罗兰贝格--房地产市场分析PPT课件下载推荐.ppt

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1A2.1.房地产市场分析房地产市场分析2“九五九五”期间，中国期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度度资料来源：

@#@中国房地产年鉴，罗兰贝格分析全社会固定资产投资全社会固定资产投资万亿元万亿元2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2+9.2%p.a.%p.a.房地产开发投资房地产开发投资万亿元万亿元0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%+13.0%p.a.p.a.3其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资住宅开发投资万亿元万亿元0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%+20.4%p.a.p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%资料来源：

@#@中国房地产年鉴，罗兰贝格分析+6.6%+6.6%p.a.p.a.4住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分年住宅开发投资额按地区分万亿元万亿元住宅开发投资增长率按地区分住宅开发投资增长率按地区分19992000年年资料来源：

@#@中国房地产年鉴，罗兰贝格分析广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它5随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场中国房地产市场的发展趋势的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业加入后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密房地产企业将出现两极分化规模化和小而精；@#@房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组6作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额广东省房地产投资总额亿元亿元+17.7%+17.7%p.a.p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较1997-2000年年广东省广东省全国全国广东省广东省全国全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%资料来源：

@#@广东省统计年鉴，罗兰贝格分析7东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主主转变为以内资投资者为主八十年代中期八十年代中期1992年年1992年年1998年年1998年以后年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家（包括房地产项目公司）投资主体投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模投资规模8东莞房地产市场经过东莞房地产市场经过19921992年、年、19931993年的起步，年的起步，19941994年的低落，年的低落，19971997和和19981998年的回升，年的回升，目前正处于上升期目前正处于上升期东莞房地产市场特征东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模市场规模细分市场细分市场竞争格局竞争格局消费群体消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理13249东莞市的固定资产投资平均每年以东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%10.8%的速度增长；@#@而房地产开发投资落后于固定的速度增长；@#@而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%+10.8%p.a.p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：

@#@东莞统计年鉴，罗兰贝格分析东莞市全社会固定资产投资额东莞市全社会固定资产投资额亿元亿元东莞市房地产开发投资额东莞市房地产开发投资额亿元亿元8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%+8.9%p.a.p.a.7.8710住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素资料来源：

@#@东莞统计年鉴，罗兰贝格分析东莞市房地产开发投资额东莞市房地产开发投资额亿元亿元东莞市住宅开发投资额东莞市住宅开发投资额亿元亿元+9.9%+9.9%p.a.p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%+8.9%p.a.p.a.8.679.5510.4411.21其它办公楼商业营业用房住宅11东莞市商品住宅销售收入和销售面积增长迅速东莞市商品住宅销售收入和销售面积增长迅速资料来源：

@#@东莞市建委，中国人民银行，罗兰贝格分析东莞市商品住宅销售收入东莞市商品住宅销售收入亿元亿元东莞市商品住宅销售面积东莞市商品住宅销售面积万平方米万平方米199719981999200039.652.374.395.0+26.4%+26.4%p.a.p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%+20.8%p.a.p.a.44.12003E2003E148.412商品房开发建筑面积总额按镇区分商品房开发建筑面积总额按镇区分1998-2000年年描述描述资料来源：

@#@东莞市建委，罗兰贝格分析城区常平樟木头篁村东城其它商品房开发集中于东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区1998年至2000年底，商品房实际投入资金23亿元共推出楼盘231个，建筑面积455.7平方米樟木头、常平、附城、塘夏、黄江等镇区集中了90%的港资房地产开发商新开发的商品房楼盘集中在东城区和篁村，开发类型以多层和小高层为主，楼盘质数较高，开发理念在东莞市属于中上水平1998年至年至2000年，商品房开发集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优年，商品房开发集中在东城、篁村、城区、常平和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区越、经济基础发达的地区13在未来五年内，多层和小高层仍是商品房开发市场的主流，新开发的多层和小高层主在未来五年内，多层和小高层仍是商品房开发市场的主流，新开发的多层和小高层主要集中在东城区、篁村区和城区要集中在东城区、篁村区和城区资料来源：

@#@东莞市建委，罗兰贝格分析多层和小高层别墅高层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%东城篁村城区塘夏其它1998年以后新开发的多层和小高层地域分布年以后新开发的多层和小高层地域分布虎门商品房立项开发类型比例商品房立项开发类型比例按开发建筑面积按开发建筑面积樟木头常平14预计到预计到2005年年,每平方价格在每平方价格在2500元以上的中高档商品房将占据市场元以上的中高档商品房将占据市场86%86%的份额的份额描述描述东莞市商品房开发档次逐步提高东莞市政府对城市进行总体规划，改善居住环境，提升房地产开发的质量由于政府严格控制土地批租,土地价格上升较快居民住宅消费观念由商品住宅理念的接受者转为理念的领导者,需求品位提高金融机构对住房消费支持不断增强、按揭条件放宽，刺激住房消费需求市场的增长东莞市新的房地产开发商纷纷进入2500以上的中高档房地产市场的竞争,如:

@#@新世纪豪园,新石竹,雍华庭,七宝一居等13%50%20%10%2000别墅3500元以上*2500-3500元*2500元以下*总额8%60%26%6%2005E资料来源：

@#@东莞市建委，罗兰贝格分析*除别墅外商品住宅销售总面积商品住宅销售总面积万平方米万平方米111.2200.0+15.7%+15.7%p.a.p.a.15东莞房地产市场竞争格局可以从内部竞争状况等五个方面分析东莞房地产市场竞争格局可以从内部竞争状况等五个方面分析消费者消费者潜在的进入者潜在的进入者房地产开发房地产开发专业服务提供者专业服务提供者替代品替代品政策壁垒强较强的地方保护主义，早期外来的房地产开发商和民营企业必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产经济壁垒弱房地产开发商尚未形成房地产开发的绝对成本优势和先进的商品房差异化概念大多数消费者消费观念尚处于商品住宅理念的接受者主力消费群不明显商品住宅50%为本地消费者，30%为港澳台消费者,20%为省内和外地消费者房地产开发商纷纷聘请专业的房地产策划和广告公司，提高商品房开发和营销质量聘请物业顾问公司，提高商品后续服务质量商品房替代品几乎不存在，安居房只占1%的市场份额内部竞争状况内部竞争状况城区、常平和樟木头集中了70%的房地产开发市场集中度高，市场领先者较为明显，如：

@#@中信、光大等内资房地产开发比例逐年提高，由1998年的45%上升为2000年的67%16消费者购买商品房考虑的因素消费者购买商品房考虑的因素价格房型地理位置和交通开发商品牌建筑物质量建筑物外观环境配套设施保安和物业服务重要性考虑因素12345本地消费者外地消费者描述描述50%为本地消费者，30%为港澳台消费者，20%为省内和外地消费者；@#@常平、樟木头地区港澳台消费者占90%东莞本地消费者在选购商品房时首先考虑环境和保安服务，其次是户型，显示了本地居民对自身安全和周边环境（包括教育）较高的要求对于东莞本地人，自用房的建筑面积在100-130平方米的中大户型较受欢迎；@#@购买80-100平方米的小户型，用于投资和出租的较多外地消费者在考虑购买商品房时，优先考虑价格，其次是房型、交通的便利和物业管理，同时较重视开发商的品牌港澳台和外国消费者把环境、地理位置、配套设施、保安和物业服务列在考虑购买商品房的首要因素，价格敏感性不高越来越多的消费者更加关注环境和配