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按照招投标法的规定，住宅项目的建设，因为涉及公共利益和公众安全，属于招投标法规定的，必须招投标的建设项目。

这个合同因为没有办理招投标，肯定是无效合同。

合同无效，合同中约定的违约条款也就无效，所以，不再适用违约原则。

合同无效只能适用返还原则。

而同方公司签订合同之后，并没有实质性的投入，没有返还的内容，因此，从理论上讲，同方公司打不赢官司，但是并不排除法院调解的可能性。

判决结果判决结果：

该案诉至法院以后，法院果然确认合同无效，在法院主持调解的情况下，同方公司认为双建公司给的费用过低，没有同意。

最终法院，判决驳回了同方公司的诉讼请求。

此时，同方公司才后悔，不如同意了对方的调解方案。

所以，不了解无效合同的处理原则，建筑企业就无法做出正确的决策。

如果这个工程项目进行了招投标，合同有效，结果就完全不同了。

双建公司就要按照合同约定，给付同方公司200万元的违约金。

一、哪些建设工程合同无效哪些建设工程合同无效1、一般合同无效的情况、一般合同无效的情况符合合同法第五十二条规定的五种情形之一的，合同无效。

五种情形是：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

以上是一般合同无效的规定，当然也适用于建设工程施工合同。

2、建设工程施工合同无效的特殊规定：

、建设工程施工合同无效的特殊规定：

司法解释第一条，规定了三类建设工程施工合同无效：

（一）承包人未取得建筑施工

（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

企业资质或者超越资质等级的；

（二）没有资质的实际施工人借用

（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

有资质的建筑施工企业名义的；

（三）建设工程必须进行招标（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

而未招标或者中标无效的。

（案例）（案例）司法解释第四条，规定了两种行为无效：

承包人非法转包、违法分包建设承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。

程施工合同的行为无效。

案例2：

诉讼双方：

原告：

袁吉坤被告：

江苏长安建设集团有限公司徐州市第一中学案由案由：

2002年1月18日，被告徐州一中将体育馆工程发包给被告长安集团进行施工建设，并签订了建设工程施工合同。

合同中约定，未经被告徐州一中同意，被告长安集团不得将该工程进行转包、分包，但合同对被告徐州一中的具体付款期限未作明确约定。

2003年2月15日，被告长安集团与原告签订承包合同，将被告长安集团承建的徐州一中体育馆工程中的附属工程小广场工程分包给原告袁吉坤。

合同中约定，工程的承包方式为包工包料，结算方式为按实结算，但被告长安集团可向原告收取审计后工程款总额的15，原告还应承担该部分工程的税金或长安集团收取的管理费；

付款方式为原告垫资施工，被告长安集团付50000元款后原告完成工程施工，余款待审计后徐州一中付款后一次付清。

合同签订后，原告袁吉坤进行了施工。

2003年4月23日，原告将该部分工程施工完毕并经被告徐州一中验收合格后即交付被告徐州一中使用。

2003年12月22日，徐州华兴会计师事务所有限公司根据被告徐州一中的委托出具审计报告书，原告袁吉坤施工的小广场经审计确定价值为459404.84元。

但被告长安集团仅向原告袁吉坤支付工程款100000元。

另外，2004年3月30日，被告徐州一中向被告长安集团发出通知，称被告长安集团承包的体育馆工程存在包括广场砖开裂、脱落情形在内的多处质量问题，要求被告长安集团进行维修。

被告徐州一中并为此拒付尚欠被告长安集团的667083元工程款。

分析分析：

1、本案中，原告袁吉坤作为无相应资质的个人，其与被告长安集团签订的工程分包协议不仅违反了被告长安集团与被告徐州一中之间的建设工程合同，还违反了中华人民共和国建筑法的强制性规定，属无效合同，双方基于该合同而取得的财产应予返还。

2、但由于原告袁吉坤承建的工程已作为被告长安集团向被告徐州一中履行的施工义务的一部分且经验收合格交付被告徐州一中，原告袁吉坤所投入的已物化在该工程上的劳务、材料等不能也没有必要再予返还，被告长安集团应当折价补偿。

由于原告袁吉坤承建的工程经竣工验收合格，原告袁吉坤请求参照分包合同约定支付工程价款，可予支持。

3、而双方在分包合同中约定的结算方式为按实结算该部分工程的造价经审计确定为459404.84元，扣除被告长安集团已付的100000元，余款应为359404.84元，原告诉请的275195.93元没有超过该数额，本院予以支持。

被告长安集团以管理费计算有差距为由主张原告的债权数额为246000余元，因分包合同无效，有关管理费的合同条款亦对双方失去约束力，不能作为调整、确定双方权利义务的依据，故对被告长安集团的这一主张不予支持。

4、同理，由于双方的分包合同无效，原告袁吉坤对被告长安集团享有的财物返还之债的履行期限也不再受该分包合同的约束。

该债权作为不当得利之债，自不当得利发生之时即应受偿。

但因这部分财物数额的确定日期为2003年12月22日，故被告长安集团向原告袁吉坤返还不当得利之时应为2003年12月22日，逾期不付，即应赔偿利息损失。

故被告长安集团主张债务履行期限尚未届至的主张，本院不予支持。

5、被告长安集团将建设工程分包给没有资质的个人进行施工并收取管理费，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应由建设管理机关进行查处。

6、原告袁吉坤施工的工程是否存在质量问题双方在庭审中存在争议，但由于该工程已经验收合格，被告徐州一中仍应向被告长安集团支付工程款，并可就工程质量问题另行起诉解决。

7、被告徐州一中与原告袁吉坤不是同一合同当事人，无直接法律关系，但依有关法律规定，被告徐州一中应在欠付工程价款范围内对原告袁吉坤承担责任。

8、被告徐州一中与被告长安集团虽未在合同中明确约定付款期限，但工程于2003年4月23日经验收合格并交付使用，并于2003年12月22日审计确定了工程造价，故被告徐州一中应在2003年12月22日向被告长安集团付清工程款，被告徐州一中至今尚欠被告长安集团的667083元工程款未付，已构成欠款事实。

被告徐州一中应在这欠付的667083元工程款范围内对原告袁吉坤承担责任。

综上所述，被告长安集团不仅应向原告袁吉坤支付275195.93元工程款，还应赔偿逾期付款利息损失，被告徐州一中应在欠付工程价款范围内对此承担责任。

1、被告江苏长安建设集团有限公司于本判决生效后10日内一次性支付原告袁吉坤工程款275195.93元并赔偿利息损失（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2003年12月23日计算至本判决生效之日止）；

2、被告徐州市第一中学对上述债务在667083元范围内承担责任。

3、案件受理费6640元，由被告江苏长安建设集团有限公司、被告徐州市第一中学负担。

二、二、无效建设工程施工合同的分类：

无效建设工程施工合同的分类：

1、因签订合同的主体不适格导致建设工、因签订合同的主体不适格导致建设工程施工合同无效程施工合同无效合同主体不适格，主要是指签订合同的承包方没有施工资质或者没有与承揽的建设工程项目相适应的资质等级。

因为建设工程涉及到公共利益和公众安全，因此，国家实行建筑市场的准入制度，建筑企业的施工资质，就是企业进入建筑市场的通行证。

依据：

建筑业企业资质管理规定

（1）、两个建筑企业共同承揽工程，以低资质的为两个建筑企业共同承揽工程，以低资质的为准准需要强调的是，如果两个建筑企业共同承包工程，签订施工合同，以其中低资质的资质等级为准。

也就是说，如果其中一个承包人没有资质或者没有与承揽的工程项目相适应的资质等级，那么，所签订的建设工程施工合同就是无效合同。

（2）、没有办理开工证，不影响施工合同效力。

没有办理开工证，不影响施工合同效力。

对承包方来说，如果你还没有做好施工的准备，甲方就发出了开工令，在没有办理开工证的情况下，你可以拒绝开工，避免造成工期延误。

因为，依据建筑法的规定，没有办理开工证，擅自开工的，建设行政主管部门可以对承、发包双方进行行政处罚。

2、因必须招投标的工程项目没有招投标，、因必须招投标的工程项目没有招投标，或者中标无效导致建设工程施工合同无效或者中标无效导致建设工程施工合同无效依据：

招投标法第三条规定，在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

以上三大类工程项目必须招投标，没有招投标签订的建设工程合同就是无效合同。

（1）建筑工程整体已经由总承包单位中标，但是，如果总承包单位再将其中的专业工程分包给其他单位施工，分包的专业工程还要再办理招投标手续。

否则，专业分包合同就是无效合同。

（2）工程施工到一半，双方解除了施工合同，发包方另找一个单位续建，续建也要招投标，没有办理招投标续，建合同也无效。

工程施工完毕，存在质量问题，发包方另找了一个建筑企业整改，整改也要招投标，否则，也存在无效的问题。

招投标法还规定了六种中标无效的情况：

（一）第

（一）第50条：

招标代理机构泄密或恶意串通；

条：

（二）第

（二）第52条：

招标人泄露招标情况或标底；

（三）第（三）第53条：

投标人串通或行贿；

（四）第（四）第54条：

投标人弄虚作假骗取中标；

（五）第（五）第55条：

招标人在确定中标前与投标人进行实条：

招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判；

质性谈判；

（六）第（六）第57条：

招标人违法确定中标人。

关于后两种中标无效的情况，实践中最为常见的是，承包方在没有办理招投标手续的情况下已经与发包方签订了施工合同，并且已经进场施工，中途又补办招投标，而招投标的结果仍以原施工单位中标。

因为这种情况是在招投标之前，已经内定了中标人，其他投标单位纯粹是虚假陪标。

这种情况完全符合招投标法第55条“招标人在确定中标前与投标人进行实质性谈判”和第57条“招标人违法确定中标人”，的中标无效的情况。

这种情况下，先合同因没有招投标手续无效，后合同因中标无效而无效，结算的时候，应当按照先签订的实际履行的合同进行结算。

（案例3）案例案例33：

招标人泄漏标底、投标人相互串通压：

招标人泄漏标底、投标人相互串通压低标价，导致中标无效案例低标价，导致中标无效案例本案例是因招标人泄漏标底、投标人相互串通压低标价，导致中标无效的案例。

需要说明的是招标人泄漏标底和投标人相互串通压低标价都会导致中标无效。

诉讼双方:

装潢公司被告：

安装工程总公司第二建筑工程公司（建设局）案由：

案由：

1996年12月，大丰市中学拟建一幢男生宿舍楼，建设局建设工程招标投标办公室负责该宿舍楼工程招标工作。

12月20日，装潢公司、安装公司、第二建筑工程公司均将投标书送至建设局招标办封存，投标报价分别为288.8万元、276.8万元、277万