步行街QQ公寓项目营销推广方案110504Word文件下载.docx
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面积
配置
销售均价
剩余房源
晶品公寓
兴学街小学斜对面
35-50
精装修、电梯、地暖
4000
10套
华瑞尚品
中润大道南,火炬公园对面
47—130
精装修、电梯
6200
——
天晓公寓
长途汽车站北
30—70
精装修
5300
170套
汇金公寓
杏园路火车站东
34、37
准现房
2#楼剩余2套、3#楼未入市
华美达公馆
中心路与共青团路交口
43—97
精装修、电梯现房
5000
御景大厦
西五路利群超市北
61—97
4600起
500套
壹品公寓
步行街华光路交口南200M
20—50
5500
120套
盛世名苑
明清街与中润大道交汇处
35㎡
29#/30#楼
竞品分析:
产品类型方面:
目前市场上的小户型产品为1梯15-30户的公寓类产品,平层户数多,居住舒适度低;
户型方面:
面积区间集中在35-50㎡,多为一室一卫开敞式厨房设计;
交房标准方面:
大部分中低端公寓产品(体量小、形象差、位置较差)采用送精装修来提高项目竞争力,装修标准多为地面瓷砖、木地板,墙面乳胶漆;
形象地段较好的项目由于单价高,多选择毛坯交房。
暖气、燃气方面:
竞争项目均未通暖气,由于平层户数过多,没有通天然气。
本案19户房源亦未通天然气,与其它项目基本无竞争劣势;
电梯方面:
多数项目设置电梯,本案无电梯,存在竞争劣势;
价格方面:
价格在4000-6000元不等,价差主要取决于地段、形象、产品功能及电梯。
由于产品同质化较严重,产品设计对价格影响较小;
销售方面:
整体来说,目前张店区公寓市场比较活跃,位置好、价格合理的公寓受到广大投资客户的追捧,但受楼市调控政策的影响,房源去化速度有所影响。
2、在租公寓价格
面积㎡
当时销售价格
目前在租价格
精装修、地暖
3700
500元/月
和平SOHO
太平路西四路东北
35-45
精装修、无双气
3300
万福家园
兴学街西二路西50米
40-50
3400
泰美2期
兴学街西二路西20米
41-58
毛坯
3200
600元/月
华夏国际
柳泉路美食街东南
38-70
毛坯、中央空调
4300
1000元/月
蓝湾生活馆
华光路与世纪路交汇路西
30-50
700元/月
蓝钻国际
西五路共青团路西南
20-60
4500
800元/月
租赁市场分析:
租赁市场活跃,小公寓市场租赁需求旺盛,已交房公寓,基本清盘,销售租赁情况良好,带家具、家电电梯公寓租租赁价格较高,空置率较低
三、项目SWOT分析
S优势分析
地段优势:
项目位于步行街中段,处于城市中心区,配套完善;
临近人民路共青团路,交通便捷,区位优势明显;
成熟地段:
项目处于步行街中段,基础生活配套完善,娱乐休闲购物皆方便;
舒适度高:
平层户数少,楼层仅四层,居住舒适度高;
精装修交房:
送精装修,客户省心省时省力;
商业氛围:
周边购物休闲娱乐配套周全,步行街商铺五花八门,门类齐全,购物方便,离大润发,银座商圈较近;
现房发售:
纯现房,即买即住,即买即出租。
W劣势分析
昭示性弱:
项目位于步行街中段,距离人民路、共青团路较远,整体昭示性不强;
形象较差:
步行街建设较早,周边居住环境相对较差,无居住氛围;
项目规模小:
广告费有限,无规模效应;
面积略大:
作为公寓58㎡略显尴尬;
O机会分析
房价上涨、小户型公寓市场机会多:
面积小,总价低,市场前景好
庞大的租赁人群:
城市中心、步行街中段流动人口,学生及打工人员均为项目租赁客群;
同时步行街诸多休闲娱乐购物等商铺带来了大量租客、投资客;
公寓投资热:
城市中心区公寓类项目因总价首付较低、升值空间大等因素影响,成为年轻置业者、投资者的广泛追捧
T威胁分析
市场竞争激烈:
中心区竞争项目众多,分流大量客户;
项目直接竞争对手:
壹品公寓与本案处于同一区位,直接竞争分流客户;
宏观政策:
去年年初以来的密集调控政策,使得整个房地产市场难以预测。
综合分析
通过竞争项目分析及项目优劣势分析可以看出,本项目在产品方面具有地段、精装修、现房等优势,但在项目形象、产品配置方面如电梯、户型方面也存在一定劣势,因此,本项目在市场上具有一定的竞争优势及竞争劣势,项目形象较差、昭示性不强,需要强有力的营销推广作支撑,以提高项目的市场形象及认知度,促进项目的快速销售。
四、项目定位
1、产品定位
理工大旁·
全精装修·
商务公寓
2、形象定位
时尚领寓·
浪漫小家
3、功能定位
居住办公投资多功能商务公寓
3、客群定位
主力客群
区域投资客户
区域个体商户
区域社区住户
认可步行街自用客户
年轻置业者
周边休闲场所服务人员
辅助客群
外地置业客户
其它区县来张店投资、工作的置业者
4、价格定位
综合分析项目优势及竞争项目销售价格,建议公寓入市均价5288元/㎡,优惠价4988/㎡。
5、案名定位
QQ公寓
温馨浪漫与年轻客群形成共鸣,公寓直接体现项目产品类型,客户易接受
6、卖点及广告语提炼
1)卖点提炼
⏹理工大旁,城市中央
⏹都市配套,时尚生活
⏹便捷交通,快捷生活
⏹多层公寓,居住舒适
⏹60平米,功能分区
⏹全精装修,即买即住
⏹独卫简厨,功能齐全
⏹四层公寓,方便舒适
⏹规模小,操作灵活
⏹总户数少,管理完善
⏹租客众多,投资稳赚
⏹旧区改造,带动升值
2)广告语提炼
理工大旁58㎡精装时尚公寓
投资5万多,轻松赚取80万!
步行街上精装修小户型公寓震撼上市!
首付五六万,轻松安家过日子!
成熟社区,安享生活,我的精致空间!
当房东赚租金!
就选QQ公寓!
千万租客人群,即买即租即赚钱!
步行街上存钱罐,坐享其成收租款!
住QQ公寓,告别租房时代!
时尚花样生活,从QQ公寓开始!
爱在QQ公寓,飘溢浓情的甜蜜生活!
我的甜蜜生活,尽在时尚QQ公寓!
五、营销推广思路
1、营销思路
强化导视强势推广快进快出
强化导视:
项目位于步行街中段,不临城市干道,形象昭示性较差,建议在售楼门口柱廊进行包装,并设置条幅加强项目市场认知,有效拦截客户。
强势推广:
项目卖点集中推广(全精装修、独立厨房、理工大旁),与市场竞争项目形成鲜明对比,合理搭配媒体渠道,进行强势推广,形成鲜明市场形象是项目制胜的关键。
高调营销,克服夏季营销的制约。
快进快出:
项目体量小、产品少,且买断投入较高成本,建议项目快速入市,稳定价格,快速去化房源,缩短营销周期,以实现快速回笼资金及实现项目利润最大化。
2、推广媒体选择
派单、插楼:
对及周边小区进行插楼、派单,步行街等商业集中区派发,快速积累首批客户,;
短信、DM小报1/2版:
本项目的主流媒体,通过短信、小报的覆盖面,主打项目核心卖点;
晨报、晚报1/4版:
少量投入大报报广,提升项目形象及知名度。
网络:
网络媒体二级页面成本低,覆盖面广,建议项目运作周期全程使用
3、项目包装建议
售楼处包装:
●选址——项目一层
●外包装——售楼处门前柱廊包装并拉条幅使项目具有良好的昭示性。
●内包装——1)整体色调采用粉色,符合项目案名,体现项目浪漫温馨;
2)洽谈桌建议摆放糖果;
3)售楼处内部建议加装空调;
样板间包装:
样板间已经开放,建议增设花草等生活场景浓郁的物品,增加项目体验感。
六、营销排期
项目本着“快进快出”的营销思路,建议营销周期定为3个月,即5月中旬-8月中旬,在8月中旬清盘。
具体可分为3个阶段,即5月份蓄客期、6月份强销期、7—8月份清盘期。
5月份:
蓄客期
营销任务:
建立项目市场认知,积累意向客户,收取意向金及定金
推广主题:
浪漫小家步行街中段全精装修时尚公寓震罕上市
营销活动:
买房送装修、看房送精美礼品(QQ玩偶)、交一万顶两万/送空调
6月份:
强销期
理工大旁全精装公寓,买到即赚到;
投资五六万,轻松赚取80万
买房赠送全套家电
收取首付款,签约办贷款
7—8月份:
清盘期
营销目标:
清盘销售,收尾工作
“QQ公寓清盘发售”“清盘特惠火爆进行”
老带新优惠活动
凡已经购买本项目客户介绍新客户成交,每成交一套给予老客户400元介绍奖励,同时新客户享受50元/㎡优惠。
七、项目推广总投入:
6万(含前期投入一万广告费)
分阶段推广计划
媒体选择
版面选择
投放量
费用预算
鲁中晨报
A5或A7,1/4版
1期
4000元
短信广告
5万条
2000元
淄博信息港房产版
新闻中心文字链接
一个月
600元
单页
A4、120g铜版纸
2万份(10天)
3500元(含人员工资)
盛鸿信息
头版半版
1000元
齐鲁大钟
费用合计
12100元
6月份:
A5或A7,1/8版
4期
8000元
单页派发
4万份(20天)
7000元(含人员工资)
头版1/4版
齐鲁大钟报
都市信息
1800元
23400元
7—8月份:
盛鸿信