房地产估价.第四章PPT文件格式下载.ppt

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替代原理（P113）表现为效用相同条件相近的房地产价格总是相互牵引趋于一致。

4.1市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理三、适用条件与范围三、适用条件与范围（）适用：

房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。

不适用的情况：

没有房地产交易的地方在农村等房地产交易较少的地区某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：

广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）4.1市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理四、市场比较法的操作步骤四、市场比较法的操作步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格4.1市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理五、市场比较法的限制条件五、市场比较法的限制条件近期性可替代性非单一生正常性可修性合法性4.2交易实例的搜集交易实例的搜集应具有充足的初级资料尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。

搜集交易实例要日积月累，时刻留意一、搜集交易实例的途径一、搜集交易实例的途径（）1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：

如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7、其他途径4.2交易实例的搜集交易实例的搜集一、搜集交易实例的途径一、搜集交易实例的途径（）1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：

如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7、其他途径4.2交易实例的搜集交易实例的搜集二、搜集交易实例的内容二、搜集交易实例的内容（）1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格与付款方式4、成交日期5、付款方式6、交易情况交易实例调查表（）建立交易实例资料数据库4.3可比实例的选取可比实例的选取可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上的可比实例。

选取的可比实例应符合以下要求选取的可比实例应符合以下要求一、与估价对象类似的房地产（用途、结构、地段）二、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年三、与估价对象房地产的价格类型应相同四、成交价格为正常价格或可修正为正常价格选取可比实例的分配法选取的房地产具体应满足下列6个条件1）可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。

具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。

2）可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。

3）可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。

0.5=可比实例/估价对象=24）可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。

5）可比实例在档次上应与估价对象的档次相当。

6）可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。

注意事项:

当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能“劣胜优汰”，更不能虚构。

不能为了迎合委托人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比实例要求的交易实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。

遵守估价师的职业道德4.4价格可比基础的建立价格可比基础的建立目的：

为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。

对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。

换算处理内容：

1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种与货币单位4、统一面积内涵与面积单位举例搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32元人民币于一年后付清。

乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。

如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：

（1）统一付款方式。

如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8，则：

甲总价76.422（万元人民币）乙总价15（万美元）

（2）统一采用单价甲单价=764220/200=3821.1元人民币/平方米建筑面积乙单价=150000/2500=60美元/平方英尺使用面积（3）统一币种和货币单位。

如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。

假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币，则：

甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价608.3498（元人民币平方米英尺使用面积）（4）统一面积内涵。

如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积0.75平方米使用面积。

则：

甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价4980.75373.5（元人民币平方米英尺建筑面积）（5）统一面积单位。

如果以平方米为基准，由于1平方米10.764平方英尺，则：

甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价373.510.7644020.4（元人民币平方米建筑面积）4.5交易情况修正交易情况修正1、交易情况修正含义：

是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。

2、造成成交价格偏差的原因4.5交易情况修正交易情况修正3、交易情况修正的方法：

测定特殊因素对房地产交易价格的影响程度利用百分率法和差额法进行交易情况修正交易情况的修正公式：

正常价格=可比实例的成交价格交易情况修正系数若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，则：

正常价格=可比实例的成交价格举例（P1324-3,4-4,4-5）4.6交易日期的修正交易日期的修正一、交易日期修正的含义实际上是交易状况修正，即将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格，以符合估价时的市场行情，这种调整称为交易日期修正。

二、交易日期修正的方法：

估价时点价格=可比实例在成交时价格交易日期修正系数估价时点价格=可比实例在成交时价格1、采用价格指数修正在估价时点时的价格=可比实例成交日期时的价格估价时点的价格指数/成交日期时的价格指数2、利用价格变动率进行修正在估价时点时的价格=可比实例成交日期时的价格（1价格变动期数）期数4.7房地产状况修正修正一、房地产状况修正的含义即将可比实例在其房地产状况下的价格调整为估价对象房地产状况下的价格二、房地产状况修正的内容区位状况：

繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施权益状况：

土地使用年限、规划限制条件（容积率）实物状况：

土地面积形状大小、建筑物规模、结构、装修工程质量等因素。

区位状况主要包括区位状况主要包括：

位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通（包括进、出的方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）实物状况主要包括实物状况主要包括:

对于土地来说，主要包括：

面积（大小）、形状（规则与否）、进深、宽深比、地势（高低）、土壤及地基状况、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和场地平整程度等影响房地产价格的因素；

对于建筑物来说，主要包括：

建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况）权益状况主要包括权益状况主要包括:

土地使用期限，城市规划限制条件（如容积率）等4.7房地产状况修正修正三、房地产状况修正的方法在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在房地产状况下的价格房地产状况修正在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在房地产状况下的价格1/（1R%）1.直接比较修正单一系数法:

直接比较修正,加权比较修正多重系数法:

房地产状况修正=区域因素*个别因素2.间接比较修正四、房地产状况修正应注意的问题估价对象房地产状况必须是估价时点的房地产状况，可比实例在房地产状况必须是可比实例房地产在成交日期时的房地产状况以楼层调整为例，假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢20世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的4层。

为评估该套住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。

其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/；

乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/；

丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/。

并假设通过对估价对象所在地区同类5层、6层住宅楼中的住宅交易价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数如下表:

并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。

则对甲、乙、丙三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

4.8综合修正计算综合修正计算一、综合计算修正公式1、直接比较修正公式交易情况交易日期房地产状况修正修正修正估价对象房地产价格=可比实例价格100/（）（）/100100/（）=可比实例价格正常市场价格/实际成交价格价格时点价格/成交日期价格对象状况价格/实例状况价格2、间接比较修正公式交易情况修正交易日期修正标准化修正房地产状况修正估价对象价格=可比实例价格100/（）（）/100100/（）（）/100=可比实例价格正常市场价格/实际成交价格价格时点价格/成交日期价格标准状况价格/实例状况价格对象状况价格/标准状况价格4.8综合修正计算综合修正计算二、求取综合结果的方法简单算术平均法加权算术平均法中位数法众数法其他方法4.8综合修正计算综合修正计算市场比较法内容总结和运用搜集交易案例存入交易案例库选取可比实例可比实例价格B建立价格可比基础交易情况修正交易状况修正比准价格B求取最终比准价格最终比准价格交易日期修正房地产市场分析估价对象可比实例价格A建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正交易状况修正比准价格A建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正交易状况修正比准价格C可比实例价格C作业: