《工程管理策划方案》编制指引Word文件下载.doc

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各专业分包单位资质、水平、服务意识；

劳动力供应、就业状况；

机械、设备市场状况；

常用的建筑材料等）

（二）工程进度总计划的分解与分项计划编制

1、根据项目开发计划和工程总进度计划、主要节点要求，编制工程施工进度计划

2、根据工程施工进度计划，编制各分项专业进度计划（如专业分包单位进场计划；

主要材料、设备进场计划；

市政配套实施计划；

合格供方考察计划；

劳动力进场计划；

施工用料进出场计划；

工程量消项清单等）

3、各计划实施难点分析与对策（影响工期及质量措施系统研究，如：

塔楼外立面施工期不够问题；

地下室机电安装穿插施工后浇带要提前封闭问题；

空调主机、电梯招标、订货、进场安装时间控制；

幕墙、泛光照明、步行街钢结构深化设计、招标、进场施工时间控制；

各主力店、次主力店、精品店进场装修时间控制；

室外管网施工与装修施工材料运输、堆放场地交叉矛盾问题等）

4、工程进度计划实施对设计、成本、招商、商管等相关环节要求与建议

（三）、工程施工管理组织架构：

1、现场项目部管理团队组建以及工地管理协调模式

2、总包对分包的管理模式；

3、项目各专业分包内容的确定；

4、标段的划分与工作面的组织。

（四）工程招投标管理及合格供方的选择原则和管理要点：

1、工程合同计划和招投标计划完成后，要做好招投标的管理工作，确定总包、主要分包施工进度管理措施和技术条件及工程质量控制的措施，尤其要沟通、落实好进入招标文件和施工合同的各项要求（详见《工程管理制度》支持文件7.2《工程招标文件和施工合同中应明确的质量和安全条款》、7.3《工程招标文件和施工合同中应明确的进度控制和施工组织措施条款》）。

2、总包和分包、以及各材料供应商等合格供方应达到的工作目标。

3、合格供方的选择原则（合格供方的来源、入围要求、考察方法、招标文件和合同控制要点等）。

4、各合格供方的管理思路（对总包、监理、专业分包的单位管理

要点）。

（五）与相关部门的计划互动、衔接、配合

1、项目整体计划的协调方式与项目计划代表人的确定；

2、关于和设计的配合、计划衔接（如：

初勘、祥勘、工程测量、市政配套条件、出图计划跟踪、设备、材料选型、结构形式、专业人员的配合、基坑支护设计、钢结构专业设计、泛光照明专业设计、幕墙专业设计、门窗图的深化、交房标准等内容）

3、关于和销售的配合、计划衔接（售楼处的位置、工地开放日、样板房设置要求、参观路线、对业主的交房标准、统一说辞、围墙广告、实现销售节点进度计划的控制、业主相关信息的传递等）

4、关于和招商、商管、物业的配合、计划衔接（招商信息跟踪；

各主力店技术条件配合；

精品店、次主力店、餐饮招商的技术支持与更改等）

5、关于和成本的配合、计划衔接（招标工作内容划定与工作分解、招标计划跟踪等）

二、工程施工阶段的管理策划

（一）现场的平面布置和施工组织管理（主要出入口位置；

临舍安排；

加工场、堆场安排；

临水、临电的设置与用量；

场地内道路安排；

围墙设置等）

（二）现场垂直运输、水平运输以及材料堆场各施工阶段的布置要点（如：

基础施工、商业裙楼主体施工、公寓塔楼主体施工、商业装修施工，室外管网和景观绿化施工等各阶段的垂直运输、水平运输、堆场安排原则，运输设备要求，临水、临电各施工阶段布置要求，各阶段穿插施工、交叉作业组织思想等）

（二）对总包、分包的管理要求

1、总分包的工作内容、工作界面划分原则

2、总包的管理方式（如：

分包工程款支付流程、现场布置、水电使用与收费计量、现场各方人员的管理、垃圾清运与收费、管理费计取、工作面交接、成品保护责任措施等）

3、总分包的管理协议（各方责任、权利用法律形式明确）

（三）工程施工进度管理思想：

1、工程施工进度计划的检查与纠偏（如：

季、月、周的进度计划检查制度、工程量消项清单、实际进度与计划偏差的动态跟踪与分析，计划补救措施与调整原则等）

2、在施工合同中约定施工方工程进度管理保证措施及违约责任条款（如：

工程施工进度计划各中间节点的进度要求的违约责任条款；

季、月计划保证措施及违约责任条款；

计划调整的确认流程等）

3、现场施工管理协调会制度的要求（如：

如会议时间、参加人员、书面汇报内容、会议协调内容、会议进行程序、会议纪律等）

4、工程施工进度管理中的一些难点和对策（如：

春节期间施工、出土阶段的周边交通组织、各工作面穿插施工的协调、施工单位承受力、资金、材料价格波动等）

（四）工程的安全、质量管理思路

1、工程安全、质量管理计划（如：

重点监管部位与内容；

工程质量、安全管理目标；

监管计划等）

2、工程安全、质量保证体系建立

3、有针对性的安全、质量奖惩措施以及质量通病的防治要点

4、工程安全、质量的检查制度、纠偏措施

5、工作量大、施工工艺复杂、关键工序的控制措施

6、在工程中有重大影响的新材料、新工艺、新设备使用的前期论证

6、售后服务的管理体制（如：

机电设备维护与保养方式、与物业公司的验收维修流程、质保期间的维修方式等）

（五）工程合同、档案的管理与验收的注意事项

1、工程资料管理的人员配备、各部门的资料员工作要点

2、各项资料台帐的设置、统一编号、收发等要求

3、工程竣工资料的收集、整理要求（如：

竣工图资料份数，按不同接收的方分类整理竣工资料目录等）

4、项目公司资料管理流程等

三、工程验收、移交阶段的管理策划

1、各主力店、商管公司技术条件特点分析（如：

工作界面、进场装修条件、交房技术标准、机电调试、移交清单等内容重点情况分析）

2、政府部门验收备案难点分析与对策（如：

消防验收、住宅入住许可公示制度、规划验收等存在风险与措施）

3、项目验收的计划和人员组织等

四、附件

1、设计与施工及招标过程中须强化的时间节点

2、不同综合体项目的差异及注意事项

3、施工组织中应注意的问题

4、建设过程中交底会的节点要求

5、工程不同阶段场地规划的原则和方法

6、工程的质量和安全的保证措施

附件1：

设计与施工及招标过程中须强化的时间节点

1、屋面钢结构工程

裙房封顶前六十天前要确定屋面钢结构施工图、完成钢结构施工单位的招标定标工作，并立即开始预埋件的制作和钢结构的加工，强化钢结构加工的质量，严格控制钢结构加工的形象进度。

裙房开始屋面施工时钢结构施工单位应进场施工，采用分件吊装，多工作面同步进行。

钢结构安装工期控制在四十天，与屋面工程可以同步完成。

2、外墙面幕墙工程

出正负零前两个月幕墙方案设计和幕墙深化设计应完成，出正负零前应该完成幕墙施工单位的招标定标以及签订合同，建议幕墙深化设计单位与幕墙施工单位分开进行。

出正负零，幕墙施工单位应立即进场，磋商与总包的配合问题，详细了解外脚手与幕墙施工的配合问题等，同时开始幕墙预埋件预埋施工。

塔楼采用整体爬升脚手架，幕墙结构连接件和主龙骨随主体结构一起施工，由总包配合。

在幕墙施工阶段，应注意与外墙外保温施工的交叉进行，严格执行防火制度。

3、中庭、步行街精装修工程

中庭、步行街精装修施工图纸需在裙房封顶前六十天前完成，裙房封顶时，一二层的机电设备及管线、桥架等开始安装，四十至五十天后精装修施工开始。

时间分配：

精装修招投标需六十天（包括材料封样、深化对接图纸等）。

4、百货精装修工程

精装修的施工单位应在机电设备进场安装时必须确定，对机电设备安装适时提出要求、做好位置、标高的复核，并准备进场。

5、室内空调、消防等安装工程

室内安装工程的施工需与土建施工紧密配合，根据土建进度仔细安排招标及进场施工时间以及相关设备的招标及进场时间。

安装施工过程中需仔细安排各专业穿插施工的穿插时间节点。

结构达到正负零前五十天要确定通风空调、消防喷淋、电气、给排水等专业施工图纸，确保设备安装工程在结构出正负零后四十五天内进场。

招投标六十天，设备管线二次深化设计及审批二十天。

6、泛光照明工程

对商业项目，最好在结构达到正负零前六十天要确定外立面装修施工图和楼宇泛光施工图，裙房结构达到正负零时外装修进场施工比较有利，在外墙及幕墙的施工过程中穿插进行相关的预留预埋。

7、外立面广告

外立面的广告位应与幕墙同时设计，这样有利于在主体施工阶段针对广告位的特性进行预留预埋电源管和焊件预埋。

屋面广告位在屋面施工时应落实好广告位基础，并预留预埋电源。

建议广告位在设计时应充分考虑广告布的拆卸、更换和检修的操作空间。

泛光照明、外立面广告位与外幕墙同步设计和招标，交叉施工，外立面广告在屋面上的基础应与屋面结构层同步施工。

8、各主力店的交房条件（尤其是精装修交房的设计与招标）

精装修功能划分和平面布置的方案设计必须在通风、强排烟、消防、给排水等专业设计开始前与设计院进行交底告知，使各专业的设计图纸能够满足主力店对机电设备二次深化设计的要求。

主力店机电设备二次深化设计图纸应在结构出正负零前五十天完成，精装修施工图纸需在裙房封顶前六十天完成（即裙房出正负零前后），裙房封顶四十至五十天后精装修施工开始。

9、设备选型与订货安装

在初步设计阶段，需根据项目的情况及其市政配套状况和政策对关键设备（高低压配电柜及其关键部位主开关、发电机、电梯、空调主机、水泵）进行选型。

设备的招标及进场时间应根据所对应的安装工程施工进度节点和生产周期进行倒排。

高低压配电柜及其关键部位主开关提前两个月订货，发电机、空调主机提前三个月订货，水泵提前一个月订货。

电梯加工订货周期：

国产电梯客梯九十至一百二十天，步道梯、扶梯、货梯六十至九十天，观光电梯、液压电梯、无机房电梯一百一十至一百五十天。

根据上述情况，如果没有特殊和进口电梯要提前四个月订货。

即结构主体后立即开始安装电梯。

其它主要大型设备的选型在初步设计阶段完成。

10、弱电智能化部分（监控、背景音乐）

在初步设计阶段，如主力店要求其卖场内的监控及背景音乐系统由我方设计并施工，应与主力店充分沟通对接，为各主力店设置独立的监控室，根据主力店要求进行系统的布点设计及设备选型。

公共部位监控及背景音乐系统的布点和设备选型应根据商管公司（如成立）的要求进行设计。

施工阶段要充分考虑到室内装修工程的施工节点，安排好穿插配合的时间节点。

11、消防报警（联动部分）

在消防报警系统的施工中，特别是联动系统的施工及调试过程中，消防施工单位必须与其它专业施工单位充分沟通，详细了解和掌握联动系统内的所有联动设备及安装位置，强化技术衔接，调试前列出联动内容和联动顺序。

在确定了联动调试时间的基础上，倒排设备安装时间节点。

附件2：

不同综合体项目的差异及注意事项

1、含塔楼与不含塔楼综合体项目的差异比较

序号

项目工作内容

含塔楼项目

（塔楼部分为住宅）

不含塔楼项目

备注

1

沉降缝或沉降后浇带

必须设置沉降缝或沉降后浇带

一般只设置施工后浇带

沉降后浇带的封闭时间较晚，影响裙房的竣工和装修

2

供水系统

必须分开，设置独立的泵房

一般为一套系统

初装费用、水费、高层水压等不