首创谢家湾项目整体营销方案PPT推荐.ppt

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与重庆体育中心奥体中心也仅有一站路的距离；

而项目紧邻开发物业华润二十四城更是具有较大的商业体量，项目外部商业配套十分丰富；

同时，项目紧邻谢家湾小学、育才中学和重庆工学院，教育资源十分丰富；

项目对外交通配套完善，轻轨站距本项目只有十分钟路程，同时谢家湾站是大型公共交通站，来往各区域的车辆均经过该区域，使项目外出十分便捷。

谢家湾轻轨站谢家湾轻轨站项目方向项目方向步行步行33分钟到谢家湾小学分钟到谢家湾小学步行步行33分钟到育才中学分钟到育才中学项目景观资源分析由于项目周边多为集资楼，而且居住环境较为陈旧，往奥体方向为一家气站，项目近距离景观效果较差；

但由于项目所处地势位置较高，项目超过周边建筑约7层即有较好的城市景观效果。

项目影响因素描述综合项目自身因素看，本项目虽然对外配套较为丰富，交通体系完善，但项目综合项目自身因素看，本项目虽然对外配套较为丰富，交通体系完善，但项目近距离因素影响较为严重，主要表现为：

近距离因素影响较为严重，主要表现为：

临近项目周边是一些陈旧的居民区，生活配套较为缺乏，仅有一些破旧的小摊点提供日常生活必须品，生活形象较差；

项目临主交通干道地方为一加气站，旁边是一肺结核病医院，对消费群体生活产生较大的影响；

虽然项目紧邻主干道，但项目距离公交车站却是谢家湾站最近，从该站到项目有路程约7分钟的陡坡，对于当前出行即依赖于交通工具的消费者来说，影响较为严重。

项目SWOT总结与分析优势（优势（ss）劣势（劣势（WW）临轻轨站和谢家湾主交通站，对外交通便捷；

地势较高，外延城市景观资源丰富；

与新开发高档项目为邻；

外部配套丰富，与杨家坪商圈、奥体中心仅一站之隔，近邻华润二十四城商业配套；

紧邻几大校园，教育配套较为完善；

开发商具有一定的品牌效应。

地块规模较小；

周边建筑较为陈旧，生活配套缺乏，环境形象较差；

临干道，生活噪音较大；

肺结核医院与项目临近，生活影响较重；

从谢家湾进入项目坡度较陡，路程较长机会（机会（OO）威胁（威胁（TT）临近片区未来发展前景看好；

小型项目产品能对客户有较强的针对性；

09年整体市场竞争激烈；

区域周边其它项目竞争竞争较为激烈；

经济危机给整体市场带来的影响使消费者对购房存在较大的疑虑。

项目开发可利用优势资源分析从本项目的优势资源分析看，项目的交通资源和商业配套资源因种种原因无法成为项目单独的价值支撑，综合以上分析，项目能够利用的有效资源仅有：

项目能够利用的有效资源仅有：

周边的教育配套资源周边的教育配套资源城市中心的地理优势城市中心的地理优势02项目开发可利用资源研究分析教育资源分析我们选取了重庆市场上以教育为核心优势的几个知名项目，通过分我们选取了重庆市场上以教育为核心优势的几个知名项目，通过分析其操作手法，产品设计，周边配套，销售情况。

来论证本项目是析其操作手法，产品设计，周边配套，销售情况。

来论证本项目是否能把教育资源作为项目开发利用的核心优势否能把教育资源作为项目开发利用的核心优势楼盘借鉴鲁能星城项目区位项目区位总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积建筑形态建筑形态渝北区龙头寺火车站附近2000余亩320万平方米高层户型结构户型结构主要以居家型二房和三房户型为主，其中两房以72平方米（套内）为主，三房以100平方米（套内）为主。

教育资源的利用教育资源的利用该项目引进重庆重点学校巴蜀中、小学，业主入读全免赞助费，成为拉动该项目销售的动力。

销售情况总结销售情况总结1、项目自04年进入市场以来，已经相继完成约7个街区的销售，是重庆单盘产量最大的项目；

2、在07年08年中其价格一直飚升到5800元/平方米（套内），在08年底后，以最高价格不超过4620元/平方米（套内）快速抢占市场销售量，是本阶段大盘中销售走势最好的项目。

成交客户构成成交客户构成该项目客户构成较为广泛，其中郊县和外地客户约占总购买客户的40%，临近火车站是郊县及外地客户构成比例较大的主要因素，其次为江北和渝北，分别约占25%和20%。

客户看重因素客户看重因素教育、地理位置及规模是客户主要看中的卖点，尤其是超市等生活配套相应进入该项目后，项目的成熟度对客户有较强的吸引力，楼盘借鉴融侨半岛项目区位项目区位总占地面积总占地面积南坪铜元局3000亩户型结构户型结构项目首期推售为多层，户型面积较大，随着项目开发的进程，户型逐渐由大面积向中小面积转换，在空间上也有所改变，由原来的平层向夹层户型转换。

教育资源的利用教育资源的利用项目教育配套较为齐全，项目引入南平实验幼儿园、人民小学、南开中学分校，业主购买赞助费减半，对项目销售有一定的促进作用。

成交客户构成成交客户构成客户构成主要为南坪占55%左右，九龙坡17%、郊县15%，渝中13%，其他区域约为10%左右。

客户看重因素客户看重因素从客户购买的情况看，项目所处的地段，规模及较好的物业服务是客户最为看中的地方，而教育仅在其次。

楼盘借鉴康德国会山项目区位项目区位建筑形态及风格建筑形态及风格南坪辅仁路美式风格，集住宅、学校、酒店、公园为一体，是大型复合地产项目户型结构户型结构户型多样化，从一房、二房到三房均有涉及，户型面积控制紧凑，一房面积在3240平方米，二房面积在5264平方米，三房面积控制在8088平方米教育资源的利用教育资源的利用在入市期间即引入重庆品牌超市新世纪等生活配套，同时配套丰富的教育资源，南岸重点学校重庆珊瑚幼儿园和重庆南坪实验小学及重点中学辅仁中学均可以免赞助费，加上项目旁边公园，形成其三大配套卖点。

销售情况总结销售情况总结从户型销售看，二房户型销售最快。

项目自销售以来价格较为稳定，一直维持在5200元/平方米左右。

客户看重因素客户看重因素主要是看中新世纪的配套、教育和公园配套及规模。

楼盘借鉴富洲新城项目区位项目区位总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积产品形态产品形态马家岩沙坪坝与石桥铺交界处800余亩200万平方米住宅，酒店和商业户型结构户型结构产品主要为高层，户型主要为两房和三房，两房主力面积72平方米，三房主力面积100平方米。

教育资源的利用项目设有地铁站，未来交通较为便捷，在教育方面，重庆重点中学八中全校迁入，业主购买子女享受免试及赞助费用减半的优惠。

销售情况总结销售情况总结项目自开盘以来销售走势较差，导致项目一直在采用特价房的方式进行促销，当前标价4600元/平方米的均价，通过92折的特价形式进行优惠。

客户看重因素客户看重因素规模、交通及教育是该项目吸引客户购买的原因。

教育楼盘借鉴经验总结通过重庆目前较为知名的配备良好教育资源的项目看，附带有较好教育配套的项目多以居家户型为主，多以居家户型为主，而较大的规模较大的规模则使该项目自身能够形成完善的生活配套自身能够形成完善的生活配套，对区域内的生活配套依附较弱依附较弱，而作为配套的教育资源，教育资源，虽然能够带动项目的销售量，但对于项目的价值提升极为有限。

对于项目的价值提升极为有限。

本项目在规模上基本无法与以上项目相比较，无法对区域形成有效本项目在规模上基本无法与以上项目相比较，无法对区域形成有效的引导，只能依附于区域环境。

因此，项目教育不能成为提升项目的引导，只能依附于区域环境。

因此，项目教育不能成为提升项目价值的核心资源。

价值的核心资源。

城市区位优势分析我们同样通过样板项目的比较分析。

来论证本项目是否能把城市区我们同样通过样板项目的比较分析。

来论证本项目是否能把城市区位作为项目开发利用的核心优势位作为项目开发利用的核心优势楼盘借鉴百康年拿铁城项目区位项目区位总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积建筑形态建筑形态渝北区龙溪镇背街1503677000四栋高层建筑围合而成户型结构户型结构项目产品由三栋平层和一栋跃层组成，项目户型分布较为广泛，面积以3745平方米的平层一房，5762平方米的平层二房、8897平方米的平层三房和55平方米跃层一房、8492平方米跃层二房构成。

区位及配套区位及配套项目临公路干道，但主要公交站离项目大约有7分钟步行距离，由于处于背街，项目相应生活配套主要依附于龙溪镇正街和对面兴起的同创米兰天空商业街。

营销动作营销动作项目定位为青年时尚社区，外立面建筑时尚感较强，同时通过时尚感极强的售房部、样板房等现场包装规避周边破旧环境带来的影响，同时通过邀请陈坤代言快速扩大市场知名度。

成为06年房地产市场最为成功的地产项目。

销售情况销售情况前期一房和面积紧凑的二房销售较好，而面积略大的三房销售难度明显加大。

客户看重因素客户看重因素较为成熟的地段、现场包装对视觉的冲击及项目青年社区的定位传播。

楼盘借鉴一米阳光项目区位项目区位总占地面积总占地面积总建筑面积总建筑面积建筑形态建筑形态南岸区铜元局融侨半岛对面16245.0962502三栋高层建筑围合而成户型结构户型结构项目产品全部由小户型构成，主要以3239平方米的一房和52平方米在主力两房构成，每个户型均通过将客厅报规为阳台的形式给予客户约15%的赠送空间。

区位及配套区位及配套项目距离较为繁华的商业配套步行约8分钟左右，虽然临交通干道，但社区旁无公交车直接通过。

营销动作营销动作项目立面采用彩铝的形式打造时尚绚彩空间，借助于深圳金地梅陇镇的立面方式，使项目立面在销售过程中显得十分显眼，成为其项目传播的重要主题，加上邀请娱乐明星孙丽进行代言，使得该项目得到快速的传播，树立了较好的市场形象销售情况销售情况该项目开盘三栋分别分三期推出，其中一、二两期在重庆房地产市场价格较好的时候推出，以5000元/平方米的销售价格（实得面积均价4300元）实现了快速销售，但三期受到整体房地产市场的影响，销售较为缓慢，目前尚余90套左右客户看重因素客户看重因素紧凑带赠送空间的户型，项目的新颖独特的立面。

经验总结综合以上两个小规模项目的成功经验看：

综合以上两个小规模项目的成功经验看：

1、结合区域地理位置特性的产品、社区生活概念是客户进行购买小规模项目的主要因素。

2、购买群体较为年青，小规模社区营造的独特生活理念，更容易受到年青客户的喜爱。

就本项目而言：

1、规模较小，难以对区域形成有效的拉动2、教育资源只能成为促进一定销售速度的支撑，而难以形成价格提升的基础。

3、项目与重庆众多大中社区型物业相比，在规模、配套及相应硬件生活环境方面都不占优势因此，项目开发应考虑怎样利用项目城市地理位置的优势，打造具有自身个性因此，项目开发应考虑怎样利用项目城市地理位置的优势，打造具有自身个性的产品来吸引小规模项目主要购买客户的青年消费群体。

的产品来吸引小规模项目主要购买客户的青年消费群体。

03市场回顾市场态势回顾近期重庆市场成交量平稳，成交价快速回升重庆主城区最近十周商品房成交趋势图重庆主城区最近