设计管理标准化及核心价值创造-成本优化PPT资料.ppt

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6.1总图利润率9.87%产品单一减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下室）利润率14.3%丰富业态、涵盖更多客群，加快去化调整原因整原因调整措施整措施调整整结果果减少低利润产品比例，增加高密度、高溢价的产品。

减少配套车库的面积。

通过新产品解决停车指标的问题。

叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22%某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高6.1总图开发成本调整情况对比费项费项成本项目成本项目单位单位20122012版版（AA）20112011版版（BB）差额差额（A-B）（A-B）备注备注01-0101-01土地费土地费万元44,43544,43544,86944,869-434土地契税下调01-0201-02前期工程费前期工程费万元7,6027,6027,6737,673-7001-0301-03配套设施费配套设施费万元1,4711,4711,5141,514-4301-0401-04基础设施费基础设施费万元10,51810,51810,20310,203315车行道面积增加01-0501-05建安装修工程费建安装修工程费万元48,70048,70058,14858,148-9,448集中地库面积减少01-0601-06环境景观工程费环境景观工程费万元3,4743,4743,8363,836-362景观面积减少01-0701-07工程相关费工程相关费万元1,0651,0651,1301,130-650101开发成本开发成本万元117,266117,266127,373127,373-10,1076.1总图地下车库地下车库地下总建地下总建面面地下商业地下商业面积面积地下非机动车地下非机动车面积面积地下机动车面积地下机动车面积（含设备用房及塔楼门厅）（含设备用房及塔楼门厅）地下机动地下机动车个数车个数备注备注A14745平方1910平方853平方11982平方287个普通停车B7300平方0平方832平方6468平方220个机械停车机动车停车非机动车停车地下商业及超市AB6.1总图地下车库优化：

6.1总图人防面积及标准要求自建人防异地建设人防费缴纳以上两种方案需要充分对比，选择最优的成本方案人防面积占比：

人防车库比地下车库单方造价高500元/平方米：

主要原因：

1.人防设备及人防通风的设置2.人防临空墙、顶板等的钢筋和砼含量高人防车库的产权属于人防办，所以其建造成本需要在可售面积内进行分摊，人防面积占比加大，可售业态单方成本增加独特风格与成本制约业态类型：

高层、洋房、别墅等；

以及其建设规模占比建筑风格：

颐和、地中海、民国等直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：

层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复杂程度等业态类型及建筑风格对成本的影响：

6.1总图园区出入口数量、位置对成本的影响：

主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关6.1总图每一个出入口的后期物业成本:

一、户型配比：

户型大小，户型内房间布局；

单体得房率对成本的影响：

高层优化对比优化后优化前6.2.1单体建筑体型系数:

0.29体型系数:

0.31承重墙以外隔墙做法的优化某高层优化前后成本对比6.2.1单体建筑成都悠山郡的类独栋斜屋面的坡度斜屋面的坡度过过大，除屋面板需要双大，除屋面板需要双面支模外，屋面防水、屋面瓦的施工面支模外，屋面防水、屋面瓦的施工难难度都有很大程度的增加度都有很大程度的增加无锡滟澜山类独栋项目6.2.1单体建筑外墙材料占比对成本的影响成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比6.2.1单体建筑单体体形系数单体窗墙比墙地比：

外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑面积窗地比：

（外窗+外幕墙展开面积）/总实际建筑面积研发与成本的重要单体指标对应关系：

6.2.1单体建筑分业态产品建造标准：

分档次产品建造标准：

6.2.1单体建筑附件：

高层产品限额标准单体基础及结构形式单体钢筋含量（地上、地下）单体混凝土含量（地上、地下）以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响6.2.1单体结构地库层高增加对成本的影响地库层高增加对成本的影响序号项目名称单位数量综合单价合价备注1土方开挖m312240.0035428400.00假设条件：

地库面积10200平方米，长*宽=85*120米的规则车库，柱间距8.5*10.5地库层高增加增加0.80.8米米防水做法：

SBS双层2肥槽回填m32040.004591800.003护坡费用m2393.6018070848.004防水费用m2344.409532718.005防水保护层费用m2344.404515498.006柱砼m373.2258042465.287墙体砼m3132.8458077047.208柱模板m2366.088029286.409墙模板m2885.607566420.0010钢筋吨255.0068001734000.0012竖向内装修项1.00306000306000.0013机电管道立管增加费用项1.00204000204000.00合计3098482.88单方增加303.77303.77层高对单体造价的影响：

地下室层高增加0.1米，单方成本上涨38元地上层高增加0.1米，因为隔墙增加，外装、外保温增加，单方成本增加在40元以上6.2.1单体结构p建筑物高度的控制建筑物高度的控制60米：

米：

是是50年一遇年一遇/100年一遇基本风压的分界点，年一遇基本风压的分界点，重庆：

重庆：

0.40kN/m2、0.45kN/m2，水平风荷载增加，水平风荷载增加12.5%。

深圳：

0.75kN/m2、0.90kN/m2，水平风荷载增加，水平风荷载增加20.0%。

30米：

是框架结构抗震等级的分界点。

60米：

是框架是框架剪力墙结构抗震等级的分界点。

剪力墙结构抗震等级的分界点。

80米：

是剪力墙、框支剪力墙抗震等级的分界点。

抗震等级抗震等级每提高一级，每提高一级，内力放大系数内力放大系数、构造措施构造措施均提高一级。

均提高一级。

当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化当建筑物高度超过且接近分界点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层层高、标准层面积、楼层数数，使建筑物高度按照高度分界点控制。

，使建筑物高度按照高度分界点控制。

同时注意层数对消防的影响6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高度的控制建筑物高度的控制n对结构成本的影响因素对结构成本的影响因素建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度n对结构成本的影响程度对结构成本的影响程度重庆市高层住宅：

重庆市高层住宅：

50年一遇基本风压年一遇基本风压0.4kN/m2、地震设防烈度、地震设防烈度6度、层高度、层高3米米重庆市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较重庆市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较建筑物高度建筑物高度10-1810-18层层（H60m）19-2519-25层层（60mH80m）26-3226-32层层（80mH100m）钢筋用量钢筋用量（kg/m（kg/m22）414142424343混凝土用量混凝土用量（m（m33/m/m22）0.330.330.340.340.350.35结构成本结构成本（元元/m/m22）314314322322331331结构成本比较结构成本比较（元元/m2）-817注1：

钢筋及混凝土用量包括楼板、楼梯、梁、墙柱、空调板、构造柱、过梁、圈梁、女儿墙、等构件的总用量；

包括钢筋损耗、钢筋搭接，不包括施工措施钢筋。

注2：

钢筋综合单价按照4600元/吨，混凝土综合单价按照380元/m3计算。

6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高度的控制建筑物高度的控制n对结构成本的影响程度对结构成本的影响程度深圳市高层住宅：

深圳市高层住宅：

50年一遇基本风压年一遇基本风压0.75kN/m2、地震设防烈度、地震设防烈度7度、度、层高层高3米米深圳市深圳市高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较高层住宅标准层钢筋、混凝土成本比较建筑物高度建筑物高度10-1810-18层层（H60m）19-2519-25层层（60mH80m）26-3226-32层层（80mH100m）钢筋用量钢筋用量（kg/m（kg/m22）434346465050混凝土用量混凝土用量（m（m33/m/m22）0.340.340.360.360.390.39结构成本结构成本（元元/m/m22）327327348348374374结构成本比较结构成本比较（元元/m2）-2147注1：

6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制n高宽比定义高宽比定义H/B=高度高度/平面宽度平面宽度（短边边长短边边长）示例：

建筑物高度示例：

建筑物高度H=120m，标准层面积，标准层面积A=900m2方案一平面方案一平面方案二平面方案二平面30m30m60m15m6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制n对建筑成本的影响对建筑成本的影响平面窄长平面窄长楼层外周长楼层外周长外立面面积外立面面积外立面成本外立面成本：

门窗，外墙墙体：

石材、瓷砖、涂料、抹灰等门窗，外墙墙体：

石材、瓷砖、涂料、抹灰等节能成本节能成本：

保温材料厚度、保温面积保温材料厚度、保温面积n对结构成本的影响因素对结构成本的影响因素高宽比超限程度高宽比超限程度风荷载大小风荷载大小地震设防烈度地震设防烈度6.2.1结构成本控制的技术关键点p建筑物高宽比超限的控制建筑物高宽比超限的控制n对结构成本的影响程度对结构成本的影响程度深圳某项目：

深圳某项目：

高层公寓住宅，地震设防烈度高层公寓住宅，地震设防烈度77度，度，50年一遇基本风压年一遇基本风压0.75kN/m2，地面粗糙度，地面粗糙度CC类，高度为类，高度为99.899.8米，结构进深为米，结构进深为13.013.0米，米，高宽比高宽比达达7.67.6（规范建议规范建议6）。

比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约45元元/m2，增幅为，增幅为9.2%。

深圳某项目深圳某项目与正常高宽比项目标准层钢筋、混凝土成本比较与正常高宽比项目标准层钢筋、混凝土成本比较项目名称项目名称正常高宽比项目正常高宽比项目深圳某项目深圳某项目钢筋用量钢筋用量（kg/m（kg/m22）50505656混凝土用量混凝土用量（m（m33/m/m22）0.390.390.400.40结构成本结构成本（元元/m/m22）4884885335