遵义顺达东城国际整合运营策略案-100PPTPPT文件格式下载.ppt

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80000M地上建筑面积：

65000M地下建筑面积：

15000M建筑容积率：

11.5（依全基地面积计算：

3.5）建筑覆盖率：

85%绿化率：

20%绿化面积：

1500M车位：

276个项目SWOT分析区位优势：

坐落于遵义的东部区域；

地处遵义外环商业圈，区位优势：

地处遵义外环商业圈，东面连接接新蒲新区入口与新舟机场，北至火车站。

东面连接接新蒲新区入口与新舟机场，北至火车站。

距遵义火车站距遵义火车站500500米、临近规划新蒲辐射区，属遵义重点规米、临近规划新蒲辐射区，属遵义重点规划区域，区域地理位置优势特性突出。

划区域，区域地理位置优势特性突出。

处于三连一线的商业圈中心（建材商圈、沙河商圈、苟家处于三连一线的商业圈中心（建材商圈、沙河商圈、苟家井商圈），商业人流相对较旺。

井商圈），商业人流相对较旺。

Strength优势优势Weakness劣势周边整体环境较差，基础配套设施落后。

周边整体环境较差，基础配套设施落后。

日常生活设施不足，影响生活品质日常生活设施不足，影响生活品质本区域居住人口较多，收入层次较低。

本区域居住人口较多，收入层次较低。

区域购买力有限，须吸引外来客源的导入区域购买力有限，须吸引外来客源的导入Opportunity机会位于规划中的城市商业副中心中心区域。

位于规划中的城市商业副中心中心区域。

从城市定位角度来看，作为城市副中心的中心地从城市定位角度来看，作为城市副中心的中心地区，具有较强的发展潜力，未来有望成为遵义东部集区，具有较强的发展潜力，未来有望成为遵义东部集商业、商务、居住为一体的综合区，届时将会吸引大商业、商务、居住为一体的综合区，届时将会吸引大量产业的进入，从而吸引大量就业人口的进入，使区量产业的进入，从而吸引大量就业人口的进入，使区域人口得到大幅增加，人气聚集度不断提升。

域人口得到大幅增加，人气聚集度不断提升。

Opportunity机会区域环境对本案的附加值区域环境对本案的附加值随着周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营随着周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商造浓郁的商业氛围起到促进作用，无疑对本项目后期的商业营业氛围起到促进作用，无疑对本项目后期的商业营销提供良好的条件。

销提供良好的条件。

周边整体规划全面提升区域形象周边整体规划全面提升区域形象根据新蒲区的整体发展思路，本项目周边除了将形成以遵义东根据新蒲区的整体发展思路，本项目周边除了将形成以遵义东部为核心的商业副中心之外，还将建设多项公建配套、市政配套部为核心的商业副中心之外，还将建设多项公建配套、市政配套设施（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施设施（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对人流的有效导入、区域面貌的全面提升，带来决定的落成，将对人流的有效导入、区域面貌的全面提升，带来决定作用。

作用。

Threaten威胁已建或在建的同类项目对本项目构成的潜在威胁。

房地产市场竞争加剧，供大于求仍将使未来几年遵义楼市的主旋律。

目标消费群置业理性与谨慎。

遵义政府为加快城市化改造步伐，缓解城市住房供应体系。

项目前期市场形象公寓部形象：

东城国际铂金SOHO公寓酒店形象：

五星级酒店办公形象：

美式酒店行政公寓在楼盘的整合推广中，首要重点塑形，而本案前期广告推广中已达到的基础上过于前卫的太多，如“与世界如此亲近”语句虽好，但由于整体市场的置业群理解不透,所以引发了一系列的滞销问题。

我司认为我们在后期的推广过程中广告一定要贴切/简约/大气。

项目前期推广简述项目销售现状如今本案公寓部分所遗留下的房源共有116套户型，14层以下的房源共有84套，占总遗留房源的72.4%。

E2两房户型22套（一套未卖），占总遗留房源的18.9%。

如此看来，本案从未进行科学性销售控制，从而严重导致滞销问题及运营周期过长的问题。

根据项目的销售现状反应，东城国际在于塑形方面力度虽大，但效果不佳，导致东城国际的准客户群对东城国际项目的形象已经乏味。

对项目进行系统化分析，找寻到成功操盘方针，寻找有利的运营策略。

项目介绍宏观市场分析产品透析运营战略客观、准确对项目进行全面的市场分析，是市场定位和成功运营的基础。

2007年遵义市制定的城市总体规划目标是2020年打造200万人口特大城市的构想是，整合空间资源和行政资源，保持城市的可持续发展。

具体为：

将处于中心城区（包括新蒲新区）半小时车程内分属遵义县、红花岗区、汇川区的重点城镇板桥、高坪、金鼎山、鸭溪、乌江、团溪、虾子、新舟调整乡、镇建制，划入汇川区和红花岗区，这些乡镇规划人口规模均为25万人，相应可承载的人口为1640万人，可满足承载20万人所需要的发展空间，通过空间的整合、优化，为远景建设承载200万人左右的中心城区奠定基础；

【宏观市场前景宏观市场前景】【市场前景市场前景】拟撤销遵义县，设立乌江区，与红花岗区、汇川区、新蒲新区等共同成为中心城区领属的腹地。

同时，该市将尽快启用新舟机场，力争开工建设茅台机场；

重点推动遵义至马场坪、遵义至思南、遵义至毕节高速公路建设，进一步巩固遵义作为我国西南地区重要交通枢纽地位。

加强以县城、建制镇为重点的小城镇建设，发展一批综合型、加工型、商贸型、旅游服务型特色小城镇，努力把遵义建设成为文化浓厚、环境优美、功能完善、特色鲜明的宜居城市。

2010年遵义GDP要超800亿。

地产市场分析酒店市场商业地产市场宏观市场分析2007年房地产开发投资平稳增长，投资结构趋于合理，商品住宅投资仍占主导地位，房地产业仍然是拉动国民经济增长的支柱力量。

2007年遵义市房地产开发投资32.67亿元，同比增长18.16%。

其中商品住宅22.97亿元，同比增长15.72%，占总投资的70.31%，非住宅投资9.7亿元，同比增长24.36，占总投资的29.69%。

2007年遵义市房地产开工面积395.56万，同比增长19.87%，其中住宅开工面积329.1万，其中住宅开工面积329.1万，同比增长17.32%；

非住宅开工面积66.46万，同比增长34.26%。

20072007年遵义房地产市场运行数据年遵义房地产市场运行数据2007年遵义市房地产竣工面积332.16万，同比增长26.22%，其中住宅竣工面积279.16万，同比增长26.58%，非住宅竣工面积53万，同比增长24.38%。

20072007年遵义房地产市场运行数据年遵义房地产市场运行数据2007年红花岗区、汇川区商品房实际登记销售面积127.78万，同比减少7.25%。

住宅实际登记销售面积112.4万，同比减少12%。

商品房销售均价2027元/平方米，同比增长20.80%，其中住房销售均价1819元/平方米，同比增长19.04%。

商品房实际登记销售量2007年两城区房地产抵押贷款36.96亿元，同比增长73.74%，登记面积2091.56万平方米。

房地产市场按揭情况房地产市场按揭情况由于市场需求强劲，商品房价格持续上涨，呈现增量、存量房价格双双上涨局面，价格上涨明显.受房地产宏观调控政策影响，以及房地产市场周期发展的作用，中心城区商品房上市供应量和商品房实际登记销售量与去年同比小幅减少，但非住宅供应量与销售量增长明显，商品房市场总量基本维持平衡，商品房空置面积进一步减少；

存量房交易量小幅增长继续保持稳步增长态势。

房地产供求市场整体状态良好，但随着国家对房地产宏观调控措施的进一步出台，房地产市场的变化有待进一步观察。

地产市场分析酒店市场商业地产市场宏观市场分析【市场背景市场背景】城市性质：

城市性质：

遵义是现代化红色旅游城市（历史名城）。

城市定位：

川、渝、黔地区重要的交通枢纽、贵州省二级经济城市、川、黔旅游线中心，且是重庆打造5小时经济圈的省际纽带。

【市场前景市场前景】计旅游局数据表明，遵义市旅游业继续发展。

全年共接待海外旅游人数、创汇分别比上年增长75%和3.2倍。

接待国内旅游人数、旅游收入分别比上年增长77.9%和133.9%。

旅游总收入35.5亿元，比上年增长135.1%。

全市规模以上工业实现利税总额73.93亿元，比上年增长23.1%；

盈亏相抵后实现利润42.46亿元，增长15.9%。

2010年前旅游业将进入遵义支柱产业。

【遵义酒店经营状况分析遵义酒店经营状况分析】根据调查根据调查20082008年第一季度经历元旦、春节、元宵节年第一季度经历元旦、春节、元宵节等中国传统节日，本地酒店餐饮市场呈现了较好的趋势，等中国传统节日，本地酒店餐饮市场呈现了较好的趋势，但进入三月后餐饮开始逐步下滑，相反客房市场随着商但进入三月后餐饮开始逐步下滑，相反客房市场随着商务活动的增加将呈上升趋势，遵义市客房收入及平均房务活动的增加将呈上升趋势，遵义市客房收入及平均房价较去年同期都有一定上升，第一季度平均房价上升了价较去年同期都有一定上升，第一季度平均房价上升了4040元元/间间/天，主要原因是因为遵义旅游业的蓬勃发展，天，主要原因是因为遵义旅游业的蓬勃发展，国内外游客向往革命历史名城等，拉动了遵义市整体平国内外游客向往革命历史名城等，拉动了遵义市整体平均房价的提升。

均房价的提升。

【遵义酒店经营状况分析遵义酒店经营状况分析】遵义东方建国酒店遵义东方建国酒店遵遵义义东东方方建建国国酒酒店店是是一一家家准准五五星星级级酒酒店店，建建筑筑面面积积达达2500025000平平方方米米。

于于20062006年年99月月开开业业，位位于于遵遵义义市市中中心心丁丁子子口口。

楼楼高高2525层层，其其中中66楼楼到到2525楼楼是是酒酒店店。

其其规规模模设设施施在在当当地地属属领领先先水水平平，并并引引进进了了著著名名酒酒店店专专家家北北京京首首旅旅建建国国全全程程经经营营管管理理，是是集集商商务务、旅旅游游、会议于一体的准五星级商务旅游酒店。

会议于一体的准五星级商务旅游酒店。

酒酒店店共共有有客客房房总总数数288288间间，前前期期投投入入204204间间客客房房，目目前前普普通通单单人人间间2424间间、豪豪华华单单人人间间3636间间、普普通通标标准准间间7474间间、豪豪华华标标准准间间2424间间、豪豪华华套房套房2020间、拼床房间、拼床房2525间、残疾人房间、残疾人房11间，共间，共327327个床位。

个床位。

酒酒店店77楼楼至至88楼楼是是中中餐餐厅厅，宴宴会会厅厅面面积积450450平平方方米米。

会会议议室室位位于于酒酒店店99楼楼，拥拥有有大大小小规规格格不不同同的的55个个会会议议室室及及一一个个多多功功能能厅厅。

网网球球场场位位于于酒酒店店66楼楼，属属露露天天网网球球场场，面面积积有有600600平平方方米米，钢钢丝丝围围栏栏。

场场地地周围设有座椅、躺椅、太阳伞等供客人休息并提供酒水服务。

周围设有座椅、躺椅、太阳伞等供客人休息并提供酒水服务。

房型房型早餐早餐原价原价折后价折后价折后价折后价贵宾价贵宾价普通单普通单人间人间含早餐含早餐690690310310280280228228普通标普通标准间准间含早餐含早餐690690310310280280228228豪华单豪华单人间人间含早餐含早餐920