房地产企业会计核算应注意的事项Word格式.docx

房地产企业会计核算应注意的事项Word格式.docx

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①现销时：

借：

现金（银行存款）

贷：

预收账款同时

借：

预收账款

主营业务收入

②赊销时（合同已签订收到部分款项的）：

现金（银行存款）（已收到部分款项）

预收账款

应收账款（末收到的款项余额）

贷：

预收账款（末收到的款项余额）

同时

预收账款（合同全额）

主营业务收入（合同全额）

3、“预收账款”借方余额只核算转主营业务收入的房款，退房款、收房款、找补差等一律通过“预收账款”贷方核算，退房和找房款时用负数冲贷方。

二、预缴的流转税费核算方法：

指营业税5%、城建税5%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、印花税0.5‰、水利基金0.06%、土地增值税（住宅1.5%、店面2%）、个人水利基金每人每月20元。

预征率5％，期间费用及税金及附加在预售阶段可以扣除。

综合税费率：

住宅7%；

商铺7.5%。

1、先必先预提，后交纳。

2、预提时，印花税、水利基金、个人水利基金通过“待摊费用—其他税费”核算,当月再结转到期间费用中核算。

3、预提的其余流转税费一律先通过“待摊费用-X楼号待摊税费”（与“预收账款”对应）来核算，“待摊费用-X楼号待摊税费”最好按“营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税”设多栏式明细账，每年待摊费用借方数应与预收账款贷方数计算相符；

每年待摊费用贷方发生数应与结转到主营业务税金及附加一致；

每年的预收账款借方发生数应与主营业务收入一致；

每年的预收账款余额X各综合税费率应与待摊费用余额一致；

每月的应交税费余额应与次月缴纳数一致。

4、在“预收账款”结转“主营业务收入”时，相对应的“待摊税费”应配比转入“主营业务税金及附加”。

（原因是企业所得税汇算清缴时是以每年度利润总额为起点，税费配比转入不正确会导致当年的利润总额不正确及企业所得税应纳税所得额不正确）

三、开发成本：

[注意认清：

成本对象和可售面积（可以按产权登记的面积）]

1、“开发成本”应设置的成本项目为：

土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、公共配套设施建设费（若存在公建项目）、开发间接费用、利息（若发生利息）。

2、应注意严格区分“公共配套设施建设费”和“基础设施建设费”核算的不同内容：

公共配套设施建设费：

是指有独立项目和独立功能（如学校、物管房等），且该项目建成后属政府、全体业主所有（不属于房开公司所有），应单独作为过渡性成本对象进行核算，核算时分成土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费，并最终分配到可售面积成本中；

公共配套设施建设费还应设置科目为公共配套设施建设费/物管房/土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、开发间接费用、利息（若发生利息）。

基础设施建设费：

一般系指基础性建设项目如通路、水、电、固定围墙、绿化景观、采暖、通气、防雷等。

3、建筑安装工程属主体工程，应严格核算清楚，完工时必须出具决算报告。

4、会计核算时容易发生错误的项目：

1）开工前外接水、电应在“前期工期程费用”中核算，

2）自来水公司、供电公司、燃气公司等铺设管道、电线（变压器）、煤气管道等在“基础设施建设费”中核算，

3）开发产品室内的水、电、线路等应计入“建筑安装费”中核算，

4）前期工程费中的“三通一平”是指拍买取得土地从最原始状态至动工建设时的通水、通电、通路及土地平整。

建造过程中的基础土方、土方回填属于建安工程费。

５）成本对象的分类，过渡性成本对象的成本最终应分配到可售面积成本中，成本对象一般应按建筑物的功能、产品结构类型或建筑上存在明显差异等来划分。

四、按揭款问题的解答：

在完工前应计入“预收账款”中核算；

在完工后跨年度收到的按揭款应视同分期收款发出商品处理，即在完工后收到预收款的，则按预收款金额确认“主营业务收入”，同时配比确认“主营业务成本”，收到按揭款时就该部分补确认预收款和主营业务收入。

①完工前收到按揭款：

银行存款（按揭款）

预收账款（按揭款）

②完工后收到按揭款：

Ａ：

按揭款与收到的首付款属同一会计年度的：

银行存款（首付款）

预收账款（首付款）

预收账款（首付款＋按揭款）

主营业务收入（首付款＋按揭款）

主营业务成本（按可售面积计算所得成本）

开发商品

Ｂ：

按揭款与收到的首付款不属同一会计年度的：

收到首付款时

主营业务收入（首付款）

分期收款开发商品（按可售面积计算所得成本－首付款已结转的成本）

主营业务成本（按可售面积计算所得成本×

首付款占合同金额的比例）

开发商品

收到按揭款时

主营业务收入（按揭款）

主营业务成本（按可售面积计算所得成本－首付款已结转的成本）

分期收款开发商品

五、分期开发问题的解答：

①会计和税收上分期收款是指一个会计年度内缴房、综合验收备案或取得初始产权证明为一期。

②分期开发问题应特别注意以下事项：

土地征用拆迁补偿费应按各期实际占用的土地面积来分期摊销成本［总土地成本／总成本对象（含过渡性成本对象）所占土地面积×

本期所占用的土地面积］；

前期工程费中的勘察、设计费、三通一平费等若跨期受益的，应按各期可售建筑面积来分期摊销；

基础设施建设费若分期建造则应按各期归属分别计入，否则应按可售建筑面积来分摊；

公共配套设施建设费应按各期的可售面积来摊销。

六、廉租房政策：

土地使用税、印花税、土地增值税免。

七、后续成本问题:

后续成本是指开发产品已完工但有完工前或后部分成本尚未计算进入到开发产品成本中,导致开发产品计算不正确,后续成本的按如下分摊:

开发产品已全部出售的,可直接计入到主营业务成本—后续成本计算;

后续成本归属期的开发产品全部没有出售的则计入开发商品成本;

后续成本归属期的开发产品有部分销售的,则应在已售面积和末售面积进行分摊，已售面积分摊的成本记主营业务成本，末售面积分摊的成本记开发商品。

但考虑到土地增值税清算遗漏成本问题，建议还是通过开发成本再结转到相关科目。

八、修理费问题：

对于已售开发产品但合同规定保修期内保修项目发生的修理费直接计入期间费用中核算；

末售开发成品发生的修理费直接记期间费用，也就是以是否完工为分界点，已完工开发产品的修理费记期间费用，末完工的修理费记开发成本。