商业地产返租现象专题研究Word格式.doc

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对于投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式践行“一铺养三代”的向往，不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；

而对于银行来说，30%至40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行觉其风险较小而乐助其成。

由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，因此，这种营销方式出现不久就遭到建设部明令禁止。

建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：

2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。

此后此种模式一度沉寂。

但近年来，由于楼市产品同质化现象极其严重、竞争日益激烈，开发商们只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，以期能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益。

正因如此，售后返租才重新回归，回报率也从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至11％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年甚至20年之久。

现在的售后返租模式与以往的不同之处在于：

1、它已经不是以往通过房地产开发商来运作，而是以重新注册的一家商业运营公司和购房人签定租赁合同，并许诺高额租金回报，即甲方【开发商】卖给乙方【投资人】，甲乙双方共同找到丙方【投资中介】，由丙方代为经营，回报出自丙方，如此操作，使开发商合理规避了国家相关法律、法规对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资的禁令。

（附：

在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发＜１９９９＞２８９号）中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。

）

2、现在售后返租的项目大多承诺为投资者提供相应的担保。

目前市场上售后返租项目运用的担保形式有：

以上市公司、母公司的资产作担保；

通过与开发商有连带关系的公司作担保；

用担保公司来担保；

宣称由银行作担保。

但目前市场上有真担保，也有假担保。

有的项目提供全程连带责任担保，在合同中约定保证在租期内对房产的本金和利息做出担保。

但也有不少项目只是在宣传资料上有担保承诺，而没有将担保的具体内容写进合同中，或者只承诺对租金部分担保。

有的项目自称由银行负责担保，但实际上往往是用银行作幌子，从高房价中将租期内的所谓回报预留，由银行代发利息。

“售后返租”借担保在市场上再度活跃的深层次原因，是人们对房地产市场大势的看好。

售后返租采用中介运作、引入担保，从法律上可以认定是不违法的。

但目前仍有不少开发商是通过中介由一家人两块牌子的方式在变相运作。

另外，担保非常复杂，非专业人士掌握起来难度比较大。

如投资者往往只看到了开发商的宣传材料，而很有可能开发商与担保方之间根本没有合同。

另外，按照担保法的规定，企业担保需要受到资金额度的限制，而开发商往往会做出超限额的伪承诺。

即便是上市公司对外担保，从程序上需要经过董事会的同意，这些都应该在担保合同中有所体现。

金门面顾问观点：

商业地产的返租现象，是建立在开发企业为了快速回笼资金的基础之上。

无论房地产市场如何活跃，投资者必须要认清任何投资都存在着风险的道理，切实保证自己利益不受损伤。

明修栈道暗渡陈仓的做法，于整个市场来说是一把双刃剑，售后返租决不是共赢的共赢的最好途径。

二、售房返祖疑问解读

售后返租疑问一：

■投资还是集资？

投资是预期赢利的理财行为，投资人必须明白所投资内容，要知道赢利途径和存在的风险。

集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。

集资是不用考虑产品是何种形式，户型朝向如何，采光通风怎样，一切被看作是一种手段，人们关心的是自己能够有一个稳定的回报。

据分析，目前房地产形势比较好，短期看可能有高额回报，这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。

而产权式商铺和酒店公寓则面向的是投资者而非自用型买主，所以目前在这两个领域采用售后返租的比较多。

而其中一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。

售后返租疑问二：

■出界还是擦边？

业内一种观点认为，售后返租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品，是一种发展方向，现在很多人都在打擦边球。

实际上国家在《中央人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。

并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发（1999）289号）中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。

既然有法律法规限制，现在的项目如何擦边呢？

一种做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，这被某些人看作是一种另类营销手段；

另一种做法是，虽然国家明令禁止非法集资，就是不能同意甲方卖给乙方，乙方又返租给甲方。

但现在的模式是甲方卖给乙方，甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方，据说这两种方式都没有“出界”。

售后返租疑问三：

■馅饼还是陷阱？

简单的说，承诺的回报如果能实现自然是馅饼，如果回报不了就是风险，就是陷阱。

采用售后返租承诺回报的开发商，我们可以大致分成三类：

一类是承诺回报当真兑现的；

一类是手头急需一笔钱，需要通过此手段融资的；

最后一类则是从开始就是恶意的，目的是利用很高的回报率卖完产品退出。

商业与房地产相比，实际有着很大的脆弱性，房地产是以“亿”为计量单位，而商业是以“元”为计量单位。

经营好房地产和经营商业地产是完全不同的两个概念．对于商家来说，小业主共有的远没有业权统一的商业地产具吸引力，所以需求决定更难经营好。

最新的情况是，为了消除投资者的疑虑，开发商总要提出以背后母公司或者公司的固定资产及营业收入作为担保。

但专业律师提醒，市场条件下任何资产的价值都不是恒久不变的，担保物到底能不能支撑承诺的回报实现仍然存在不确定性。

投资者必须分清承诺方是谁，承诺是否写到合同里，承诺方有没有实力兑现承诺等问题。

消费者最尖锐的疑问就是：

如果商铺真跟开发商说得这么能赚钱，那开发商为什么自己不经营，偏要到处打广告想方设法卖给我们？

投资者利益诉求点：

1、在银行利率下调，实名存款，股票“套牢”，个人投资品种及渠道少等背景下，房地产投资将成为投资者首选的投资模式。

2、降低了购买的门槛。

购房者最低只需付出２０％的现金就能完成按揭的首付款，而且后面几年的银行贷款基本上可以拿租金冲抵，甚至略有盈余。

3、由于开发商的包租，购房者无需自己考虑如何经营或出租，每年便可得到开发商所承诺的８％至１０％的年收益。

任何一种投资都有风险，若风险是建立在辞令之上的风险，那么投资的价值已经很难值得信任了。

市场是运动变化着的市场，当市场具有比较大的发展空间的时候，期望去获得比较大的市场回报是值得的。

但是，如果市场不具备这样的抗性，那么辞令性质的投资就不具备运营的价值了。

三、解剖产权式商业物业

产权式商业物业，是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而为了回笼资金的需要，物业产权实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。

产权式商业物业主要是区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。

其进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。

零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。

因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式也往往称为“售后返租”。

（一）优势

1.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。

既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。

2.对投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。

3.从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。

并且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测。

（二）劣势

1.投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测：

在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10年-15年。

在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。

2.投资回报合同期满后的未来前景难以预测：

10年-15年的合同期满后，投资者重新获得商铺的经营权。

如果此时商场整体经营正常，投资者可能不满足于不到10%的投资回报率，要求进场自行经营或自行出租；

如果此时商场已是惨淡经营，投资者（尤其是一层商铺的投资者）可能出于对商业管理商的不信任，同样要求进场自行经营或自行出租，这将会破坏商场统一经营格局。

3.二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高。

一旦商场经营失败，一层商铺尚可依靠一定的客流量继续维持，二层及以上的商铺将会无力回天。

（三）机会

1.因为证券市场的风险太大，银行存款利率的一降再降，房产投资尤其是商铺的投资日渐成为投资者的新宠。

商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷款的优势。

通常商业地产投资回收周期是6—8年，此后年出租收益率为16%左右。

而管理型商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并很好地迎合了中国人“一铺养三代”的传统心理。

2.管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，但并不是SHOPPINGMALL能够完全替代它。

很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。

因为它既避免了临街式独立商铺的无序经营，又回避了SHOPPINGMALL对面积和经营业态的规模化严格要求。

未来几年是各个城市的旧城改造危房改造集中期，这将腾出大量中小规模的市中心土地，为管理型商铺的持续发展提供土地供给，带来新的机遇。

而且大量的临街商业用房被拆迁，经营者们急于找到新的经营场所，从而导致商业用房的需求加大。

（四）挑战

整体租赁零售产权的管理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业发展的趋势和消