泰州房地产市场报告优质PPT.ppt

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地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。

全市国民经济和社会事业取得了长足发展。

泰州工业经济基础雄厚，形成以机电、化工、纺织、食品、轻泰州工业经济基础雄厚，形成以机电、化工、纺织、食品、轻工、医药、建材等为支柱行业的工业主体。

其中更是以春兰集工、医药、建材等为支柱行业的工业主体。

其中更是以春兰集团和扬子江药业集团尤为令人瞩目，整体带动了泰州的经济发团和扬子江药业集团尤为令人瞩目，整体带动了泰州的经济发展。

展。

nGDP总量增速较快，2010年GDP总量突破2002亿元；

n经济发展保持两位数增长，增长趋势继续升高；

n人均GDP持续增长，2010年人均GDP达42000元；

n人均GDP增速平稳；

GDPGDP总量持续增加，人均总量持续增加，人均GDPGDP增速较快增速较快城市经济城市经济20112011年江苏省各市年江苏省各市GDPGDP排行排行GDP排行城市GDP（亿元）人均GDP（元）总面积（KM2）1苏州1050010038284882无锡690010832047873南京61407675065974南通41005631985445徐州360041958112586常州36007843143857盐城276038017145628扬州26305896966349泰州242050000579710镇江230073955384311淮安1668347501007212连云港141032089744613宿迁1309277338555受城市规模影响，城市经济在江苏全省中处于中下流水平受城市规模影响，城市经济在江苏全省中处于中下流水平经济基数小，经济水平在江苏各市中处中下流水平经济基数小，经济水平在江苏各市中处中下流水平城市经济城市经济n以第二产业为主，第三产业为辅的经济发展结构,其中2010年第二、三产业比重分别为为55%和38%；

n第三产业占比重持续扩大，第一、二产业所占比重逐年减少；

n未来泰州将突出产业发展特色，全力打造医疗、机电、化工、船舶等四大特色产业基地。

泰州第二产业发达，电子电器、医药、机电、船舶、化工等为泰州第二产业的主体。

城市规划城市规划南拓南拓东进东进西优西优北控北控海陵城区海陵城区2008-20302008-2030规划原则：

南拓、东进、西优、北控。

规划原则：

城市发展城市发展方向方向南拓南拓城市发展方向主要向南，重点建设南部新城。

东进东进整合东部各类用地，结合铁路客站发展成完善的综合街区，并与姜堰城区在空间、交通、基础设施等方面积极对接。

西优西优优化整合西部用地，结合铁路货站发展物流用地，并控制化工园区发展规模，远期调整为生活性用地北控北控控制新通扬运河以北的城市建设用地发展，保护北部里下河地区水乡风光。

城市发展城市发展站前站前新区新区老城老城片区片区高校高校园区园区南部南部新城新城中国中国医药城医药城结合海陵区未来发展规划，将来海陵将分结合海陵区未来发展规划，将来海陵将分为：

老城片区、高教园片区、站前新区以及为：

老城片区、高教园片区、站前新区以及南部新城四大居住区。

另在南部打造中国南部新城四大居住区。

另在南部打造中国医药城医药城城市小结城市小结城市具有良好的区位、交通及资源条件，但在长三角城市体系中一直未能城市具有良好的区位、交通及资源条件，但在长三角城市体系中一直未能很好的发挥其先天优势，构建其独特的核心竞争力；

很好的发挥其先天优势，构建其独特的核心竞争力；

城市城市城市经济虽进入快速发展通道，但各核心指标绝对值依然偏低，落后于周边城市经济虽进入快速发展通道，但各核心指标绝对值依然偏低，落后于周边同类城市，产业结构不断调整，但退二进三的速度仍然不够理想；

同类城市，产业结构不断调整，但退二进三的速度仍然不够理想；

经济经济人口总量不高且增速放缓，城市化进程明显落后于工业化进程的矛盾未能人口总量不高且增速放缓，城市化进程明显落后于工业化进程的矛盾未能得到有效解决得到有效解决人口人口在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，但短期内效果不会非常显著，需要时间沉淀。

效的推动作用，但短期内效果不会非常显著，需要时间沉淀。

发展发展城市第二产业经济特色显著，经济发展后劲较强；

全市地区城市化建设进程较快，房地产市场需求城市第二产业经济特色显著，经济发展后劲较强；

全市地区城市化建设进程较快，房地产市场需求稳步增长，中长期市场前景良好。

未来泰州房地产住宅市场重点向南、其次向东发展。

稳步增长，中长期市场前景良好。

泰州简介泰州简介泰州市场泰州市场项目分析项目分析项目结论项目结论整体走势整体走势从11年泰州市商品房成交数据看，全年各月成交量比较稳定，但是月量较低，仅在10万左右。

成交走势看，各月成交量萎缩明显，尤其在8月以后成交量有大幅下降之势。

成交价格看，泰州商品住宅成交均价走势延续商品住宅销量态势，1-8月市场基本稳定，成交均价一路上涨，8月以后，市场受调控影响观望气氛日渐浓厚，成交量逐月下降，成交均价也有明显下降，8-12月全市商品住宅成交均价已下降至4887元/，月均下降40元/平米。

泰州市商品房市场市场需求量较小，月度成交量仅泰州市商品房市场市场需求量较小，月度成交量仅1010万左右万左右板块划分板块划分城北城北（交通枢纽、物流区）交通枢纽、物流区）市场特征市场特征n产品：

以多层，洋房，别墅为主，少量小高层，高层产品；

n主力面积：

公寓以100-120为主，别墅以300以下的经济别墅为主；

n主力户型：

公寓以三房为主；

n销售价格：

公寓4000-5000元/，别墅5000-13000元/；

n去化状况：

90-100左右的经济户型去化速度较快；

n主力客源：

该区域多层楼盘均价较低，因此主要以区域内居民以及对价格较敏感的周边客户为主，洋房，别墅的客源比较广泛，除泰州本地的高收入群体，部分在泰经商的浙江福建人也是其消费群体；

整体市场投资氛围较浓，以碧桂园为例，一期2000户售罄，但是实际入住率较低，投资的比例较重。

别墅区、低密度住宅，价格较低别墅区、低密度住宅，价格较低板块划分板块划分城中城中（老城区）（老城区）市场特征市场特征：

n产品：

以小高层、高层产品为主，少量多层产品。

以80-90的户型为主，少量120-140的大户型；

以两房为主，三房为辅；

小高层、高层销售均价在9000元/以上；

多层接受度较高，去化快，人们购房首选；

小高、高层产品抗性较大；

n产品品质：

产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商业和完善的生活配套。

客源组成广泛，本区域对其他区域的客源吸引力较强，客源面广，但仍以本区域为主。

客层经济实力较强。

市中心区，房价高，两房为市场主力市中心区，房价高，两房为市场主力板块划分板块划分城南城南（行政中心）（行政中心）市场特征市场特征：

以多层产品为主，兼有小高层、高层、别墅产品。

n价格：

多层7500-8000元/，小高层6000-7000元/；

110-150大面积户型为主；

舒适性三房两厅；

该地区项目品质整体较好，去化良好，但除部分楼盘外，自去年下半年以来，销售速度明显放缓，小高层，高层项目的大面积户型库存较多；

城南板块整体环境较好，交通便捷；

购房目的以自住为主。

客层为公务员、企业中高层管理人员及青年等，主要来自本区域内的市政机关，医药城这样的单位，属于优质客源。

城市发展方向，改善性需求大，以三房为主城市发展方向，改善性需求大，以三房为主板块划分板块划分城西（城西（老工业区）老工业区）市场特征市场特征n产品：

以多层为主，少量高层产品；

4000-6000元/；

90-110的两房、130-140的三房户型为主；

城西板块项目体量少，整体质量不高，多采用低价销售策略，整体上销售缓慢；

泰州市市区拆迁户，本区域内如九龙镇的改善型需求客户以及作婚房用的青年，该板块对周边区域的客户吸引力较小；

环境差，市民排斥，低价行销环境差，市民排斥，低价行销板块划分板块划分城东（教育园区）教育园区）产品：

以多层住宅为主，少量小高层产品；

主力面积：

100-120的紧凑三房为主；

主力户型：

三房两厅为主，两房为辅；

销售价格：

4000-5500元/，地段及产品品质的差异，导致区域内价格落差较大；

去化状况：

90左右的两房房源去化速度较快；

主力客源：

以区域内居民为主，其它区域客源为次主力客源，包括周边县市客源，该板块内有较多浙江福建人在泰经商产业，不少人选择在该板块或城北板块置业。

客层比较优质，属于中高收入群体；

置业的目的以自住为主，以小孩上学为目的的市场需求不可忽视。

教育园区，中低改善需求教育园区，中低改善需求产品分析产品分析n在售项目主要以多层、小高层、高层为主，容积率在1.5-2.0左右，未来供应项目主要以小高层、高层为主；

n因多层得房率高，使用成本低等优点泰州本地市民较喜爱该类产品；

随着美好、华润等企业小高层、高层产品的热销，泰州本地市民对小高层、高层产品的接受度也在不断加深；

在售项目多层和小高层为主，高层逐渐开始出现在售项目多层和小高层为主，高层逐渐开始出现低密度产品市场稀缺。

低密度产品市场稀缺。

户型面积户型面积n泰州项目主力户型为2R和3R，其中以面积在100-110的紧凑三房和面积在90-100舒适两房较多；

n由于泰州本地市场目前新盘较少，大多为尾盘或持续性推盘，在售的多为库存的130平米以上的大户型，舒适性两房和紧凑型三房去化速度相对较快；

n随着泰州房价的走高，两房和小三房市场需求逐步增加。

3R4R及以上2R两房和紧凑三房热销，大户型普遍滞销两房和紧凑三房热销，大户型普遍滞销价格分析价格分析城北区域城北区域花园洋房：

花园洋房：

75007500元元/mm22小高层、高层：

小高层、高层：

45004500元元/mm22城中区域城中区域多层：

多层：

1100011000元元/mm22小高层、高层：

91009100元元/mm22城南区域城南区域多层：

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