海伦堡国际城营销执行方案PPT文件格式下载.ppt
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为本项目（海伦堡海伦堡国际城国际城）总体的推广策略及9、10号楼产品定价提供市场依据和参考；
调研项目：
牟平区所有在售楼盘；
调研人员：
德思勤置业公司海伦堡项目全体员工；
调研方法：
实地看楼、网上信息收集、客户访谈。
第一部分第一部分市场调研市场调研Copyright2010Taskinworldwide.AllRightsReservedpage611、在售楼盘分布、在售楼盘分布目前牟平区主要在售和待售项目一共有13个（本项目除外），大部分项目主要分布在牟平牟平老城区中心位置老城区中心位置和规划的北部新城北部新城，分布图如下，分布图如下:
老城区中心圈老城区中心圈北部新城北部新城Copyright2010Taskinworldwide.AllRightsReservedpage7项目名称项目名称建筑类型建筑类型容积率容积率在售产品在售产品梯户梯户设置设置客户情况客户情况销售价格销售价格层差层差销售现状销售现状安德利花安德利花园园高层住宅2.52三房四房140-180m2两梯两户东北、烟台、莱山、本地30003900元/m2250以大户型为主，且价位较高，销售速度一般，目前剩余50套左右。
云海香都云海香都多层/小高层/高层1.49两房60，三房8698，四房127两梯四户烟台、莱山、本地均价3150元/m223050项目整体形象较好，产品贴近市场主流，销售速度较为理想；
崇文花园崇文花园多层/小高层1.49两房64，三房90-94m2一梯四户本地客户为主3200元元/m2250地理位置较好，且为多层稀缺产品，受客户追捧，销售状况良好；
新城观邸新城观邸高层约4.0三房131，145，166m2一梯两户主要以本地客户为主26003300元/m22405007年入市，大户型，市场好，销售快，目前剩余顶层复式；
嘉日华庭嘉日华庭高层、多层2.60三房91、94、116m2一梯四户本地生意人、部分外地、烟台人26003300元/m2240大户型为主，客户较少，去化较慢东华苑东华苑多层、小高层、高层0.9937m22一房、70-90两房三房两梯十户烟台、莱山、本地29803580元/m22，均价3200元/m223050目前正在进行内部认购，“一万抵两万”小户型，低总价，去化率好康泰苑康泰苑多层、小高层1.42三房99-167m2一梯两户本地客户，少量外地客户3200元/m22目前剩余200多套126平方米户型，客户较少，销售速度较慢。
中央公园中央公园小高层2.45两房77m2，四房158m2二梯八户烟台、莱山、本地均价3300元/m22剩余100套三房110m2以上大户型东方御景东方御景多层、小高层1.93三房95128平方米一梯两户烟台、莱山、本地客户均价3150元/m2240元目前正在进行认购，两万可定新潮怡海新潮怡海花园花园高层建筑3.32大户型139173m2一梯二户本地客户及烟台客户3050元/m2230、40纯大户型、销售状况极差嘉和丽苑嘉和丽苑多层住宅1.680120m2两房到四房一梯两户本地客户26802980元/m2250剩几套房子，99折优惠。
阳光名居阳光名居多层、小高层约1.5三房70122m2一梯两户本地客户，少量外地客户30503750元/m22均价3100元/m2230客户少，销售状况一般锦秀豪庭锦秀豪庭多层、小高层1.63两房三房90130m22一梯三户牟平本地客户29803400元/m22均价3100元/m2220、30、50剩余150套左右。
客户较少，区划速度不理想天成花苑天成花苑小高层-一房60m22、两房80m22、90m22，三房85m22、91m22一梯两/三户-预计均价3000元/m22-销售中心刚开始开放，目前进行客户登记，预计春节前后开盘市场在售项目一览表市场在售项目一览表22、在售楼盘分析、在售楼盘分析Copyright2010Taskinworldwide.AllRightsReservedpage8项目名称项目名称建筑类型建筑类型销售现状销售现状安德利花园安德利花园高层住宅剩余以大户型为主，且价位较高，销售速度一般，目前剩余50套左右。
云海香都云海香都多层/小高层/高层项目整体形象较好，产品贴近市场主流，销售速度较为理想；
崇文花园崇文花园多层/小高层二期11月22日开盘，地段好，品牌号召，受客户追捧，销售状况良好；
新城观邸新城观邸高层07年入市，大户型，市场好，销售快，目前剩余顶层复式；
嘉日华庭嘉日华庭高层、多层08年入市，受市场环境影响，且以大户型为主，客户较少，去化较慢东华苑东华苑多层、小高层、高层目前正在进行内部认购，“一万抵两万”小户型，低总价，客户积累较理想康泰苑康泰苑多层、小高层目前剩余200多套126平方米户型，客户较少，销售速度较慢。
中央公园中央公园小高层剩余100套三房110m2以上大户型东方御景东方御景多层、小高层目前正在进行认购，交两万可定房号新潮怡海花园新潮怡海花园高层建筑纯大户型、销售状况极差嘉和丽苑嘉和丽苑多层住宅多层，因价格便宜（2680-2980元/），剩余不多，99折优惠。
阳光名居阳光名居多层、小高层客户少，销售状况一般锦秀豪庭锦秀豪庭多层、小高层剩余150套左右。
卖了约三分之二客户较少，剩余主要为大户型和位置相对较差单位2.12.1销售情况销售情况
（1）8-9月份,市场回暖非常明显,10月以后,因天气原因和总体市场因素使得销售速度明显放慢.
（2）中小户型及价格较便宜的楼盘销售速度较快,大户型和价格较高的楼盘滞销.（3）因市场新开楼盘较少,主要为存量销售,因此大部分销售速度较慢,新开楼盘如崇文花园销售相对较好.Copyright2010Taskinworldwide.AllRightsReservedpage9项目名称项目名称销售价格销售价格层差层差（元元/m22）安德利花园安德利花园30003900元/m2250云海香都云海香都均价3150元/m223050崇文花园崇文花园3200元元/m2250新城观邸新城观邸26003300元/m224050嘉日华庭嘉日华庭26003300元/m2240东华苑东华苑29803580元/m22，均价3200元/m223050康泰苑康泰苑3200元/m22-中央公园中央公园均价3300元/m22-东方御景东方御景均价3150元/m2240元新潮怡海花园新潮怡海花园3050元/m2230、40嘉和丽苑嘉和丽苑26802980元/m2250阳光名居阳光名居30503750元/m22均价3100元/m2230锦秀豪庭锦秀豪庭29803400元/m22均价3100元/m2220、30、50
（1）
（1）产品价格区间为：
产品价格区间为：
2600260034003400元元/m/m22，均价在，均价在31003100元元/m/m22左右；
左右；
（2）
（2）楼层差一般在楼层差一般在20205050元之间，低楼层元之间，低楼层（1-8（1-8楼楼）在在20203030元之间，中间楼层元之间，中间楼层（9-13）（9-13）在在40405050元之间，高楼层元之间，高楼层（14（14以以上上）在在20203030元之间；
元之间；
（3）（3）价格总体保持平稳，但因年底销售速度放慢，各种促销优惠力度加大。
价格总体保持平稳，但因年底销售速度放慢，各种促销优惠力度加大。
2.22.2销售价格销售价格Copyright2010Taskinworldwide.AllRightsReservedpage10典型案例价格表-东华苑价格表1楼折前约2800元/，折后约2600元/18楼折前约3550元/，折后约3431元/2.22.2销售价格销售价格Copyright2010Taskinworldwide.AllRightsReservedpage11“N”重优惠、材料展示重优惠、材料展示开盘蓄客：
开盘蓄客：
目前各项目开盘前主要通过“NN”重优惠计划重优惠计划的方式进行客户的积累，包含的主要优惠有现金认卡抵扣、日进百金、机开盘抽奖等手段；
营销手法：
而在销售阶段的营销手段，除了正常的优惠折扣之外，通过建筑物料的现场展示，向客户传达项目的信息，以及增强项目对客户的吸引；
双层隔音窗户展示双层隔音窗户展示建筑墙体材料展示建筑墙体材料展示崇文花园崇文花园尚文苑购尚文苑购房六重优惠活动流程房六重优惠活动流程2.3.2.3.营销手段营销手段Copyright2010Taskinworldwide.AllRightsReservedpage12项目名称项目名称建筑类型建筑类型容积率容积率客户情况客户情况安德利花园安德利花园高层住宅2.52东北、烟台、莱山、本地云海香都云海香都多层/小高层/高层1.49烟台、莱山、本地崇文花园崇文花园多层/小高层1.49本地客户为主新城观邸新城观邸高层约4.0主要以本地客户为主嘉日华庭嘉日华庭高层、多层2.60本地生意人、部分外地、烟台人东华苑东华苑多层、小高层、高层0.99烟台、莱山、本地康泰苑康泰苑多层、小高层1.42本地客户，少量外地客户中央公园中央公园小高层2.45烟台、莱山、本地东方御景东方御景多层、小高层1.93烟台、莱山、本地客户新潮怡海花园新潮怡海花园高层建筑3.32本地客户及烟台客户嘉和丽苑嘉和丽苑多层住宅1.6本地客户阳光名居阳光名居多层、小高层约1.5本地客户，少量外地客户锦秀豪庭锦秀豪庭多层、小高层1.63牟平本地客户客户类型：
客户类型：
目前市场客户主要以本地客户为主，原籍本地的东北、新疆等地区的客户数量占有一定比例，西面几个楼盘，莱山客户也占有一定数量比例，职业主要以本地的个体、私营企业主、公务员、教
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