第八章物业的财务管理PPT文档格式.ppt

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建立资本金制度；

规定固定资产折旧制度；

规定成本开支范围；

规定利润分成制度；

规定外币业务、企业清算的有关制度。

行业财务制度:

1998年财政部制定颁发的物业管理企业财务管理规定及施工、房地产开发企业财务制度内部财务管理制度,主要内容包括：

企业财务管理机构的设置、财务管理人员的职责分工、内部控制制度、成本费用管理、资产管理、外币业务管理、财务工作的组织及实施要求等2、进行财务预测和决策、进行财务预测和决策1）明确预测的对象和目的）明确预测的对象和目的2）搜集和整理资料）搜集和整理资料3）确定预测方法）确定预测方法4）确定最优值）确定最优值5）作出财务决策）作出财务决策3、编制财务预算、编制财务预算1）分析主客观条件，全面安排预算指标）分析主客观条件，全面安排预算指标2）协调人力、物力、财力，落实增收节支措施）协调人力、物力、财力，落实增收节支措施3）编制预算表，协调各项预算指标）编制预算表，协调各项预算指标4、组织财务控制、组织财务控制5、开展财务分析、开展财务分析分解指标分解指标执行指标执行指标确定差异确定差异调整指标调整指标6、行财务检查、行财务检查1）按分析对象包括的范围：

全面分析、部分分析、临时性分析）按分析对象包括的范围：

全面分析、部分分析、临时性分析财务分析方法可按以下不同的标准进行分类：

财务分析方法可按以下不同的标准进行分类：

2）按分析进行的时间划分：

定期分析、日常分析、临时性分析）按分析进行的时间划分：

定期分析、日常分析、临时性分析3）按分析的目的划分：

总结性分析、控制性分下、预测性分析）按分析的目的划分：

总结性分析、控制性分下、预测性分析4）按分析时采用的数理统计方法划分：

比较分析法、因素替换分析法、平衡分析法、经济数学模型分析法）按分析时采用的数理统计方法划分：

比较分析法、因素替换分析法、平衡分析法、经济数学模型分析法五、物业服务企业的理财环境五、物业服务企业的理财环境1、理财的外部环境、理财的外部环境政治环境经济环境经济发展状况、经济体制、竞争环境、其他经济发展状况、经济体制、竞争环境、其他法律环境社会环境技术环境国际环境企业组织法律规范企业组织法律规范税务法律规范税务法律规范财务法律规范财务法律规范2、理财的内部环境、理财的内部环境企业类型财务管理组织结构物业服务企业文化企业的理财能力第二节第二节财务管理的机构设置财务管理的机构设置二、财务管理机构设置二、财务管理机构设置一、物业服务企业内部的财务管理体制一、物业服务企业内部的财务管理体制一级管理体制一级管理体制（小型物业）（小型物业）二级管理体制（大中型物业）二级管理体制（大中型物业）财务部经理财务部经理三、财务部工作人员的岗位职责三、财务部工作人员的岗位职责主管会计主管会计出纳出纳统计员统计员收费员收费员财务部经理财务部经理1.向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；

2.每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；

3.检查、监督物业管理各项费用的收缴，保证企业资金的正常运转；

4.审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；

5.合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造更多的利润；

6.根据物业管理行业的具体特点、依据财经法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；

7.组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；

8.熟悉相关的工商、税务、财会、金融、保险、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。

9.完成总经理交办的其他事项。

1.向财务部经理负责，具体组织好本部门的日常工作；

2.每日做好各种会计凭证和账务处理工作；

3.每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布服务费收缴及使用情况；

4.检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；

5.检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；

6.按照物业管理的行业特点和需要，组织下属各物业管理处的业务培训，以提高整体的业务水平和服务标准；

7.完成经理交办的其他财会工作。

主管会计主管会计1.对财务部经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作；

2.遵守公司员工守则和财务管理制度；

3.负责公司现金的收付、银行存款的存取及现金、有价证券、银行支票等的保管；

4.及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；

5.填制现金、银行收付款凭证，登记现金、银行日记账；

6.办理各项转账，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符。

出纳出纳1.对财务部经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作；

2.及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；

3.维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；

4.及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴；

5.完成经理交办的其他事项。

统计员统计员物业管理企业在辖区业主（住户）较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：

1.对财务部经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作；

2.负责物业服务费等各项费用的通知和收缴；

每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库，并统计好缴费情况；

3.对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；

4.承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；

5.工作中热情周到，争取业主对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；

6.完成企业和部门领导交办的其他任务。

收费员收费员第三节第三节物业服务费用管理物业服务费用管理物业服务费的含义及构成物业服务费的含义及构成物业服务收费定价及计费方式物业服务收费定价及计费方式物业服务收费的依据与原则物业服务收费的依据与原则物业服务费的收缴物业服务费的收缴代收代缴费用代收代缴费用一、物业服务费的含义及构成一、物业服务费的含义及构成管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费物业管理区域清洁卫生费物业管理区域绿化养护费用物业管理区域秩序维护费用办公费用物业服务企业固定资产折旧费物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其他费用1、物业服务费的含义：

2、物业服务费的构成：

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。

各级价格主管部门会同同级建设行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作二、物业服务收费定价及计费方式二、物业服务收费定价及计费方式1、物业服务收费定价方式、物业服务收费定价方式实行政府指导价实行政府指导价2、物业服务的计费方式、物业服务的计费方式实行市场调节价实行市场调节价实行政府定价实行政府定价酬金制（包括物业服务支出，物业服务企业的酬金酬金制（包括物业服务支出，物业服务企业的酬金）包干制包干制（包括物业服务成本，法定税费和物业服务企业的利润（包括物业服务成本，法定税费和物业服务企业的利润）三、物业服务收费的依据与原则三、物业服务收费的依据与原则b物业服务收费的依据物业服务收费的依据合理、公开、费用与服务水平相适应物业服务合同的约定法律法规的规定物业服务费收取的原则物业服务费收取的原则四、物业服务费的收缴四、物业服务费的收缴1、物业服务费的收取收取物业服务费的方式设置收费处上门收费利用智能化系统收取物业服务费的程序送发收费通知单进行收费服务2、物业服务费的催缴拖欠物业费的主要原因物业服务费的一般催缴程序五、代收代缴费用五、代收代缴费用代收代缴费用项目代收代缴水费；

代收代缴电费；

代收代缴燃气费；

代收代缴供热费；

代收电话、宽带网、有线电视费等代收代缴有关费用的程序利用智能化系统代收代缴有关费用第四节物业管理资金的运作u物业管理资金的筹措管理物业管理资金筹措的概念物业管理资金筹措的渠道指物业管理企业在开展物业管理和多种经营活动中，运用各种筹资形式，经济而有效地筹集资金的过程。

公共性服务收费1.物业服务费公众代办性服务收费特约服务收费2.经营性收入3.专项维修资金住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪做他用。

1999年1月1日实施的住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法（建住房1998213号）中第5条规定：

（1）商品住房在销售时，购房者与售房者应当签定有关维修基金缴交约定，购房者应当按购房款式的比例向售房单位缴交维修基金。

（2）公用住房售后的维修基金来源于两部分：

4.金融机构信贷资金信用贷款抵押贷款5.发行债券平价发行、溢价发行、折价发行三种方式售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的，高层住宅不低于售房款的。

该部分基金属售房单位所有；

购房者按购房款式的比例向售房单位缴交维修基金。

8.其他途径的创收资金筹措方案的分析与评估6.发行股票7.国家和地方政府承担城市建设维护费、市政公用设施维修、绿化等部分有关费用的投入物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是营业税、城市维护建设税及教育附加费，两税一费合计为经营总收入的5.5%筹资结构分析筹资成本分析物业管理资金的使用管理1.物业管理资金的使用成本性资金支出与使用公益性资金使用投资性资金支出与使用2.物业管理资金的使用原则“民主管理”原则“专款专