农旅可研报告Word格式文档下载.docx
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1.4研究依据及范围
1.4.1研究依据
⑴项目筹备组选址意见
⑵度假区项目可行性研究深度及要求
⑶
建设项目经济评价方法与参数
⑷旅游民宿基本要求与评价
1.4.2研究范围
依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目背景与可行性、客源市场、规划设计与建设方案、形象策划与营销策略、环境保护与安全防火、运营与管理、实施步骤与保障机制、投资估算、效益、风险等方面进行分析研究。
1.5主要经济指标
项目主要经济指标见表1。
主要经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
1
固定资产投资
万元
1650
2
流动资金
500
3
总投资
2150
4
年营销收入
298.5
1.6简要概论
XXXX农旅康养度假区建设项目目标明确，农旅康养含金量较高，符合国家、行业及地方产业发展规划，对促进XX乡乃至XX县农旅康养产业可持续发展具有重要意义；
项目建设条件优越，建设单位积极性高、实力雄厚，建设内容及规模基本合理，工程及工艺设计方案可行，产品市场前景看好；
效益分析表明：
项目财务效益较好，社会效益明显。
该项目实施将有效促进XX县文旅、农旅、康养深度融合，加强精品康养游线路产品营销推介，有利于旅游业提档升级、提质增效，推动旅游产业与脱贫攻坚、县域发展、城乡建设的多规合一，该项目建设应给予有力的支持。
第二章项目背景与可行性分析
2.1项目背景
2.1.1地理位置
项目开发地位于XX县XX乡XX村回头湾，地理座标为北纬27°
12′，东经119°
59′。
2.1.2交通条件
项目所在地境内有701乡道公路穿境而过，项目区至XX县城16.5公里、至XX市XX镇16公里，项目区内有原先废弃水泥硬化乡道，随着建设单位对度假区内的小道的拓宽、平整，该区域发展旅游业的区位交通条件较好。
2.1.3市场环境
近年来，XX县委、县政府充分发挥“国家生态文明建设示范县”、“中国长寿之乡”品牌效应，全面实施生态养生旅游战略，在优先保护生态的基础上，以康养度假休闲为特色，高起点、高规划、高标准全面助力景点融合发展，即以鸳鸯草场景区康养运动之旅为龙头带动，连点成线、集线成面，形成“东狮山文化朝圣之旅、黄柏红色廉政文化之旅、XX溪口和九龙井生态休闲观光之旅”等4条风格不同的精品线路，全面构筑全域旅游发展新格局。
2.1.4开发现状
项目区尚为青山绿水纯自然环境状态，目前只有少数外地游客和附近居民到山间登山戏水游览，也有一些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；
项目区内没有人工建筑，旅游开发尚未起步。
2.1.5优势分析
⑴项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优势。
特别是项目位置处于XX市和XX县交界，未来“温福高铁”贯穿XX，可以形成客流、物流的“盆地效应”，有利于形成旅游客源规模和旅游资本积聚。
而项目地本身的纯天然山水资源品质是旅游开发后走内涵式发展的内在因素。
⑵项目所在地的乡村领导，对发展旅游业有高度的认识和积极性。
围绕本项目做了大量相关工作，政府支持是本项目取得成功的有效保障。
⑶整个项目地理环境处于一个相对封闭的状态。
项目区除了一条废弃乡道外，没有其他对外机动车道，便于周边环境的整体保护和项目的经营管理，这是项目开发以后不断提高品位的重要条件。
2.1.6困难分析
⑴地质地貌条件不是十分优越，在社会上的知名度较低；
山地土层不够肥沃，植被种类不够丰富，园林绿化工程难度较大、周期较长。
⑵旅游基础设施缺乏。
项目区目前未通水电，电信和无线通讯条件急需改善，否则，将直接影响到该项目的实施。
⑶项目区所在村经济欠发达，长期以来是以农业为主，第三产业比重较小，当地群众中对旅游业的认识还有一定的差距，尤其是对于应该如何发展旅游业，还缺乏必要的科技和人才支撑。
2.2度假区资源调查与可行性分析
2.2.1旅游资源状况
⑴风景秀丽
项目地四周群山环抱、丘陵起伏，海拔518米。
项目区群山叠翠、林木葱郁、视野开阔、构造地层扎实，现成植被茂盛、山峰叠嶂、溪流瀑布等富有层次感的迷人景色。
项目区溪涧蜿蜒而下、山水相映，尤如镶嵌在群山中的一条玉带。
每当清晨太阳初升云雾缭绕，黄昏晚霞如胭脂，月夜画山听水眠，令游人如痴如醉。
综上为度假区开发提供了良好的条件。
⑵气候宜人
XX县属中亚热带山地气候，受海洋季风影响较大，雨量充沛，年平均气温在13～18℃之间，冬无严寒、夏无酷暑。
由于森林覆盖率较高，加之依山傍水、四面皆阳，营造了舒爽宜人的小气候，项目区空气清新，富含空气负氧离子及植物精气，具有极高的空气质量，适宜游客开展娱乐休闲康养度假活动。
⑶民风纯朴
项目区周边XX村经济以农业生产为主、民风淳朴、社会秩序良好、社会稳定，这些都为项目建设提供有利条件。
项目区四周山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异，旅游者到此游览有回归自然之感，仿佛置身于浓墨重彩的山水画之中。
2.2.2资源组合评述
⑴项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组合度良好，康养度假可开发性强；
⑵远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄金分割比，给人以一种秀丽、和谐的美感；
⑶人文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，能起到锦上添花的互补作用。
2.2.3资源总体评价
⑴本项目地是一个以康养为主，地方特色突出的旅游客体，自然旅游资源要素较为齐全，人文旅游资源相辅相成。
⑵项目区资源组合度良好，山体厚实开阔，富有层次变化，天然质朴，可开发性强，适宜运用中国园林构景手法进行主题性开发，将之建成集观光娱乐、休闲度假、品茶养生为一体的多功能综合性新农村主题农旅康养度假区。
⑶有良好的自然生态环境，项目区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳；
周边田园村舍，阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁的江南农村景色，能对城市游客群体产生较强的吸引力。
⑷加大环保力度，视绿水青山为康养度假开发的资源基础，有计划改变项目区植被树种的单调，大量营造观赏林。
⑸靠近主要客源地，地方政府重视，项目地无社区居民居住，开发投资费用相对较小。
综上所述，建设本项目是可行的。
第三章客源市场分析
对项目地康养度假开发的过程，从逻辑上说，应首先从研究市场的实力开始。
市场研究的目的是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境。
旅游客源的市场规模可以用以下公式表示：
G=M1+M2/D
其中G：
客源市场规模；
M1：
市场引发力或称出游动机；
M2：
目的地的吸引力；
D：
客源发生地与目的地间的距离影响力。
所以，首先必须明确该项目的目标市场，再有针对性地研究该市场的出游动机、对该市场而言目的地的吸引力、以及相关的距离影响力。
3.1客源市场定位
3.1.1逗留目的分析
⑴娱乐休闲：
本项目按区域性旅游休闲度假区精细规划和打造，其设计容时量为1-2日，主要针对周边县市双休日娱乐休闲市场。
⑵康养度假：
本旅游地可以成为区域性的康养度假中心，其开展的民宿、游山、玩水、赏花和其他相关项目对周边康养度假的相关市场将是十分有竞争力的。
3.1.2地理来源分析
⑴交通时间：
一般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行1.5小时的距离，项目区距离周边温州、XX、XX等地车程均在1.5小时以内，项目旅游圈沿已有交通线延伸的范围较大。
⑵旅游者的距离知觉：
实践中旅游者对距离的心理知觉往往与实际距离是有区别的，其影响因素大概有：
①交通的方便程度；
②历史上形成的行政区划；
③方言等文化特征造成的心理认同感；
④人民持续性往来的情况；
⑤出游者的出游心理压力。
3.1.3游客嗜好分析
⑴依据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟在现有山水自然资源条件的基础上规划开发为以农旅、康养、娱乐休闲性的度假区。
⑵满足人们娱乐、体验、养生、观光的需求。
3.2限制条件分析
3.2.1季节性、周期性限制因素
⑴季节性：
由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着重考虑的因素，所以，该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性市场条件影响，根据有关研究可以认为：
春季（3-5月）是小旺季；
夏季（6-10月）是旺季；
秋季（11-12月）是平季；
冬季（来年2月）是淡季。
⑵周期性：
双休日短途旅游市场的特点就是：
周五、周六、周日客人多，其他时间客人少。
⑶假日性：
五一、十一、春节的黄金周客人将会大大增加。
3.2.2其他旅游点的存在
⑴邻近旅游点：
有必要关注的景点包括①九龙井；
②东狮山。
⑵竞争性分析：
从整体来说邻近旅游点开发比较早，已经有一定的知名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的，所以，至少在最近一个时期，对来源于区域以外的客源，项目地的竞争力是较弱的。
但对于主要感兴趣的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景点他们早已经去过了，十分需要新鲜的去处，也就是说，其他景点对于周边地区的短途旅游者来说，已经进入了“产品生命周期”的末段，而项目地正处于其前段。
第四章规划设计与建设方案
4.1
规划设计
本项目地度假区总体规划为
5
个区域，它们是迎宾园、戏水园、植物园、红豆园、酵素园。
4.2主景区旅游产品设计
⑴迎宾园：
以新农村主题民宿的建筑为主，建筑主材以轻钢别墅材料，内部装饰为现代化的起居室，开辟康养度假，增加旅游地的经济附加值，完善食宿服务设施，提高旅游地的市场竞争力。
大门和栈道：
度假区入口处以原木为材料作一个大门，门旁立一巨石，上书“画山”二字；
为提高栈道的景视率，可将栈道建成仿古道。
⑵戏水园：
分三个区域。
激情娱乐区，轻舟自娱区，冬夏游泳区。
①瀑布区：
亲临瀑边，在山水的环抱中真正听清大自然的声音。
②亲水区：
游客沿溪边栈道溯流而上，观清溪蜿蜒、闻山花飘香，体验山、泉、林、溪、石间的世外清境，沁人心脾。
③游泳区：
核心区北侧，山谷填平，人造泳池，打造为游泳爱好者的天然浴场。
⑶植物园：
由桃花谷、红映山、樱花园、枫树园构成。
这些植物的季相分明，能形成规模的视觉冲击力，具有很好的观赏价值。
①桃花谷和红映山。
桃花春季盛开与漫山遍野的映山红交相辉映，景色优美。
与学生踏青旅游季节相吻合，对学生春游吸引力较大；
②樱花园。
由于樱花属异国花卉，可满足游客的好奇。
并且樱花四、五月开花与春游和"
五一"
旅游黄金周相衔接，易于旅游市场促销，是一个很好的卖点；
③枫树园。
从植物构景角度来看，秋季为万木凋零时节，但枫树在秋天的火红景色十分迷人，因此，以枫树园的建造对吸引"
国庆"
期间的旅游者十分有利。
⑷红豆园：
该园的开发以爱情为主线，开辟四个功能区，即瑰园、箭园、石园、情园，体现年青人的浪漫爱情、中年人成熟的温馨爱情、老年人白头谐老的永恒爱情。
①瑰园：
以各类玫瑰为构景，具有较好的观赏性和爱情意境，并兼营玫瑰销售，增加项目的经济含量，可操作性强；
②箭园：
即丘比特的爱情之箭，表达青年人的浪漫爱情，让游人参与射箭，是个参与性很强的园区，深受年青人喜爱；
③石园：
设计取意于"
海枯石烂"
永不变心的爱情，在中心区域设计大型的石柱景点，体现"
的爱情主题，周边以各种奇石为衬景设计一个室内奇石展厅，展示中国的石文化，集观赏与购物为一体，出售的石艺品有工艺石和爱情石；
④情园：
此园的设计目的在于增加情趣，天下有情人在此种象征爱情的植物，让爱情主题得到升华，并融环境美化于一身，可谓一意两用，提供的树种有红豆杉、玫瑰等，并在树上挂上认植的姓名、时间等。
⑸酵素园：
公司秉承爱天敬人的经营理念，倡导与自然和谐共处，释放自然能量，建设愉悦、和谐的度假区氛围，从绿色工业链角度切入，只做环保、健康的良心酵素产品，酵醒人们的健康生活。
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