东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告Word文件下载.doc
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第三节样点地价的测算 -82-
第四节地价样点的检验与剔除 -89-
第五节基准地价的综合确定 -91-
第六节基准地价成果分析 -93-
第五章基准地价修正体系的建立 -99-
第六章更新成果及应用 -114-
第一节更新成果 -114-
第二节成果特点与应用 -115-
第三部分附件 -121-
ii
第一部分工作报告
东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作报告
第一节工作概况
东明县建制镇上一轮基准地价更新工作于2014年完成，基准地价成果公布实施后，对全面推进土地使用制度改革，调控土地市场发挥了重要作用。
但由于基准地价的时效性一般只有三年，现行的基准地价至2017年1月1日已到更新期限。
为保持建制镇基准地价的现势性，发挥建制镇基准地价在土地市场和土地资产管理中的作用，更好地服务于全县经济社会发展，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、山东省人民政府《关于实施协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（鲁政发[2006]5号文）、山东省国土资源厅《关于开展2016年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件精神要求以及菏泽市国土资源局的工作部署，为保持城镇基准地价的统一性和连续性，开展东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新工作。
本次工作主要涉及原有9个建制镇（东明集镇、刘楼镇、三春集镇、菜园集镇、马头镇、武胜桥镇、陆圈镇、沙窝镇、大屯镇）的更新和新增1个建制镇（小井镇）的基准地价制订。
第二节工作步骤
结合东明县的实际情况，整个工作程序分为三个阶段，即准备阶段；
实施阶段；
听证、验收、公布实施阶段。
一、准备阶段
（一）任务的提出和报批
根据山东省国土资源厅《关于开展2015年度城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资字[2015]498号）和《菏泽市国土资源局关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（菏国土资发[2016]189号）文件的精神，结合东明各建制镇实际，东明县国土资源局以《关于开展东明县建制镇基准地价更新工作的请示》，报请县人民政府批准，并根据《东明县人民政府办公室关于开展建制镇基准地价更新工作的通知》（东政办字[2017]2号）开展东明县建制镇基准地价更新与制订工作。
（二）建立组织
为保证工作的顺利完成，县政府成立了东明县建制镇基准地价更新工作领导小组，总体上由基准地价更新工作领导小组统筹把握，负责具体实施工作。
具体技术工作委托菏泽市丰缘地产评估有限公司负责实施。
（三）做好宣传发动与技术培训
该项工作涉及面广、量大、技术性强，为确保此项工作的顺利完成，首先召开领导小组会议，对该项工作进行布置安排，并进行了各种形式的广泛宣传，使该项工作深入人心，并取得各方的支持。
其次，举办培训班。
对技术人员进行统一培训，请专家授课，重点解决技术性难题，统一技术标准。
（四）制定工作时间进度表及各种调查表
为确保该工作的开展，制定了工作时间进度表。
从2017年3月1日至2017年4月15日为准备阶段；
2017年4月16日至5月30日为外业调查阶段；
2017年6月1日至9月30日为内业整理及成果资料形成阶段；
2017年10月至12月为成果预审、听证及验收阶段。
按照规程要求，通过分析、筛选，我们制定了各种调查表格。
二、实施阶段
实施阶段是该项工作的关键阶段，分为外业调查、内业整理、成果资料形成三个步骤。
（一）资料收集和外业调查
我们主要采取了四种方法收集资料：
一是召开东明县建制镇基准地价更新领导小组会议，将所需资料分解到各有关部门，由各有关部门按要求、及时提供资料；
二是直接到有关单位上门收集资料；
三是从县国土资源局的利用股、地籍股、市场管理所收集有关地价资料；
四是由外业调查人员，分组包干实地调查样点地价资料。
采用重点调查与抽样调查方法，采取表格调查与走访调查相结合的方式，调查收集到的资料主要有各用途地价交易样点资料，土地定级数据资料表格及其他图件、规划资料和相关背景资料等，满足了开展工作需要。
（二）内业整理
对收集到的定级估价资料分析整理，建立建制镇土地定级因素指标体系，采用特尔斐法确定定级因素因子的权重，利用计算机系统分析、处理土地定级数据和调查样点地价数据，落实土地级别界线，确定商服、住宅、工业用地基准地价。
同时按照《山东省国土资源厅转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（鲁国土资字[2017]273号）和《公共服务项目用地基准地价评估技术要求》，制定了公共管理与公共服务用地的基准地价。
为了便于利用基准地价成果，建立了宗地地价修正体系，编制了商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地的宗地价格修正系数表和宗地地价指标说明表，形成了东明县建制镇土地定级、基准地价更新的初步成果。
（三）完善成果
初步成果形成后，广泛征询有关部门及各建制镇领导和专家意见，按照征询意见对初步成果进行合理修改完善。
三、预审、听证阶段
将修改完善后的成果上报菏泽市国土资源局进行预审，根据预审意见对成果进行修改。
修改完善后，按国土资源听证相关规定举行听证会，对成果进行听证，听取听证代表对更新成果的意见和建议，对照听证代表的意见对成果进行合理修改后，报请市国土资源局对成果进行验收。
四、验收阶段
听证会阶段完成之后，市国土资源局专家验收组将对东明县建制镇基准地价更新成果进行全面验收。
第三节工作结果
一、土地级别
表1东明县各建制镇土地级别边界描述及面积统计表
单位：
公顷
评价区
名称
评价价区面积
土地
级别
土地级别边界
面积
比例
东明集镇
467
一
东至棉站东边界及富民路向东70米处平行线；
南至东明二中及棉站南边界；
西至河沟、东明二中西边界；
北至五干渠。
82
17.56%
二
东至康庄路、农村道路；
南至东鱼河；
西至永乐路；
北至清水街。
179
38.33%
三
二级地以外、评价区范围以内的部分
206
44.11%
刘楼镇
223
东至金水商贸城、农贸市场东边界；
南至河渠；
西至河渠；
北至信用社、镇政府交警队北边界。
35
15.70%
东至化工厂以东道路；
南至交管所北边界；
西至评价区边界；
北至煤站北居民点。
65
29.15%
二级地以外、评价区范围以内部分。
123
55.16%
陆圈镇
东至镇联中小学东边界；
南至商贸城、税务所、粮所、镇家属院、农技中学南边界；
西至天河山庄及商贸城西边界；
北至农产品收购站陆圈村居民点北边界。
60
29.13%
一级地以外、评价区范围以内的部分。
146
70.87%
三春集镇
215
东至东街居民点、镇政府东边界；
南至医院南110米居民点；
西至西街、三春中学；
北至南郭寨路。
71
33.02%
144
66.98%
马头镇
492
东至贾庄东边界及卫生院以东道路；
南至赵王河；
西至西瓜市场西边路及西街居民点边界；
北至公路段以北道路。
162
32.93%
一级地以外、评价区范围以内的部分
330
67.07%
武胜桥镇
438
东至预制板厂、变电站、明胜油脂有限公司东边界；
南至老乡政府、菌种厂南边界；
西至武胜桥镇政府西边界；
北至武胜桥镇初级中学及供销社北边界。
122
27.85%
316
72.15%
大屯镇
156
东至健康路；
南至文化路；
西至汽车站以西道路向西约460米处平行线；
北至改造新区。
54
34.62%
102
65.38%
菜园集镇
351
东至拖拉机站及菜园集镇中心小学东边界；
南至李寨村以南道路；
西至106国道线；
北至东干渠。
94
26.78%
257
73.22%
沙窝镇
274
东至镇政府以东道路向东约10米处平行线；
南至镇中学以南道路向南约15米处平行线；
西至吴西街西边界及106国道线向西约200米处平行线；
北至蛋糕厂以南道路。
79
28.83%
195
71.17%
小井镇
161
东至商贸路；
南至小井镇卫生院、健康路与小井镇初级中学；
西至国强路；
北至裴子岩河。
49
30.43%
112
69.57%
二、基准地价结果
本次更新基准地价内涵界定为：
（1）土地权利状况为完整的国有建设用地土地使用权。
（2）基准地价的评估基准日为2017年1月1日。
（3）土地开发程度：
各类用途的土地开发程度，一级土地设定为“五通一平”（包括通路、通上水、通下水、通电、通讯，场地内土地平整），二、三级土地设定为“三通一平”（包括通路、通电、通讯，场地内土地平整）。
（4）标准容积率：
商服用地为1.2，住宅用地为1.2，工业用地为1.0，公共管理与公共服务用地1.2。
（5）土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。
（6）土地还原利率为6%。
各建制镇基准地价更新结果如下表：
表2东明县各建制镇基准地价结果
商服
住宅
工业
公共管理与公共服务用地
元/平方米
万元/亩
600
40
31.13
225
15
374
24.93
480
32
388
25.87
189
12.6
310
20.67
391
26.07
303
20.2
167
11.13
242
16.13
545
36.33
440
29.33
211
14.07
352
23.47
349
23.27
183
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