房地产-维一战略部分PPT课件下载推荐.ppt

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万平方米单位：

万平方米3原因之一：

经济增长原因之一：

经济增长描述4原因之二：

房地产政策原因之二：

房地产政策对供应的影响对需求的影响将来可能的变化5原因之三：

居民消费水平不断提高，住房支出不原因之三：

居民消费水平不断提高，住房支出不断增长、消费观念发生了较大的变化断增长、消费观念发生了较大的变化96年年98年年00年年96年年98年年00年年随着居民生活达到小康水平，居民更注意改善自己的居住问题。

国家出台了一系列住房金融服务：

降低贷款利率、延长贷款期限、增加贷款额度、放宽贷款条件促进了居民购房热情居民购房的销售理念也逐渐从关注价格、质量逐渐向关注地段、环境、服务、品牌过渡6长沙在湖南房地产市场中占有长沙在湖南房地产市场中占有%的份额的份额饼图：

湖南省房地产市场中主要城市市场份额销售额或销售面积柱型图：

1996年2000年总额及长沙等城市份额分配7销售面积绝对数变化趋势销售面积绝对数变化趋势8销售面积份额变化趋势销售面积份额变化趋势9销售面积年增长率变化趋势销售面积年增长率变化趋势10销售额绝对数变化趋势销售额绝对数变化趋势11销售额份额变化趋势销售额份额变化趋势12销售额年增长率变化销售额年增长率变化13所售房屋中绝大部分是住宅，个人成为房屋的主所售房屋中绝大部分是住宅，个人成为房屋的主要购买者要购买者14从湖南市场的制高点从湖南市场的制高点长沙入手树立良好的品长沙入手树立良好的品牌形象，逐步向周边地区辐射发展是湖南维一房牌形象，逐步向周边地区辐射发展是湖南维一房地产业务发展的选择方向地产业务发展的选择方向15预计20012006年长沙房地产市场总容量为1318万平方米以上，其中商品房销售面积为581万平方米，经济适用房销售面积为731万平方米236237232197204212商品房经济适用房16人口增长、人均居住面积的增加、正常搬迁与棚人口增长、人均居住面积的增加、正常搬迁与棚屋改造导致的需求是市场容量的主要决定因素屋改造导致的需求是市场容量的主要决定因素17中高档市场是湖南维一的目标市场中高档市场是湖南维一的目标市场中高档市场整合社会资源增加无形资产辐射力强充分发挥公司优势18从购买能力上来看，中高档房地产市场容量的比从购买能力上来看，中高档房地产市场容量的比例为例为25%左右，其中高档房为左右，其中高档房为7%9%，中档房，中档房为为16%19从购买愿望来看，中高档房占市场总量的从购买愿望来看，中高档房占市场总量的32%，其中高档房占其中高档房占15%，中档房占，中档房占17%，普通商品房，普通商品房和经济适用房占和经济适用房占68%20从专家访谈来看，中高档房占市场总量的从专家访谈来看，中高档房占市场总量的30%，其中高档房占其中高档房占10.4%，中高档房占，中高档房占17.9%。

建委房地产管理局国土管理局市场管理处拆迁办公室棚户拆迁办公室经济适用房发展有限公司平均高档房中档房10%5%10-15%5%10-20%15%20%20%10-15%10%10-20%15%10.4%17.9%资料来源：

各单位访谈分析21本着稳健原则考虑，中高档房占市场总量的本着稳健原则考虑，中高档房占市场总量的25%左右，即每年左右，即每年60万平方米左右，其中高档房万平方米左右，其中高档房20万万平方米左右平方米左右22供给分析供给分析23湖南维一若要在长沙房地产市场位居前列，需要湖南维一若要在长沙房地产市场位居前列，需要占据占据25%左右的市场份额，即到左右的市场份额，即到2006年需达到年需达到15万平方米左右的销售面积，为了达到这一目标，万平方米左右的销售面积，为了达到这一目标，湖南维一需要关注三个关键因素湖南维一需要关注三个关键因素竞争对手房地产板块土地获取24目前中高档市场呈现诸侯分争的局面，还未出现目前中高档市场呈现诸侯分争的局面，还未出现龙头企业龙头企业25由于房地产市场门槛并不太高，进入的竞争对手由于房地产市场门槛并不太高，进入的竞争对手特点各不相同

（一）特点各不相同

（一）发展商开发楼盘及经营业绩老总个人简介及背景发展定位梦泽园房产梦泽园（17万平方米），拟建金梦豪园（5万平米），其股东中意房产运作过多个楼盘。

总经理郑文立，系长沙市交通局局长，市长助理主要关注湖南、广东市场智帮集团智帮家园（5.28万平米），在新省政府旁边买了100亩地陈平，原衡阳市青联副主席，现湖南省商会副主席、工商联常委。

96年从衡阳市做房地产出身。

个人控股立足衡阳、重兵投入长沙，欲向外扩张新华联置业已建设“九家湾华侨公寓”、湘春路公寓、兰景花园、华联大厦、华联花园，总计已投入资金3亿，已竣工12万平米，已销售11万平米。

现在开发新华联家园（14万平米）傅军，马来西亚华侨，其父曾为派往马来西亚的外交官。

94年因乡土情结回湖南投资，在长沙网罗一批政界高官子弟造势。

将退出长沙，进军北京华盛集团开发过长岭花园、华盛花园、华盛家园，华菱大厦；

并在邵阳、岳阳及贵州等地建过办公楼。

罗劲松，省委常委之子，从建筑承包起步。

是全国青年企业家协会常务理事，省青年企业家协会副会长，全国优秀青年企业家，1998年“全国振兴千家中小企业行动”突出贡献奖立足长沙，多元化经营，以房地产为主业湖南凯达开发过“”26竞争对手特点各不相同

（二）竞争对手特点各不相同

（二）发展商开发楼盘及经营业绩老总个人简介及背景发展定位兴威房地产名城宝典、新雨翠庭、承建省安全厅住宅楼、长沙晚报社大楼邓兴文，与天心区政府关系较好，曾任区政协委员。

个人在长大集团（较有名的建筑商）拥有33%的股份。

长沙市地产开发商及承建商亚兴置业发展同升湖山庄（园林别墅）、承建过通程大酒店、神农大酒店王忠和，搞建筑出身，同雨花区政府有一定的关系。

做远郊别墅开发湖南泰时房地产泰时新雅园（多层住宅）、泰时花园（20万平米）蔡建国，原湖南省外经委纺织品进出口公司经理。

现派任该房地产公司总经理。

在长沙做中挡房长沙高兴房地产名都花园罗乐城，私营业主以房地产业为龙头。

海华房产杨家山区、京电大厦、海华花园、海华锦园、海华嘉园；

与“华银电力”合作开发“华银南苑”（10万余平米）肖祥，做过建筑，有较强的海外关系立足长沙，专做房地产开发同力物业发展定王台新府、93年开发过一栋综合楼（3万平米），94年芙蓉区生活小区（4万平米）。

李曙，36岁，原雨花区政协副主席，做电脑发家。

立足于长沙发展27就运营能力来看，就运营能力来看，将是湖南维一未来的将是湖南维一未来的主要竞争对手主要竞争对手开发商土地获取资金实力市场策划工程建设销售物业管理28从地域来看，中高档市场出现了几大板块从地域来看，中高档市场出现了几大板块中心商务区（CBD）湖景板块江景板块岳麓南区普通市区城郊结合部29中心商务区地价昂贵，消费者投资理念还未形成中心商务区地价昂贵，消费者投资理念还未形成消费者投资理念还未形成消费者投资理念还未形成从受访者的购房意图看,居住是主要目的（占80.2%）,只有2.7%的受访者购房用于投资中心商务区（中心商务区（CBD）的房价难以的房价难以被高档住宅消费者接受被高档住宅消费者接受调查结果显示：

在未来高档住宅消费者中，大部分（86.6%）的受访者只能承受30013500元/平方米的房价，极少数（12.5%）的消费者能承受35014000元/平方米的房价，能承受4001元/平方米以上房价的受访者寥寥无几。

资料来源：

零点调查30普通市区缺少买点，竞争激烈普通市区缺少买点，竞争激烈31湖景板块竞争白热化湖景板块竞争白热化32江景板块即将成为中高档住宅的黄金地段江景板块即将成为中高档住宅的黄金地段33岳麓南区为山水文化综合板块，随着城市的发展，岳麓南区为山水文化综合板块，随着城市的发展，将成为另外一个热点将成为另外一个热点34城郊结合带有潜在的中高档住宅需求，并潜藏有城郊结合带有潜在的中高档住宅需求，并潜藏有打造中高档住宅的风水宝地打造中高档住宅的风水宝地35所以，走城市中心边缘化路线，成为维一最佳的所以，走城市中心边缘化路线，成为维一最佳的选择选择36拆迁、搬迁、统征地、教育单位空地是土地获取拆迁、搬迁、统征地、教育单位空地是土地获取的几个主要来源的几个主要来源拆迁搬迁统征地教育单位空地37拆迁是湖南维一获取土地最好的途径拆迁是湖南维一获取土地最好的途径拆迁搬迁统征地教育单位空地风险小可以计划更适合住宅建设充分发挥维一的优势成本高风险较大获取成本较低不一定适合住宅建设可发挥维一的优势，但不易统一整合容易背上长期包袱风险大可以计划短期内住宅需求较小充分发挥维一的优势成本较低风险小可以计划不适合开发高档建设不易发挥维一的优势成本高38将土地获取途径与板块发展前景综合考虑，湖南将土地获取途径与板块发展前景综合考虑，湖南维一未来几年内应重点关注维一未来几年内应重点关注拆迁搬迁统征地教育单位空地城郊边缘带岳麓南区江景板块湖景板块普通市区中心商务区关注关注关注关注关注关注关注关注关注关注关注关注不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不可能不可能不可能不可能不考虑不考虑可能可能不可能不可能不考虑不考虑关注关注不可能不可能可能可能不可能不可能不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑39404142434445464748495051525354