土地估价师答疑精选Word文档格式.docx

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《土地管理法》还规定，"

经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要修编土地利用总体规划的。

属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划"

但是，如果经省、自治区、直辖市批准的建设用地项目，改变的土地利用总体规划是由国务院批准，则仍需报国务院批准修改。

因为“土地利用总体规划实行分级审批”，而广州市的土地利用总体规划的“原批准机关”为国务院，而此判断题中，广东省人民政府批准的某交通建设项目用地改变了广州市的土地利用总体规划，不应该根据广东省人民政府的批准文件修改土地利用总体规划，而仍需报国务院批准修改。

2、

黑老师您好！

本讲有个问题向您请教：

在线作业50题.土地最基本的特点是土地在流通的过程中，流通或转移的不仅是土地的物质体，更重要的是土地产权关系.（）

标准答案:

正确流通或转移的不仅是土地的物质体怎么理解?

不是说土地交易过程中，交易对象不移动吗?

请指教，拜托了

你好：

土地最基本的特点是土地在流通的过程中，流通或转移的不仅是土地的物质体，更重要的是土地产权关系。

这里的“流通或转移”，我的理解是先后两个产权人之间的“流通或转移”问题，而对于土地本身是不能从一个地方“流通或转移”另一个地方的

3、

本讲的44题和112题答案有误，请您检查？

再者，我对定额税不理解。

如耕地占用税不是按面积计算的吗，为什么是定额税率？

请黑老师用最通俗的方法给我讲解。

拜托！

！

44、耕地占用税的纳税期限为（）。

A．10天

B．20天

C．30天

D．60天 

A 

B 

C 

D你的答案：

b　标准答案：

c本题分数：

1.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解　　析：

112、耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。

耕地是指用于种植农作物的土地，占用前5年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。

（） 

对 

错你的答案：

错误　标准答案：

正确本题分数：

0.50分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解　　析：

你好！

1、本讲的44题30天应是正确的。

2、112题答案应为错误，谢谢指出。

3、定额税就是以一定数额人民币形式，交税。

如耕地占用税采取的就是定额税率，也就是每平方米应征收多少元问题。

（

4、

黑老师：

您好！

本讲有几个问题向您请教：

1、单行法律怎么理解？

2、国家行为、内部行政行为怎么理解？

难道地方政府的行为不是代表国家行使的国家行为吗？

3、烟草专卖不允许外地区的烟到本地销售，是不是违法？

1、单行法律只是指民族自治地方的单行条例。

自治区的自治条例和单行条例，报全国人民代表大会常务委员会批准后生效。

自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。

地方政府的行为是代表国家行使的国家行为。

内部行政行为比如一个政府部门对其工作人员的奖惩，就是内部行政行为。

3、烟草专卖不允许外地区的烟到本地销售，不违法，这是我国的一项重要政策。

5、

本讲有个概念不清楚：

农村集体经济组织和村民委员会。

二者出现的时候都是用或联接，二者是什么关系？

谁领导谁？

如：

生产过程破坏的国家不征收的土地，复垦后仍归原集体经济组织使用。

归村民委员会使用不行吗？

农村集体经济组织是指镇、乡、办事处村组的成员以生产资料集体所有的形式组成的独立核算的社区合作经济组织。

村民委员会不是一级政权组织，不能和乡镇政府进行类比。

根据《村民委员会组织法》和《农村土地承包法》的规定，村委会是村民自我管理、自我教育，自我服务的基层群众自治组织，其主要职能是村民自治、协助行政和经营管理集体资产。

依照《民法通则》、《农业法》和《土地管理法》的规定，农村土地的所有权由村农民集体享有，村委会享有经营权、管理权。

村民委员会不是农村集体经济组织，但二者功能经常合一。

《村民委员会组织法》第5条第2款规定：

“村民委员会应当尊重集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保障集体经济组织和村民、承包经营户、联户或者合伙的合法的财产权和其他合法的权利和利益。

”在这里，村委会与农村集体经济组织是相互独立的组织，前者对后者的经济活动有监督和保障职能。

该法第5条第3款还规定：

“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，教育村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。

”据此，村委会在集体土地等资产的管理方面，有时可取代农村集体经济组织。

另据《土地承包法》第12条规定，在发包土地方面，村委会和农村集体经济组织是一种平行、并列关系，两者均可对外发包集体所有的土地和依法由集体使用国有土地。

村民委员会具有政社合一的特点。

中国上世纪50年代以来，建立起农村集体经济组织，大队和公社，也具有政社合一的特点。

政社分离是比较公认的农村基层组织发展的方向。

基于以上认识，在“生产过程破坏的国家不征收的土地，复垦后仍归原集体经济组织使用”，采用“归原集体经济组织使用”是比较科学的。

6、

老师：

在一次的对我提及的问题及时答复深表感谢！

网校有您这样负责的老师应该庆幸！

本讲我有一个问题需您务必帮助解释，这段时间内一直在困饶着我：

监测点地价评估要求为什么不能采用基准地价系数修正法？

2004年4月，国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院《城市地价监测数据采集操作指南》规定，“监测点地价评估要分别提供现状条件下和设定条件下的土地价格水平。

现状条件下的土地价格水平是指在实际用途、实际剩余使用年限、实际容积率、实际开发程度，于设定基准日的地价。

设定条件下的土地价格水平是指在设定用途、设定使用年限、平均容积率、平均开发程度，于设定基准日的地价”。

“监测点评估应根据实际情况选用两种方法进行，不得使用基准地价修正评估的方法”。

监测点评估可采取市场比较法、收益还原法等（任选择两种）。

不得使用基准地价修正评估的方法，搞清这是《城市地价监测数据采集操作指南》中的规定。

至于其原因，已超出考试大纲。

7、

11、（）是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

A．土地使用权出让

B．土地使用权租赁

C．土地使用权抵押

D．土地使用权转让 

b本题分数：

1.00分，你答题的情况为正确所以你的得分为1.00分解　　析：

土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

在前两讲中，土地的所有者把土地的使用权出租给承租人，是属于租赁土地使用权，属于土地的一级市场。

这儿怎么把这个概念的内涵混到三级市场呢？

谢谢你的指出，你的理解有道理。

课件及此题拟改为：

土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

11、（）是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

8、

本讲有几点不清楚，请您指点迷津：

1建设只占用农民集体所有建设用地的，只需拟订征收土地方案和供地方案。

而补充耕地方案为什么不需要拟订？

不是占一补一吗？

2乡镇办企业使用属于本乡镇的集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地，村民组办企业使用本村民组所有的土地。

难道乡镇集体所有的土地不是由各村集体所有的土地组成的？

本村民组所有的土地不属于村所有吗？

村集体所有的土地不是分到各个村民组吗？

难道乡、村还有集体所有的、自己掌控的土地吗？

1、关于“建设只占用农民集体所有建设用地的，只需拟订征收土地方案和供地方案。

”，因为只是占用的民集体所有“建设用地”，其本身就是“建设用地”，不是“耕地”，所以不需要拟订补充耕地方案。

2、

（1）乡镇办企业使用属于本乡镇的集体所有的土地，应包括全乡的集体土地。

（2）村办企业使用本村集体所有的土地，凡是本村集体所有的土地，都可以。

（3）村民组办企业使用本村民组所有的土地。

村民组办企业不能使用本村民组所有以外的土地。

（4）本村民组所有的土地属于村集体所有，这与“村民组办企业使用本村民组所有的土地”矛盾。

因为村集体所有的土地已分到各个村民组。

也就是“村民组办企业不能使用本村民组所有以外的土地”，只能“使用本村民组所有的土地”。

（5）关于“难道乡、村还有集体所有的、自己掌控的土地吗”，上面这个问题，只是强调了使用范围问题，也就是“谁所有、谁使用”的原则

9、

关于本讲在线作业有几个问题和您商榷：

11题的答案对吗？

24题是否严谨，我认为应该是租赁期满后属于甲所有。

33题的答案不应该含B，因为B项有征用的概念。

请老师明确！

再者，关于本讲我还有3个问题向您请教：

1、国有股的持有单位究竟是什么单位？

2有个学员问，国有土地作价入股的评估是否可以按土地的出让方式进行。

您答复时没有明确。

3、国有土地使用权的范围包括外商投资企业场地使用权。

现实操作中，如外商和集体经济组织合作投资的场地使用权难道也是国有土地使用权的范围吗？

1、11题的答案A项，我认为正确。

依据：

如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。

2、24题考核的主要是国有土地使用权的出租问题，对于此问题，所对应的是“土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人”。

不过，此题确实有点模糊，拟改为：

“甲公司将其土地出租给乙企业使用，乙企业和丙企业合作在该地上建起了厂房，厂房被出租给丁企业使用，则该厂房最终属于（）所有”。

3、此题依据《土地管理法实施条例》，但目前该《条例》未修正。

此题拟改为：

下列属于国有土地所有权范围的是（）。

A.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地

B.名胜古迹、自然保护区等特殊土地

C．农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有

D．城市郊区的土地

4、国有股的持有单位究竟是什么单位？

我以为应是各级政府及其国有资产管理部门。

5、土地作价入股是实施国有土地有偿使用制度的一种特殊途径，经过这种处置方式后，一般应由企业以出让方式取得的有偿土地使用权转化为国家股形式。

我以为国有土地作价入股的评估应参照土