第5章房地产开发资金的筹集PPT推荐.ppt

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n3.3.分析房地产开发投资的风险。

分析房地产开发投资的风险。

n4.4.以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。

以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。

n5.5.资本公积金与盈余公积金资本公积金与盈余公积金n6.6.房地产开发贷款的类型及含义。

房地产开发贷款的类型及含义。

n7.7.计算贷款本息偿还问题计算贷款本息偿还问题n8.8.商业银行对房地产开发贷款的审查内容。

商业银行对房地产开发贷款的审查内容。

n9.9.编制投资计划与资金筹集表。

编制投资计划与资金筹集表。

房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节概述概述n房地产投资房地产投资经济主体经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接直接或或间接间接参与房地产开发与经营活动的经济行为。

参与房地产开发与经营活动的经济行为。

房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节概述概述n房地产投资房地产投资房地产直接投资房地产直接投资n1）房地产开发投资（土地开发、商品房建设）房地产开发投资（土地开发、商品房建设）n2）房地产置业投资（物业）房地产置业投资（物业）家庭购房自住家庭购房自住投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等）投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等）投资者购房储备，待价而沽投资者购房储备，待价而沽投资者购房用于自己的工商业（固定资产）运营投资者购房用于自己的工商业（固定资产）运营房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节概述概述n房地产投资房地产投资房地产间接投资房地产间接投资n1）购买房地产企业的股票、债券）购买房地产企业的股票、债券n2）购买房地产投资信托基金（）购买房地产投资信托基金（REITs）n3）购买房地产抵押贷款支持债券）购买房地产抵押贷款支持债券房地产房地产开发商开发商商业商业银行银行SPV特设中介特设中介投资者投资者（个人、企业）（个人、企业）抵押权贷款债权交易价债券交易价房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节概述概述房地产开发投资风险房地产开发投资风险通货膨胀（购买力）风险通货膨胀（购买力）风险n投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购购买力降低买力降低给投资者带来的风险。

给投资者带来的风险。

市场供求风险市场供求风险n投资者所在地区房地产市场投资者所在地区房地产市场供求关系的变化供求关系的变化给投资者给投资者带来的风险（带来的风险（93北海房地产泡沫）。

北海房地产泡沫）。

房地产经营与管理房地产经营与管理市场供求风险市场供求风险案例案例n1992年夏，北海市政府到深圳招商。

市长帅立国向年夏，北海市政府到深圳招商。

市长帅立国向万科万科推荐推荐一块一块40平方公里的土地，地价象征性收一些。

平方公里的土地，地价象征性收一些。

n王石赴北海，现场调查，在北海建委会议室里，专家分析：

王石赴北海，现场调查，在北海建委会议室里，专家分析：

深圳目前共开发深圳目前共开发70平方公里土地，平方公里土地，“三通一平三通一平”用去近用去近200个亿。

北海这个亿。

北海这40平方公里的平方公里的荒地滩涂开发荒地滩涂开发，至少，至少60亿亿80亿，亿，如果算上地面上的投资（厂房、公建、发电厂、水厂），少如果算上地面上的投资（厂房、公建、发电厂、水厂），少说还要说还要80亿，加起来就是亿，加起来就是140160亿。

问题不在投入，更重亿。

问题不在投入，更重要的是产出和消费。

北海目前的要的是产出和消费。

北海目前的人口人口不到不到15万，一年的产值万，一年的产值不足不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？

个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？

房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节概述概述房地产开发投资风险房地产开发投资风险变现风险变现风险n急于急于将商品兑换为现金时由于将商品兑换为现金时由于折价折价而导致资金损失的而导致资金损失的风险。

风险。

利率风险（利率风险（加息加息）n增加财务费用增加财务费用n影响房地产市场需求影响房地产市场需求房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节概述概述房地产开发投资风险房地产开发投资风险政策风险（紧缩型）政策风险（紧缩型）n土地供给政策（如增加保障性住房用地）土地供给政策（如增加保障性住房用地）n税费政策（税费政策（2007年初开征土地增值税）年初开征土地增值税）经营性风险经营性风险政治风险政治风险自然风险自然风险房地产经营与管理房地产经营与管理第一节第一节概述概述n房地产开发资金筹集的内涵房地产开发资金筹集的内涵房地产开发企业房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目求，根据房地产开发项目总投资总投资和和各期资金投各期资金投入量入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。

效地筹集项目开发建设资金的过程。

5.资金增值性较强1.资金占用量大2.资金占用时间长3.资金使用的地域性4.资金缺乏流动性6.资金的高风险高收益性房地产开发项目资金使用的特性房地产开发项目资金使用的特性1.安全性原则2.经济性原则4.盈利性原则3.可靠性原则房地产开发项目资金筹集的基本原则从融资主体上房地产企业融资房地产项目融资从融资渠道上直接筹资间接筹资从资金偿还特性上其他分类方式权益筹资债务筹资房地产开发项目资金筹集的分类房地产经营与管理房地产经营与管理2009200920092009年年年年1-111-111-111-11月份房地产开发资金来源情况月份房地产开发资金来源情况月份房地产开发资金来源情况月份房地产开发资金来源情况资金来源共计资金来源共计4817048170亿元。

其中，亿元。

其中，国内贷款国内贷款89948994亿元亿元（18.67%18.67%），），利用外资利用外资413413亿元（亿元（0.86%0.86%），），企业自企业自筹资金筹资金1590915909亿元（亿元（33.03%33.03%），），其他资金其他资金2285422854亿元亿元（47.44%47.44%）。

在其他资金中，）。

在其他资金中，定金及预收款定金及预收款1334713347亿亿元，元，个人按揭贷款个人按揭贷款70097009亿元。

亿元。

资料来源：

陈宝存，资料来源：

陈宝存，未来十年向高房价投降未来十年向高房价投降，2011.12011.1第二节房地产开发项目资金筹集的主要方式债务资金筹集资本金筹集股票筹集债券筹资信贷资金筹资债券筹资债券筹资抵押贷款信用贷款自有资金筹集自有资金筹集商品房预售商品房预售债务资金筹集债务资金筹集1.住房抵押贷款证券化2.房地产投资信托把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资凭证或股票的方式受托投资者的资金，用于房地产的投资或房地产抵押贷款投资。

内部认购承包商垫资通过该方式往往可获得部分预售收入，但是内部认购时一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。

房地产金融创新房地产金融创新其他方式其他方式房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n1.资本金筹集资本金筹集资本金与自有资金资本金与自有资金n资本金资本金：

投入到某具体项目的股本金，来源于自有资金。

：

n自有资金自有资金：

n资本金资本金n资本公积金资本公积金n盈余公积金、公益金盈余公积金、公益金n未分配利润。

未分配利润。

房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n1.资本金筹集资本金筹集资本金的筹集渠道资本金的筹集渠道n1）注册资本金（企业设立时）注册资本金（企业设立时）n2）公开发行股票（上市公司）公开发行股票（上市公司）n3）向股东配股（须经股东同意）向股东配股（须经股东同意）n4）资本公积金、盈余公积金、公益金以及未分配利润）资本公积金、盈余公积金、公益金以及未分配利润转增转增（自有资金的内部转化）（自有资金的内部转化）房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n1.资本金筹集资本金筹集股票的发行股票的发行n1）股票的概念）股票的概念是股份公司为筹集资本金而发行的是股份公司为筹集资本金而发行的有价证券有价证券，是股，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证书面凭证，它代表股东对公司相应的财产份额的私人占有权，它代表股东对公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种是持有人对企业进行的一种投资投资。

当企业盈利时，。

当企业盈利时，股东按股份可领取股东按股份可领取股息股息（固定）和（固定）和红利红利（浮动）。

（浮动）。

房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n1.资本金筹集资本金筹集股票的发行股票的发行n2）股票的特点）股票的特点股本没有固定的到期日，不用偿还本金，是公司的股本没有固定的到期日，不用偿还本金，是公司的永久性资本（公司破产清算时除外）。

永久性资本（公司破产清算时除外）。

有更大的财务灵活性和较小的财务风险有更大的财务灵活性和较小的财务风险房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n2.向金融机构贷款向金融机构贷款房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款n针对企业针对企业临时性临时性流动资金需求而进行的贷款，供开发经营流动资金需求而进行的贷款，供开发经营周转使用（土地费用、前期费用、基础设施费等）。

周转使用（土地费用、前期费用、基础设施费等）。

房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理房地产经营与管理第二节第二节房地产开发资金筹集方式房地产开发资金筹集方式n2.向金融机构贷款向金融机构贷款房地产开发项目贷款房地产开发项目贷款n为了满足房地产项目开发建设资金的需要，房地产开发企为了满足房地产项目开发建设资金的需要，房地产开发企业把业把以出让方式取得以出让方式取得的项目的项目土地使用权土地使用权或或在建工程在建工程作为抵作为抵押物，向金融机构申请的贷款（专款专用）。

押物，向金融机构申请的贷款（专款专用）。

房地产抵押贷款房地产抵押贷款n抵押人抵押人（借款人、债务人）以其合法的房地产，以（借款人、债务人）以其合法的房地产，以不转移不转移占有占有的方式向的方式向抵押权人抵押权人（贷款人、债权人）提供债务履行（贷款人、债权人）提供债务履行担保，以此来获得的贷款。

担保，以此