塞纳河谷房地产项目策划与可行性分析(精华原版)Word下载.doc
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2.2.1广汉GDP 3
2.2.2广汉财政收入 3
2.2.3广汉固定资产投资 3
第3章广汉房地产市场调研 3
3.1广汉市房地产市场现状 4
3.2广汉市历年房地产价格走势图 4
3.3广汉主要同类型楼盘信息及项目价格定位 4
3.4消费者需求分析 5
3.4.1是否考虑在广汉买房 5
3.4.2能够接受的房屋总价 6
3.4.3期望的住房面积 6
3.4.4计划购买的住宅层数 7
3.5项目SWOT分析 8
3.5.1项目优势 8
3.5.2项目劣势 8
3.5.3项目机会 8
3.5.4项目威胁 9
第四章项目定位 9
4.1目标客户群体定位 9
4.2产品定位 9
4.3建筑风格定位 9
4.4户型定位 9
第5章项目开发与建设 10
5.1开发思路 10
5.2开发周期 10
第6章财务分析 11
6.1主要经济技术指标 11
6.1.1规划要求 11
6.1.2项目情况 11
6.2项目总投资估算 11
6.2.1项目开发成本及开发费用 11
6.2.2开发费用 12
6.2.3预计收入 12
6.2.4销售税金 13
6.2.5项目总投资 13
6.3融资方案及经营计划 13
6.4财务盈利能力分析 14
6.4.1土地增值税 14
6.4.2项目利润 15
6.4.3主要经济指标 15
6.5项目财务评价结论 17
第7章项目不确定性分析 17
7.1盈亏平衡分析 17
7.2敏感性分析 17
7.3风险分析 18
7.3.1政策风险 18
7.3.2工程进度风险 18
7.3.3通货膨胀风险 19
第8章结论 19
21
第1章塞纳河谷房地产开发项目简介
1.1项目名称
广汉市“塞纳河谷”房地产投资建设项目
1.2项目地块位置及周边概况
本项目地块位于广汉市经开区，地处108国道与成绵高速之间，深圳路以南，中山大道以西。
其中中山大道为广汉市的交通要道，从地块位置沿中山大道北行约2公里便到广汉市中心城区。
宗地附近有四川省通园制药有限公司、德力铁道科技公司、广汉市广友石油机械公司等企业，临近广汉市医疗保险局、宏华外国语学校、广汉三星堆客运站。
本地块周边有雒城一号、御景星城、上美年华、东嘉苑、威光家园、吐哈石油苑、天工家园、广油苑等住宅小区。
其中御景星城尾期、上美年华正在热销中，雒城一号大型住宅小区与本项目地块仅有一街之隔并且一期正在热销中。
图1：
地块位置1
信息来源：
百度地图
图2：
地块位置2
图片来源：
1.3项目编制依据
1、国家与之相关的政策、法规
2、《广汉市城市规划管理技术规定》（2010试行版）
3、广汉市国土资源局、广汉市规划管理局信息
4、市场调研数据、资料及整理结果
第2章项目背景
2.1广汉基本情况
广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。
广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。
108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过，交通发达，区位优势明显。
广汉幅员面积为538平方公里，辖18个乡镇，总人口60万，城市人口20万[1]。
2.2经济环境
2.2.1广汉GDP
今年1季度，广汉市经济在去年快速增长的基础上继续保持了良好的发展势头。
全市实现地区生产总值48.8亿元，增速17%，在德阳6个县（市、区）中排位第一。
其中：
第一产业增加值3.2亿元，增长2.5%；
第二产业增加值31.5亿元，增长22.6%，其中：
工业增加值30.1亿元，增长23.3%；
第三产业增加值14.1亿元，增长9.6%。
工业在广汉市经济发展中继续起支撑作用，1季度工业对经济增长的贡献率达到79.7%，拉动GDP增长13.5个百分点[2]。
广汉经济正处于良好的发展状态，说明本项目有一个较好的经济环境，GDP上升，说明广汉居民收入提升，购买力也就相应的提升，那么本项目的消费者购买力也相应提高，这对于项目十分有利。
2.2.2广汉财政收入
据广汉市统计局提供：
2011年全市地方财政收入呈现快速增长的良好态势。
一季度全市地方财政一般预算收入完成2.3亿元，增长48.32%，增速比上年提高41.13个百分点。
其中，税收性收入完成1.9亿元，增长42.17%，增速比上年提高25.01个百分点。
税收收入占地方财政收入的比重达到50.96%，比上年提高21.1个百分点，财政收入结构进一步优化[3]。
广汉财政收入增长速度很快，态势良好，这反映出了广汉经济发展的稳定形势。
稳定的经济环境有利于减小项目的经济风险，这对于本项目来说是很好的投资环境。
2.2.3广汉固定资产投资
一季度，广汉市完成全社会固定资产投资187755万元，同比增长14.1%。
基本建设完成投资96985万元，同比减少13.28%；
更新改造完成投资61392万元，同比增长44.48%；
房地产投资完成29378万元，同比增长335.49%。
一季度施工项目共123个，其中新开工13个，计划总投资33766万元[4]。
广汉固定投资增加明显，房地产投资同比增长更是达到了335.49%，广汉房地产投资处于一片热火朝天的景象，这对于本项目来说，有利有弊，利在于形势良好，弊在于竞争激烈。
第3章广汉房地产市场调研
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点[5]。
所以项目开发需要详细的市场调研，房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测[6]，得出项目市场各方面的数据资料，为整个项目的策划提供依据。
3.1广汉市房地产市场现状
一季度，广汉市房地产开发投资完成2.9亿元，同比增长2倍；
商品房施工面积93.4万平方米，同比增长78.3%，商品房销售面积14.5万平方米，同比增长54.4%；
实现商品房销售额4.9亿元，同比增长92.4%[7]。
3.2广汉市历年房地产价格走势图
图3：
广汉历年房价走势图
数据来源：
从图中可以看出广汉市近几年来房价逐渐高涨，由2005年的1746元/㎡到2010年的3076元/㎡。
这反映出广汉房地产市场具有的投资潜力，值得投资者考虑在广汉投资。
3.3广汉主要同类型楼盘信息及项目价格定位
表1：
雒城一号基本情况表
序号
指标
雒城一号
逸品城·
奥园
景帝帝国
御景星城（尾盘）
上美年华
1
物业类别
大型社区
中型社区
2
楼盘位置
广汉市中山大道与珠海路交汇处
广汉市中山大道西二段
广汉市南昌路68号
广汉柳州路南三段（皇家花园对面）
四川省广汉市中山大道南段
3
均价
3300元/㎡
3600元/㎡
2990元/㎡
3400元/㎡
2800元/㎡
4
开盘时间
2010-12-25
2011-4-30
2010-03-30
2009-01-01
2009-10-18
5
楼盘形态
高层、多层
小高层、高层
多层、小高层、高层
多层
6
占地面积
160000㎡
43333.3㎡
26664㎡
27997.2㎡
33500㎡
7
建筑面积
460000㎡
115000㎡
120000㎡
80000㎡
71920.8㎡
8
绿化率
35%
45%
36%
40.6%
30%
9
容积率
3.13
2.23
3.1
2.99
2.16
德阳生活资讯网房产版
以上楼盘平均价格=3218元/㎡,平均绿化率=37.32%,平均容积率=2.72。
从时间上来看，雒城一号、逸品城·
奥园、景帝帝国这三个社区与本项目最为接近；
从规模上来看，逸品城·
奥园、景帝帝国这两个社区与本项目最为类似；
从项目所在位置上来看，雒城一号，上美年华这两个社区与本项目最为接近，都处于中山大道南段。
本项目绿化率=45%，容积率=3.07，参考以上楼盘信息，以及广汉市历年房地产价格走势，初步确定塞纳河谷大型社区的均价为3200元/㎡。
3.4消费者需求分析
由于本项目开发的需要，我们在广汉城区做了一次关于广汉居民对住房需求的统计调查。
统计调查是根据统计的目的与要求，以科学的统计调查方法有组织、有计划地收集有关总体的统计资料的过程[8]。
本次调查以问卷形式向300位消费者提问，最后共收回有效问卷236份。
通过分类整理与数据统计，我们对广汉市居民购买住房的需求有了一定的了解，并且将在一定程度上将此次问卷调查结论作为设计的参考依据。
3.4.1是否考虑在广汉买房
图4：
购房意向图
依据统计调查绘制
此项调查是为了了解广汉消费者数量以及潜在消费者数量的多少，今年来广汉市经济蓬勃发展，城市建设也越来越繁荣，再加上广汉优越的区位优势，很多人都愿意选择在广汉购房，其比例高达44.25%，由此可见广汉消费者市场前景乐观。
3.4.2能够接受的房屋总价
图5：
可接受房屋总价图
此项调查是在了解广汉居民的经济能力，也是从开发商的财务以及资金运作方面做市场调查，可以为项目房屋总价定位提供一定的依据。
由调查可见，广汉市居民能够接受的房屋总价主要在40-60万这个区间，其比例达到39.15%，其次是20万-40万，比例为28.97%。
3.4.3期望的住房面积
图6：
户型面积图
此项调查主要是为项目户型面积设计提供一定的依据。
由上图可知，广汉市居民对住房面积的需求有接近70%集中在120-140㎡这个区间，其中120-140㎡这个区间更是达到了40.69%的高需求，其次便是140㎡以上的大户型，再次就为100平方米以下的小户型。
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