零售企业选址PPT课件下载推荐.ppt

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力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。

ababb/b/aaabab:

表示城镇商圈的限度（以沿公路到城镇的里程衡量）表示城镇商圈的限度（以沿公路到城镇的里程衡量）a:

a:

表示城镇人口表示城镇人口b:

b:

表示城镇人口表示城镇人口:

城镇和的里程距离城镇和的里程距离二、二、商圈划定方法商圈划定方法案例案例:

假设：

城镇人口假设：

城镇人口99万人，城镇人口万人，城镇人口11万人，距万人，距2020公里。

公里。

2020abab15（15（公里公里）111/91/92020baba5（5（公里公里）119/19/115（15（公里公里）5（）5（公里公里）*中介点中介点图：

图：

AA地区大概的商圈地区大概的商圈赫夫法则赫夫法则赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。

个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。

SSjj/T/TijijPPijij=nnSSjj/TTijijj=1j=1式中：

式中：

PPijij：

ii地区的消费者在地区的消费者在jj商业区或商店购物的概率；

商业区或商店购物的概率；

SSjj：

jj商店的规模（营业面积）或商店的规模（营业面积）或jj商业区内某类商品总营业面积；

商业区内某类商品总营业面积；

TTijij：

ii地区的消费者到地区的消费者到jj商店的时间距离或空间距离；

商店的时间距离或空间距离；

：

通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；

空间距离敏感性的参数；

SSjj/T/Tijij：

jj商店或商店或jj商业区对商业区对ii地区消费者的吸引力；

地区消费者的吸引力；

同一区域内所有商业区或商店的吸引力。

案例案例:

一个消费者有机会在同一区域内一个消费者有机会在同一区域内33个超市中任何一个超市购物，已知个超市中任何一个超市购物，已知这这33个超市的规模和个超市的规模和33个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。

个超市与该消费者居住点的时间距离如表所示。

表：

三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离三个超市的规模和与该消费者居住点的时间距离商商店店时间距离（分钟）时间距离（分钟）规模（平方米）规模（平方米）AA40405000050000BB60607000070000CC30304000040000如果如果=1=1，每个超市对这个消费者的吸引力是：

，每个超市对这个消费者的吸引力是：

AA的吸引力是：

的吸引力是：

50000/40=125050000/40=1250BB的吸引力是：

70000/60=1166.6770000/60=1166.67CC的吸引力是：

40000/30=1333.3340000/30=1333.33该消费者到每个超市购物的概率分别是：

该消费者到每个超市购物的概率分别是：

到到AA的概率的概率=1250/=1250/（1250+1166.67+1333.331250+1166.67+1333.33）=0.333=0.333到到BB的概率的概率=1166.67/=1166.67/（1250+1166.67+1333.331250+1166.67+1333.33）=0.311=0.311到到CC的概率的概率=1333.33/=1333.33/（1250+1166.67+1333.331250+1166.67+1333.33）=0.356=0.356实验法实验法实地调查实地调查电话询问电话询问邮寄问卷邮寄问卷提供服务提供服务三、商圈分析的要点三、商圈分析的要点人口统计分析人口统计分析经济基础和购买力分析经济基础和购买力分析购买力指数购买力指数=A*50%+B*30%+C*20%=A*50%+B*30%+C*20%其中：

其中：

AA：

是商圈内可支配收入总和是商圈内可支配收入总和BB：

是商圈内零售总额是商圈内零售总额CC：

是具有购买力的人口数量是具有购买力的人口数量竞争状况分析竞争状况分析基础设施状况分析基础设施状况分析资料：

根据人口数量的网点设置和业态业种选择资料：

根据人口数量的网点设置和业态业种选择按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和服务网点的配置：

行零售商业和服务网点的配置：

（）（）50005000以下居民：

应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医以下居民：

应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服务类商店（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维药店、肉菜市场、服务类商店（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带出租等）等网点，满足居民的日常需求。

修、代理购票送票、影碟影带出租等）等网点，满足居民的日常需求。

（）达到（）达到22万居民：

应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店（如服装万居民：

应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；

餐饮店、咖啡屋等餐饮网点；

影剧院、店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；

影剧院、文体设施等文体娱乐场所。

文体设施等文体娱乐场所。

（）达到（）达到1010万居民：

应增加设置大型超市；

百货商店；

儿童游乐园，中大型书万居民：

儿童游乐园，中大型书店、银行、邮局等。

店、银行、邮局等。

（）达到（）达到5050万居民：

应增加设置区域购物中心；

超大型超市（货仓式商场）；

万居民：

商业街；

各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；

图书馆、博物馆、体育馆、商业街；

图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。

大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。

（）达到（）达到100100万居民：

应增加设置大规模的购物中心，内设有万居民：

应增加设置大规模的购物中心，内设有22个以上大型超市个以上大型超市或百货店、或百货店、150150个以上中型专卖店和专业店、个以上中型专卖店和专业店、3030个以上餐饮店及个以上餐饮店及2020个以上室内室外娱个以上室内室外娱乐休闲场所；

大型百货商厦；

高级酒店等。

乐休闲场所；

商圈饱和指数：

（CC）（RERE）IRS=IRS=RFRFIRSIRS：

某地区某类商品商业圈饱和指数某地区某类商品商业圈饱和指数CC：

某地区购买某类商品的潜在顾客人数某地区购买某类商品的潜在顾客人数RERE：

某地区每一顾客平均购买额某地区每一顾客平均购买额RFRF：

某地区经营同类商品商店营业总面积某地区经营同类商品商店营业总面积一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是44万人，每人每万人，每人每周平均购买额是周平均购买额是5050元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为为5000050000平方米，则商圈饱和指数计算为：

平方米，则商圈饱和指数计算为：

4000040000505040405000050000案例：

案例：

第二节第二节商店位置选择商店位置选择一、商店选址的原则一、商店选址的原则方便消费者购买方便消费者购买方便货品运送方便货品运送有利于竞争有利于竞争有利于网点扩充有利于网点扩充优势：

无竞争对手；

租金较低；

具有灵活性；

开店费用低；

能见度高；

优势：

有选择和扩大规模的潜力；

有利于顾客一站式购物或便利购物；

劣势：

如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小；

广告费可能劣势：

广告费可能较高；

在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；

通常情况下，较高；

通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。

顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。

二、商店位置类型的设计二、商店位置类型的设计经规划的购物中心经规划的购物中心优势：

协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的优势：

协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物及消闲。

适合家庭购物及消闲。

这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。

孤立店孤立店自然形成的商业中心自然形成的商业中心中心商业区（中心商业区（centralbusinessdistrictcentralbusinessdistrict，CBDCBD）是一座城市商业是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。

层的人。

次级商业区（次级商业区（secondarybusinessdistrictsecondarybusinessdistrict，SBDSBD）是分散在一座是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口。

叉路口。

邻里商业区（邻里商业区（neighborhoodbusinessdistrictneighborhoodbusinessdistrict，NBDNBD）是为了满是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成。

由若干小商店组成。

专业一条街（专业一条街（stringstring）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。

成的一条商业街。

三、三、位置选择因素分析位置选择因素分析客流规律客流规律周边商店聚集