XX超市重庆总部大楼暨城市生活广场物业管理投标文件(技术部分).docx

XX超市重庆总部大楼暨城市生活广场物业管理投标文件(技术部分).docx

《XX超市重庆总部大楼暨城市生活广场物业管理投标文件(技术部分).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX超市重庆总部大楼暨城市生活广场物业管理投标文件(技术部分).docx（171页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

XX超市重庆总部大楼暨城市生活广场物业管理投标文件

（技术部分）

二〇二二年十月十五日

第一章物业管理服务整体设想、策划及目标 9

第一节物业管理服务整体设想 9

1.0、项目概况：

9

2.0、物业特点 9

2.1、楼宇及公共环境物业的特点：

9

2.1.1、开放式物业，进入物业的通道较多 9

2.1.2、写字楼及商场人员比较集中，数量多 9

2.1.3、设施设备多，管理要求高，维护保养难度大 9

2.1.4、治安、消防安全隐患大 9

2.1.5、物业服务需求多样化 9

2.2、项目楼宇及公共环境公用设施及公共场所介绍：

9

3.0、管理定位 10

4.0、管理重点 11

4.1、重点之一:

树立物业整体形象 11

4.2、重点之二:

机电设施设备的维护、保养，确保物业增值保值 11

4.3、重点之三:

治安、消防管理服务 11

4.4、重点之四：

装修、施工混合进行，成品保护难度大 12

4.5、重点之五：

及时、高效、便捷的物业服务 12

4.6、重点之六：

商业氛围营造 12

4.7、重点之七：

物业服务创新 12

5.0、管理目标 12

6.0、管理模式 12

6.1、管理流程 12

6.2、设置监督机构 13

6.3、完善的自我约束机制 13

6.4、激励机制 15

6.5、经营上采取经营目标责任制 15

7.0、管理特色 15

7.1、管理特色 15

第二节本项目第一、二阶段物业管理的特点及要求 16

1.0、第一个阶段物业管理的特点及要求、工作目标 16

1.1、管理特点：

16

1.1.1、[前期介入] 16

1.1.2、[现场管理] 16

1.1.3、[成品保护] 16

1.1.4、[施工人员管理] 16

1.1.5、[设施设备管理] 17

1.1.6、[项目专家评审] 17

1.1.7、[节能降耗] 17

1.1.8、[应急预案] 17

1.1.9、[招商配合工作] 17

1.1.10、[店招管理] 17

1.1.11、[主力店配合工作] 17

1.1.12、[装修管理] 17

1.1.13、[建渣管理] 17

1.1.14、[承接验收、档案管理] 18

1.1.15、[开业配合工作倒排计划] 18

1.2、管理要求：

18

1.3、工作目标：

19

2.0、第二阶段物业管理的特点及要求、工作目标 20

2.1、管理特点及要求：

20

2.1.1、[基础服务] 20

2.1.2、[标准化体系运行] 20

2.1.3、[客户关系管理] 20

2.1.4、[CIS系统建立] 20

2.1.5、[二次装修管理] 20

2.1.6[协同招商及商家入驻管理] 21

2.1.7、[设施设备的养护与管理] 21

2.1.8、[房屋建筑的维护与修缮] 21

2.1.9、[停车管理] 22

2.1.10、[节能降耗] 22

2.1.11、[绿化、环境卫生的维护与管理] 22

2.1.12、[档案管理] 23

2.1.13、[商家联谊、促销活动] 23

2.2、工作目标：

23

第三节物业服务内容、标准及对应措施 24

1.0、物业服务内容：

24

1.1、物业共有部位及设施设备的管理和维护； 24

1.2、绿化养护管理； 25

1.3、环境卫生的维护与管理； 25

1.4、公共区域的秩序维护； 25

1.5、物业使用禁止性行为的监督； 25

1.6、承接查验 25

1.7、代收代缴服务 25

1.8、协同招商的服务与管理； 25

1.9、特约服务 25

1.10、各类档案的收集与管理。

25

2.0、物业基本服务标准 25

2.1、综合服务内容标准 25

2.2、房屋建筑的养护与维修 26

2.4、绿化养护工作 27

2.5、环境卫生的维护与管理 27

2.6、公共区域的秩序维护 28

3.0、实现物业服务标准的主要措施 28

第四节岗位人员编制及说明 31

1.0、第一个阶段物业管理的岗位人员编制及说明 31

1.1、第一阶段组织架构图（合计34人） 31

1.2、人员定编说明 31

2.0第二个阶段物业管理的岗位人员编制及说明 38

2.1、第二阶段组织架构图（67人） 38

2.2、人员定编说明 38

第二章物业日常管理方案 48

第一节前期介入 48

1.0、提要：

48

1.1、招商配合工作 49

1.2、开展客户服务需求调查 49

1.3、进行物业交付前的实操性工作 49

2.0、开荒保洁方案 50

2.1.粗开荒：

50

2.2、精开荒：

50

3.0、按规范实施接管验收 52

第二节客户入驻 53

1.0、办理入驻高效迅捷 53

2.0、入驻期的便民服务措施 54

第三节投诉处理 54

1.0、投诉受理 54

2.0、投诉处理 54

3.0、投诉回访 55

第四节安全管理与服务 55

1.0、治安形式分析 55

2.0、安全管理的措施及对策 55

2.1、确保护卫员的综合素质 55

2.2、安全管理体系的建立 55

2.3、安全管理的重点转移 56

2.4、充分利用技防措施 56

第五节停车场管理 56

1.0、机动车停车场管理 56

1.1、智能停车场管理系统 57

2.0、非机动车停车场管理 58

3.0、卸货区管理 59

4.0、停车场管理方案设想 59

5.0、停车场管理方式 60

第六节消防管理 60

1.0、坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针。

60

2.0、加强消防教育宣传和培训演练工作 60

3.0、加强二次装修的消防管理 61

4.0、建立消防快速反应分队 61

第七节空置房管理 62

第八节环境卫生的维护与管理 63

1.0、绿化管理 63

1.1、绿化养护标准 63

1.2、绿化检查考核 63

1.3、绿地保养措施 63

1.4、绿化工作程序 64

1.5、绿色植物周期养护汇总表 65

2.0、清洁管理 65

2.1、清洁管理思路 65

2.2、“零干扰”清洁管理 65

2.3、重视清洁中的礼节礼仪 66

2.4、环保清洁管理 66

2.5、节能降耗 66

2.6、污水的控制 66

2.7、安全清洁管理 67

2.8、清洁管理运作 68

2.9、日常清洁工作计划及服务标准 68

2.10、日常清洁作业程序 71

2.11、不断提高服务质量计划 75

3.0、消杀管理部分 76

第九节应急事件处理预案 78

1.0、目的 78

2.0、适用范围 79

3.0、职责 79

4.0、程序要点 79

4.1、处理各类突发事件的基本原则 79

4.1.2、统一指挥原则 79

4.1.3、服从命令、团结协作的原则 79

4.1.4、及时总结汇报原则 79

4.2、盗窃事件处理 80

4.3、打架斗殴事件处理 80

4.4、抢劫事件处理 81

4.5、泊车场交通意外事故处理 81

4.6、水浸等自然灾害事故。

82

4.7、地震灾害的应急处理程序 83

4.8、其他突发事件处理。

84

4.9、火灾事故紧急处理预案 85

4.10、客户意外受伤和急病应急预案 88

第十节制度和档案的建立与管理 89

1.0规章制度的建立与管理 89

2.0、管理规章制度汇编目录如下：

89

2.1、公司管理规章制度汇编目录 89

3.0、档案的建立与管理 97

4.0、档案管理运作环节 98

第十一节商业社区文化建设 106

1.0、商业社区文化建设目标 106

2.0、商业社区文化建设的总思路 106

3.0、社区文化建设的保障体系 106

4.0活动计划的安排 107

5.0经费投入 107

第十二节公共能耗分摊及代收代缴 107

1.0、公共能耗分摊 107

2.0、代收代缴 108

第三章物业设施设备维护与维修管理 109

第一节房屋及公用设施维修养护 109

1.0、房屋及公用设施的管理方式 109

2.0、建筑物管理的重点 110

3.0、房屋本体和共用设施维修养护计划 111

4.0、二次装修管理 111

第二节机电设备设施管理 115

1.0、设备设施的特点 115

2.0、机电设备管理的原则和目标 115

3.0、机电设备前期介入管理 117

4.0、机电设备运行与维护管理（正式管理） 118

5.0、分系统设备管理 124

5.1、供配电管理 124

5.2、电梯系统管理 124

5.3、消防系统管理 125

5.4、给排水管理 125

5.5、中央空调管理 125

5.6、弱电智能化系统管理 126

6.0、设备管理的应急措施及方案 126

6.1、设备系统的维修管理 126

6.2、各机电设备设抢修、应急处理方案 128

6.2.1、停电应急处理措施 128

6.2.2、给排水系统应急处理方案 129

6.3、电梯应急处理方案 131

第四章经营管理指标承诺及管理措施 135

1.0、管理服务费及代收代缴费收取率 135

2.0、管理指标承诺及采取的措施 135

3.0、年违章发生率与处理率 139

4.0、业主年投诉率和处理率 139

5.0、业主综合服务满意率 140

6.0、绿化完好率 141

7.0、道路、车场完好率 141

第五章担当本项目负责人及派驻现场人员情况 142

附表一：

拟定担任本项目管理负责人的简历表 142

附表二：

拟派驻现场的主要物管人员一览表 144

第六章物业经费月度收支预算方案 147

第一节预算说明 147

1.0、编制依据 147

2.0、物业管理费的构成 147

3.0、说明 147

第二节物业管理费用测算 148

1.0、人员费用 148

2.0、常规费用 150

3.0、维护费用 152

4.0、营业成本合计 155

5.0、分摊费用（管理佣金）及应缴纳税金 155

6.0、项目总支出 156

7.0、项目收费面积计算 156

8.0、物业服务成本单价（元/平方米.月）测算 156

9.0物业服务费用报价（元/平方米.月） 157

10.项目利润 157

11.物业经费月度收支预算方案 158

第三节停车场费用测算 159

1.0、停车场物业服务成本汇总表 159

2.0管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费用 159

3.0停车场设施设备维护费用 160

4.0、开办物资费用 160

5.0、公共区域保洁费用 160

6.0、行政办公费用 160

7.0、其他费用 161

8.0、管理费用分摊（年总支出*10%） 161

9.0、税金（（年总支出+管理费用分摊）*5.565%） 161

10.0、总支出（营业成本+不可预见费用+分摊费用+税金） 161

11.1、单个停车位物业管理月成本测算（年总支出/车位个数/12个月） 161

第四节投标报价 162

1.0、前期物业管理服务收费标准定价原则 162

2.0、前期物业管理各项费收费标准 162

3.0、投标报价 162

第七章物业工器具配备计划 163

第八章专项特约服务 167

第一节社区便民服务 167

结