广东中农批产品阶段营销推广策略2017.1.1PPT资料.ppt

广东中农批产品阶段营销推广策略2017.1.1PPT资料.ppt

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919.81m实收招商金额：

74842.64元（两按一租）；

2）主力店方面：

瑶乡园协会乳源农协彩石协会创业孵化园（快捷酒店）量贩式KTV瑶族活动策划公司（条件洽谈中）2016年2月22日中国供销粤北农批举办正月十五闹元宵活动，届时吸引人流3000余人；

2016年6月28日中国供销粤北农批与广东雪印商贸实业有限公司合作签约仪式2016年8月21日中国供销粤北农批品牌战略合作签约仪式暨招商启动发布会，参会商家50个，届时吸引人流3500余人；

2016年8月21日“西瓜一元购，慈善义卖会”活动，届时吸引人流1000余人，筹得善款1000余元，用于乳源贫困户辅助。

2016年10月30日第十届乳源瑶族“十月朝”文化旅游节暨第二届粤北（乳源）农特产品博览会盛大开启，参会商家接近300家，届时吸引人流30000余人次，成为乳源范围内最具规模的大型活动。

2017年1月18日2017乳源迎春花市暨新春年货展销节将于在中国供销粤北农批农旅风情街盛大开幕!

2016年活动类回顾：

2016年微信推送类回顾：

2016年物料类回顾：

整体配合宣传单页6类，配合各个阶段的活动及信息输出；

租用64块，根据项目推广主题及节点信息共换画4次2016年鲜明路道旗类：

微信推送：

项目微信公众号于2015年8月11日建立，至今发送微信文章184篇，其中有关项目的有138条,项目相关的周边新闻或信息有46条，共吸纳11532名粉丝关注。

户外广告：

租用中心市场户外广告牌，根据项目推广主题及节点信息共换画5次；

租用鲜明路道旗64块，根据项目推广主题及节点信息共换画4次；

根据十月朝农博会活动，全县悬挂活动推广横幅200条；

常规推广：

电视广告：

乳源电视台投放电视广告540余次；

单张派发：

合计派发单张月20万张；

报纸推广：

韶关日报推送主页半版，投放量达到8万份；

2016年鲜明路道旗类：

整体营销中最有效的为活动的举办，从而通过活动扩大对项目的认知；

微信的宣传，形式和互动性要进行提高，寻求更多的推广形式，多角度对项目进行宣传；

1.主力店尚未进驻，对于项目后续运营的日均人流量没有保障，导致部分意向投资者对项目未来经营前期持观望态度，客户信心不足；

2.同类竞争项目主力店均已进驻，且推广力度较大，导致对比性强烈；

3.试业节点相对尴尬，跨年阶段，商户重心处于本身经营上，资金并不充裕；

4.工程进度未达到前期招商统一输出口径，导致项目口碑问题；

5.建筑结构不符合餐饮业态进驻，导致餐饮行业进驻难度高；

6.由于推广力度较弱，来电来访基较低。

招商难度的问题分析？

应对方向：

1.主力店人群的倒入，后期可根据项目业态和节点的布局招商大节点商业主力店；

从而达到以大带小；

2.项目的运营思路的嫁接要趋近落到实处；

3.通过建筑条件的整改，尽量满足客户需求，二层业态为冷区，建议推出更优惠的政策，通过招商一些有带动性的餐饮娱乐，从而整体盘活二层商业物业；

1、目前剩余的货量大部分特点是内街二层和三层，客户认为二层人流量问题以及能不能租出去，后续能有稳定的投资收益；

受传统商业理念的影响，本地投资者的惯性思维，普遍认为乳源本地的商业街二层基本销售不出和租不出去，且无人流量（如：

乳源的风情街）；

2、客户的开发拓展主要以乳源本地为主，外围区域（韶关、其它县区、珠三角）等优质投资客户仍未开发，客户量不足；

3、市场行情不太乐观，受同类形商业投资项目（百年东街、鑫金汇、奥园）冲击严重，投资者的选择较多；

销售难度的问题分析？

4、经过一年的项目停滞，农民工闹事等，中农批口碑和市场的信心成了首要问题；

5、关于13、14号楼农贸市场无论从位置和便捷性上都存在很大的招商和运营压力；

6、关于15、16号楼的定位不明朗，由于位置的原因市场认同度不高；

7、受工程进度制约，整体完工时间到年底，开业和完工信息一推再推，部分商户对项目未来经营前期持观望态度，信心不足。

一切阶段性问题的本质是信心的问题，是项目工程发展速度的问题，是本案2017年整体节奏的问题；

推广渠道的更丰富化、产品设计招商的更精细化、外部资源的倒入，2017年整体节奏的完整化；

充分发挥好项目央企的优势，前期的功能性设置落到实处，检疫检测、电商平台旅游平台的搭建，加工区的实施方案落地，集采平台的资源搜集，创业贷款、旅行社的衔接等各项工作落到实处，虚幻的形象宣传在未来的推广已经无济于事；

加强城市与项目的沟通和联系，客户、业主、租户对项目的了解，更多的关注度和信息导向要达成一致性；

奥园文化旅游城鑫金汇鑫金汇财富中心在2016年12月28日正式开业，已经有超过300多家的商户正式开业，包括红星美凯龙家具mall，世纪华联超市、格力电器等多家知名品牌也已进驻。

奥园美食商街现处于招商阶段，持续两年免租政策。

由于韶关本地餐饮业相对饱和，招商难度较大。

奥园文化旅游城最近活动动态韶关义乌国际小商品商贸城：

华南农产品交易中心：

说明：

项目网络平台在2015年终停止动态播报，及现场招商销售人员已经遣散，处于停滞状态。

项目在2016年无任何宣传推广，接待中心仅留守1-2名招商、销售人员留守。

建议整体推盘为一、二、三标段；

推盘原则：

业态丰富、产品差异化、可选择性丰富、受众群体广泛将为2017年奠定良好的推盘基础；

业态覆盖：

农特农贸、彩石茶叶、旅购用品、加工区等；

农农贸贸区区农农特特区区推盘数据罗列：

产品楼号面积风情街板块112#农贸市场板块13#14#加工区板块15#16#三标段农旅板块合计工程进度是营销的唯一保障、2017除销售任务以外，五一风情街开业节点和年底三标段试营节点也是当年的主要任务和目标；

风情街板块三标段农贸加工区产品类型罗列：

1#12#产品类型：

产品业态：

农旅风情街产品类型：

委托5年，前三年一次性在房款中抵扣，后二年以市场真实租金返还；

1#2#7#8#产品类型：

1#2#建议设置为主力店，在产品设计中建议前三年一次在房款中扣除，后5年约定保底固定租金；

逐步返还；

7#8#号楼，由于二层多为整体出租，建议产品形式进行分离，买一层增一层，其中前三年一次性返还，物业其中二层可根据承租者真实年限，进行真实租金返还；

13#14#产品类型：

农贸市场产品类型：

委托一年，一次性在房款中抵扣，产品目标多为自营客户和门坎低的投资者；

粤北农批鲜蔬农贸市场产品类型罗列：

15#16#产品类型：

加工区板块产品类型：

产品类型为一层和二层产权分离项目与地方政府制定食品安全标准加工销售划行规市食品加工源头标准化约束全面提升乳源食品安全推动区域农产品流通产业发展项目规划将结合与市食药监局沟通结果及项目实际招商经营需求。

16栋15栋农产品安全加工办公展示销售拟定业态规划如下：

产品类型罗列：

三标段农旅产品类型：

乳源范围投资群体乳源及韶关当地区县周边县市投资群体珠三角投资群体挖掘本地潜在投资客户群体，充分拓展一标段置业客户所属圈层，并抓住本地在返乡潮节点，引爆销售热潮；

好的产品有产品的延续性，不同的产品类型也会挖掘当地的潜在消费群体；

好的产品，新颖的经营理念和良好的市场运营，来获得周边区县的认可；

利用好自然资源、农特资源、好的产品线和未来的发展，来吸引外来投资者；

一二标段三标段产品产品客户群体罗列：

农贸和加工区人群产业的特类人群，通过业态的经营层面从开转换成投资者；

产业业态嫁接人群因经营过程中和租赁客户的转换为投资者；

以上推盘节奏需根据项目实际情况进行调整2017年销售目标和去化比例：

推盘区域计划推出时间可售面积销售均价总价计划去化销售额3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#1月18日300065001950000040%78000001#2#7#8#1月18日720065004680000040%1872000013#14#4月20日330045001485000040%594000015#16#4月20日400050002000000040%8000000三标段一次产品9月20日1400070009800000050%49000000三标段二次产品12月20日14500700010150000050%507500002017年整体销售目标为：

1.4亿2017年5月三标段项目正式开工，9月底首批农旅产品上市项目入市主要考虑工程进度、市场条件和招商、销售思路专业市场项目，2层结构启动快，工程进度对项目入市影响不大，入市时机主要考虑“市场因素”。

传统房地产市场旺季有“金三、银四、红五月”、“金九、银十”、“春节前”，应选择时机公开销售。

本着“无造势，不销售”的原则，销售工作启动前，必须具有一定的市场美誉度及认同度，那美誉度和认同度就来自于市场经营客户及投资者对于市场及行业未来经营前景的认可，必要的卖点梳理及前期主力商家的招商就必不可少，开盘前必须达到政府支持，行业认可，主力商家站台签约的效果。

整个项目的营销节点控制在：

A、四、五月B、九、十月C、十二和元旦2月3月4月5月6月7月8月9月10月上旬下旬上旬下旬上旬下旬上旬下旬上旬下旬上旬下旬上旬下旬上旬下旬上旬下旬蓄水及储备期11月12月上旬下旬上旬下旬开业筹备期、开业、强销期二次开盘强销期营销节奏划分：

1月上旬下旬强销放量期筹备蓄水期启势期持续期及三标段产品蓄水期一次开盘强销期三标开工农博会春节开业开业国庆节年货会嘉年华加工区挂牌接待中心开放样板区装修完工运营阶段系列活动三标完工预售证完工一二完工营销周期：

2017年1月11日2018年2月28日；

推盘思路：

根据现在1-3标段的产品货量，建议本案的销售工作采用分期开盘、分批开售、顺序推进的策略，今年的主打为三标段物业，所以一切的重心和形象倒入要做到主次分明，同时完成1-2标段剩余货量的消化；

推盘过程整体分为三步走，开业、招商、销售、及各类物业交替推进；

同时，在销售过程中，每一批商铺，以栋为单位顺序销售；

2017的营销目的为：

开好业、做好三标段形象导入、通过三标段整体盘活整个北区时间节点节奏划分放量物业营销工作1月11日-1月18日蓄水及储备期1#2#7#8#及前期剩余货量方案：

关于剩余货量的扫尾、1#2#7#8#号楼产品方案及销售说辞推广：

年货节信息预热、产品信息释放团队：

销售人员的培训、拓客执行1月18日1月28日强销放量期方案：

销售价格的制定、开盘形式和方案的确定以及优惠政策的确定推广：

年货节、返乡客群、业主答谢会2月11日3月20日筹备蓄水期13#14#15#16#方案：

农贸市场销售方案和价格方案的确定，加工区政策和招商的引进推广：

政府层面的政策信息释放、农贸市场的活动团队：

成立专向小组，针对加工区的厂家进行进驻意向恰当，加工区和农贸市场产品的培训工作3月21日4月20日启势期方案：

开盘形式、开业筹备方案、招商应急方案、旅行社的工作洽谈营销节奏划分：

时间节点节奏划分放量物业营销工作4月20日5月1日开业筹备期、开业、强销期剩余货量+三标段产品展示期方案：

开业筹备工作、运营物业的管理、各种促销会的开展，三标段产品定制期的启动推广：

开业活动，各商家促销团队：

启动三方团队和各种渠道团队5月1日9月1日持续期及三标段产品蓄水期三标段旅购产品方案：

产品展示会、定制会、产品价格表、产品营销方案、接待中心的装修完成，各大销售道具的到位；

推广：

旅游层面的推广、古镇考察团团队：