盐城荣盛公寓策划报告Word下载.docx

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贰、市场篇

一、市经济环境的分析和生活结构研究

总人口、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

GDP发展状况及产业结构情况

消费品零售总额

城乡居民的人均可支配收入

城乡居民储蓄存款余额

二、区域结构调查与城市发展规划调查

道路状况、通行量

区域性质与功能特点

各项城区的机能

城市规划

三、项目立地条件研究

顾客是否容易达到商业区

周边环境和公建设施

项目SWOT分析

叁、经济分析篇（略）

一、项目投资估算（开发商已定：

略）

二、项目财务评定（开发商已定：

三、项目敏感性分析（开发商已定：

盈亏平衡点分析

成本变动对利润的影响

销售价格变动对利润的影响

肆、项目定位篇

一、项目的市场定位

形象定位

二、目标客户定位

购买商铺的目标群分析

三、商铺的目标消费群定位及分析

四、商铺的经营项目定位及功能定位

经营项目定位

五、商铺特色定位

伍、项目建议篇

一、整体规划设计方案描述

二、外立面效果设计方案建议

三、商铺结构与内部分割方案建议（已定：

四、项目景观设计方案建议

陆、项目营销策划篇

一、项目价格计划

二、项目市场推广方案

三、营销整体规划方案建议书

营销策略建议

营销渠道建议

销控策略

四、价格策略执行计划建议书

价目表建议（暂略）

付款方式建议

五、管理模式建议书

物业管理模式建议

销售管理

六、项目形象包装设计方案建议书

VI设计建议

楼书设计建议

展板设计建议

七、广告宣传策划建议书

户外广告策略建议

报刊广告策略建议

新闻炒作策略建议

网上广告和炒作策略建议

八、销售活动策划建议书（SP活动）

开工仪式建议

开盘仪式建议

封顶仪式建议

竣式仪式建议

新闻发布会建议

展销会建议

柒、销售实施篇（制度）

一、案场行政管理制度

二、销售人员培训考核制度

三、签约监审制度

四、销售报表、报告管理制度

五、销售激励制度

六、销售现场岗位职责

捌、综合?

附录篇

附一、售楼中心及样板房建议

附录二：

关于荣盛公寓施工工地现场形象管理的暂行规定（建议）

附录三、市场调研情况

家！

无论是身在他乡，还是异国，中国人无不对家是最重视的地方。

在美国的唐人街、在英国的华人区，在泰国、伊拉克、非洲等等世界各地的中国人，梦魂牵绕的还是“家”，家是童年美好的记忆，儿时的玩伴，是荷塘泥偶；

家是羞涩的爱情初恋，甜蜜的回忆；

家是母亲的温柔，父亲的慈祥；

家是看着孩子呀呀依语，妻子的关爱；

家是儿孙绕膝，老伴相持。

家承载了太多的中国文化，是五千年中国人文的凝聚。

——Homeislove!

壹

?

项

目

篇

一、前言

房地产竞争市场的瞬息万变为我们对开发项目的创新提供了机会，同时也要求我们以一种“思维的速率”对未来的趋势作出尽可能准确的把握，对我们的房地产开发运营要有整体的宏观视角。

“凡事预则立，不预则废”，房地产开发具有周期性较长、投资大、风险性大等特点，尤其是它明显的地域性特征，更决定了我们不可以点概全，实行“一揽子计划”，而必须以一种对项目整体的宏观调控、对细枝末节的精确把握，以“是什么？

做什么？

怎么做？

”为市场竞争思考的切入点，以不断地认识问题、创新地解决问题为工作目标，从而真正做到有备而战，出奇制胜。

房子是盖给人住的，而人是有地域性的，正所谓“一方水土养一方人”。

作为一座拥有悠久文化底蕴的老都城，同时又是在不断进步并且接受长三角辐射的城市，多元化的组合使盐城独具其人文背景及新闻敏感性等，这些都将直接决定着营销推广计划的制定及具体实施。

把握本区域产品特征因素

知己知彼，才能百战百胜，本区域产品特征，可从三个方面去把握，第一，把握产品的普遍特征；

第二，把握与自身同类产品的普遍特征；

第三，把握热销产品的特殊性。

产品的自备特征是通过其推广来识别的。

通过对各类产品的推广卖点分析，可以透视出竞争对手产品的优势与不足，只有这样，才能更符合实际地拟定贵公司产品的推广方案。

如果要创新产品推广思路，拟定新的产品推广模式，就须对所开发的产品有深刻认识。

房地产产品（住宅）不是一个孤立的建筑单体，它是由建筑单体、环境景观、物业管理、公建配套等要素综合构成。

这四大要素又可分解为若干支系，它们在不同地域、不同的竞争市场中，所强调的推广诉求重点是不同的；

并且构成房地产产品的一系列要素，在主要产品卖点因素设定后，深层次的细节因素，不是一次所能认识清楚的，它需要在竞争的过程与销售实践中，逐步认识、把握、提炼。

公司所开发产品，其产品主要卖点因素已设定完成，而深层次的细节因素，正处创新、设计的完善之中，有待于我们今后不断去认识、研究、总结与提炼。

这些产品构成的系列要素，就是未来的系列卖点，它们将是我们未来小区个性特征的基础支撑。

如果我们对所推出的产品缺乏深刻的认识与了解，那么，是拟定不出符合实际的推广方案的。

外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响

交通捷运系统的规划与建设：

盐城市交通网络的成型使得区内交通优势明显。

一方面；

外部交通网络的基本成型，204国道、盐金公路、宁靖盐和徐宿淮盐高速公路等分别联系南京、上海、连云港、徐州等地，新长铁路盐城以北段已建成通车。

盐城民航机场新航线的不断开辟。

使得盐城的地区经济将得到长足发展，就目前中国的经济增长和城市与城市间，城市内部的交通发达程度有明显的并且成正比的关系，象目前的盐城交通状况总体来说是可以的，并且在不断的完善和发展，交通的便利和经济的增长是本案支持2600-2800元单位平方米的基础。

另一方面；

内部交通网络的完善，市区公交线路以作为城市枢纽的建军路、解放南路为中心向周边扩散，形成六纵八横的现代城市交通网络，本案所在地的盐马路和大庆路正处在该交通网络以内。

政府对“城市副中心”的规划和建设中，交通和环境是重中之重，并且目前的情况是“城市副中心”相对城市中心的内部交通便利程度、环境优美程度等等一系列建设比市内好许多。

这对本案的销售也是利好现象。

便捷的交通条件使得该地区区域经济持续发展、人口密集加大、城市核心区域的外延，进而能推动宗地房地产业行业的发展。

在相对一段时间内能较大幅度的增长。

城市功能规划与布局、局部区域开发重点：

盐城新城市总体规划的发展方向：

重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北

近期市委、市政府又作出的一项重要决策：

实施分片发展、合力建城

由上政府规划的发展方向和发展战略分析得出：

规划重点区域在西南方向，该地区房地产业的兴旺得到了政府部门的认可和支持，目前西南板块的房地产行业处于旺盛阶段，这对本案的开发是一个利好的消息，也是宗地升值基础。

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位

A、历史文化

距今两千一百年前，正是中华民族大一统历史上第一个强盛王朝----大汉帝国的鼎盛时期。

西汉元狩四年，雄才大略而又励精图治的汉武帝刘彻在自己39岁的时候向全国颁发诏令，宣布在浩浩汤汤的黄海之滨设置盐渎县。

从此，这块盛产海盐的地方开始独立谱写自己的辉煌历史，这个历史便是今日盐都县的历史。

意义：

拥有浓厚、悠久的文化底蕴是项目的基础，要想“多、快、好、省”的开发销售项目物业没有文化底蕴是不行的。

同时在项目实施阶段中的广告推广、宣传推广、SP活动、新闻发布会等许多的策划方案脱离当地的文化也是很难形成共鸣。

B、经济及战略意义

本案所处的地理位置原属于盐都县，现被划为盐城市区。

项目周边区域的经济不仅受到来自城市中心的辐射，也随着盐都新区和各镇工业园区的开发建设，一批又一批的大型、特大型高科技项目被陆续引进和建成投产，韩国世钟汽配城、华业医药、丽凯毛绒、龙熙钢结构、唐笑服饰、绿叶化工、桑力太阳能、上禾金属、海特布业等骨干项目投产后迅速形成先进生产力，支撑区域经济一路攀升。

C、结论

宗地拥有如此多的历史、经济、文化的底蕴对建设成型小区也是利好因素。

在对于项目的将来的宣传和推广也是一个可以利用的基础。

经济的不断发展势必对旧结构的突破，住房仅仅是其中的一项，目前本案周边区域的竞争项目较多，包括一些比本案规模大或地理位置好的竞争项目，这对于项目今后的开发销售存在着很大的不利因素。

因此，必须对项目进行全方位的策划，形成独特的推广概念，通过合理的媒体运作，树立起良好的产品形象，使销售利润达到最大化。

同时，好的销售业绩必然能给开发商带来好的企业信誉。

我们大唐置业的认真态度和务实的工作作风也非常希望能得到开发商的认可和支持。

开发企业进入重点区域市场、项目合理规划布局、规模建设以及整体项目策划建议的实施等对企业提高项目市场覆盖率、提升企业品牌形象、降低经营风险、扩大企业整体社会影响力等作用都非常明显的。

房地产行业作为城市经济指标的重要组成部分，必然会随着城市经济的向前发展而日趋成熟，从目前的情况来看，房地产行业虽然投资大但经济回报率也非常大，同时它的周期短（一般2—4年），一但完成，对开发企业意义非凡。

不仅能使企业得到巨大的经济回报，同时也使得开发企业的品牌得以加深和巩固，更具意义的是拓宽了企业的多元化经营道路，使企业的市场生命力和竞争力进一步加强。

目前中国的房地产市场发展不均衡，发达城市和不发达城市之间房地产的开发和发展具有明显差异。

盐城市（江苏发达的二类城市，同时受长三角经济辐射）在未来必然会提升其城市形象和加大其在江苏地区区域经济中所占的比重。

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置：

宗地位置较好，地处盐城中心西南面，距离市中心直线距离1000米、道路距离2000米。

地势平坦，自然标高相当于黄海高程2.76米。

目前宗地不存在地面居民、工厂、拆迁等工作。

地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等（开发商提供）

数据名称具体数据

基地面积9250M2

总建筑面积23886M2

其中：

住宅建筑面积18353M2所占比例77%

商业及配套公建建筑面积4023M2所占比例17%

停车库建筑面积1505M2所占比例6%

综合容积率2.58

建筑密度34%

集中绿化率11.2%

总户数112户

三室二厅二卫68户所占比例61%

二室二厅一卫32户所占比例29%

跃层12户所占比例10%

机动车停车位（小区内）44辆

室内35辆所占比例80%

室外9辆所占比例20%

四、项目周边的社区配套

1、交通状况

本案所在地公交线路有20、28、68、207、34路共五条公交线路，盐城市的公共交通网络以六纵八横的辐射由城市中心向外延伸，连接建军路的盐马路和连接解放南路的大庆路正处在该交通网络以内，居民出行比较方便。

大庆路和盐马路由于建设时间相对较晚，所以路况较好。

宗地出行主要依靠：

公交车和单车（部分私家），建议开发商在对项目进行推广时可利用公交站牌