流的迅速回收，又能考虑利用项目本身的创意和实现投资需求小户型实现资金流的迅速回收，又能考虑利用项目本身的创意和实现投资需求小户型。

户型。

项目的产品的创意布局新颖，富含艺术情感气息，总体美观大气、视野开阔。

小区规模不大，配套还不完善，短时间内是制约该项目发展的首要因素。

IMMARK6、项目整体印象、项目整体印象13基础基础Strength（优势）（优势）weakness（劣势劣势）p开发商品牌知名度高开发商品牌知名度高p产品品质感较强、赠送面积大产品品质感较强、赠送面积大p户型改造性强基本每个户型都可以改成户型改造性强基本每个户型都可以改成N+1的形的形式式p展示面打造强、小区配套齐全展示面打造强、小区配套齐全p全带精装修拎包入住全带精装修拎包入住p高容积率高容积率p周边配套不成熟周边配套不成熟p距离城市商业区较远距离城市商业区较远p楼盘面对天主教堂、临近高压站楼盘面对天主教堂、临近高压站opportunity（机会机会）threat（威胁威胁）p新城市规划区，未来升值潜力大新城市规划区，未来升值潜力大p楼盘众多、集群效应楼盘众多、集群效应p对内外交通便利，片区升值高对内外交通便利，片区升值高p整体市场变化莫定，存在一定市场风险整体市场变化莫定，存在一定市场风险p周边有规模体量大盘，竞争威胁长期存在周边有规模体量大盘，竞争威胁长期存在IMMARK8、项目、项目SWOT分析分析141.1.项目整体布局与规划分析项目整体布局与规划分析项目整体布局与规划分析项目整体布局与规划分析2.项目户型图分析3.样板房鉴赏基础基础专业专业精细精细ContentsContents151、项目整体布局与规划分析、项目整体布局与规划分析基础基础项目延续了艺术居住计划区的规划设计理念，为业主打造了项目延续了艺术居住计划区的规划设计理念，为业主打造了“鱼缸泳池、鱼缸泳池、空中球场、开心农场空中球场、开心农场”等多项具有设计感的艺术配套设施，并将淡水河等多项具有设计感的艺术配套设施，并将淡水河岸进行了相应的设计改造，建成珠三角第一个艺术沙地公园。

岸进行了相应的设计改造，建成珠三角第一个艺术沙地公园。

跌水瀑布跌水瀑布鱼缸泳池鱼缸泳池主要行人路线主要行人路线空中泳池空中泳池建筑风格：

项目建筑立面风格以整体现代风格为主，造型新颖，体现未建筑风格：

项目建筑立面风格以整体现代风格为主，造型新颖，体现未来城市发展追求的时尚简约感来城市发展追求的时尚简约感绿色是由蓝色和黄色对半混合而成，因此绿色也被看作是一种和谐的颜色。

它象绿色是由蓝色和黄色对半混合而成，因此绿色也被看作是一种和谐的颜色。

它象征着生命、平衡、和平和生命力征着生命、平衡、和平和生命力，同时也是新生代的代表。

而黑色是一种神秘，同时也是新生代的代表。

而黑色是一种神秘，自律。

项目采用黑色与绿色为主符合了现代年轻人追求活力、崇尚稳重，勇于承自律。

项目采用黑色与绿色为主符合了现代年轻人追求活力、崇尚稳重，勇于承担社会责任。

因而项目建筑风格是符合市场的需求的。

担社会责任。

景观设计从人车分流、空间处理、小区配套及水景打造等方面着手，景观设计从人车分流、空间处理、小区配套及水景打造等方面着手，表现出一种人性化的环境空间。

表现出一种人性化的环境空间。

17pp人车分流，以人为本人车分流，以人为本人车分流，以人为本人车分流，以人为本小区的车行主入口设在西面，进入小区后即进入地下车库，不影响小区景观和人的活动；

充分利用水景观充分利用水景观充分利用水景观充分利用水景观资源景观设计中主要用景墙、水景、植物来分割空间，景观隔而不断；

同时设置休憩空间和不同高程的观景平台，不出家门即可享受全方位的小区园林景观，同时增加了亲水的乐趣丰富的空间处理丰富的空间处理丰富的空间处理丰富的空间处理在重点地方，如主入口进来的广场和中央的水景，设计的比较大气。

其次通过将上台式空中球场、地面景观、空中鱼缸泳池和空中农场相结合，其中配置动感工厂，娱乐魔方，童梦奇缘，咖啡吧等休闲场所。

形成全方位、立体化的景观活动空间；

181.项目整体布局与规划分析2.2.项目户型图分析项目户型图分析项目户型图分析项目户型图分析3.样板房鉴赏基础基础专业专业精细精细ContentsContents1922、项目户型图鉴