AA市建材大市场开发项目可行性研究报告bWord文档格式.docx
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被称作XX模式的创建群众性自然保护小区的做法,获得了世界科学与和平贡献奖。
去年以来,中央电视台“焦点访谈”专题播放了反映XX生态保护的《爱我家园》专题片,《光明日报》和《参考消息》以头版头条的位置刊出XX保护生态环境,发展生态经济的专题文章。
AA市不仅风光秀丽,而且历史悠久,拥有深厚的文化底蕴。
XX建县于唐开元28年,距今已有1200多年的历史。
县名XX,是因“地当婺水之源”而得名。
XX历史上属安徽管辖,是古徽州“一府六县”之一,区域内有保存完整的明清古建筑。
XX“文风鼎盛,人杰地灵”。
先后养育了南宋理学大师朱熹、明代篆刻家何震、清代经学家江水、科学家齐彦槐、近代铁路工程专家詹天佑、现代医学家程门雪等一代名流。
据史书记载,从宋代至晚清,有“一门九进士,六部四尚书”之说。
此外,历代文人学士留下传世著作就有3100多部,其中172部计1487卷选入《四库全书》,因此XX又被人们誉为“书乡”。
已建成的AA市博物馆现有馆藏文物达万余件,被称为“中国县级第一馆”。
XX还素有“茶乡”之称,茶叶为XX的传统特色产业,距今已有1300多年的历史。
有遐名中外的茶叶“婺绿”-香高、汤碧、味醇、汁浓,曾唐载《茶经》,宋称绝品,明清入贡,中外驰名。
如此得天独厚的自然风光和人文环境,构成了XX宝贵的旅游资源。
2001年5月江总书记到XX视察,对XX的发展提出了具有战略性的意见,提出要按照社会主义市场经济的发展要求,因地制宜,搞好规划,加强开发,加强管理,加强技术创新,使XX潜在的生态环境和人文环境优势成为现实的发展优势。
2003年“十一”黄金周,XX游客高达成14.67万人次,占当时上饶市游客总人数的50.4%。
随着旅游业的蓬勃发展,不仅带动了人民生活水平的提高,也使各方面认识到城市形象及城市品位的提升对XX的发展是极其重要的。
AA市建材大市场通过合理的布局规划,按照发展高科技信息产业、建设大市场大流通的思路,以建材工业为支点,以高科技信息产业为龙头,以新的流通方式为手段,建立新起点、智能化的大市场,并以信息产业的增值服务调整产业结构和建材企业的内部结构,扩大销售,降低成本,实现建材工业的二次创业,从而提高本地区的综合经济实力。
(三)项目建设的必要性及可行性
1、在XX建设建材大市场的必要性
拉动消费内需是国家的宏观经济政策,居室静亮永运是每个居民的追求目标,绿色环保是建材工业的基点。
目前,XX正在创建“文明卫生城市”,但是市场的不规范在很大程度上影响了XX的市容市貌,特别是建材业。
因为XX城市建设正处于高峰期,对建筑材料的需求越来越大,仅县城内从事建材经营的就达300余家,分布较零散,由于没有一个集中有序的建材市场,不仅影响市貌,而且给买卖交易带来很多不便,也不利于市场管理。
一方面,以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断,人流拥挤不堪,市场功能单一,停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善,使得环境质量日益恶化,市场也失去了它应有吸引力;
另一方面,由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因,使得市场交易逐年增加,并成为当地国民经济的支柱产业。
建材市场本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想,规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。
这种市场建成将有利于增强产业集约化。
目前,AA市第三产业大部分呈网点分布,不能形成一定的规模,更谈不上规模效益,没有一定的辐射性。
建设集各产业为一体的功能区,不仅便于管理,有利于聚集人气,兴旺商气,吸纳外来投资,提高XX的知名度,更有助于推动XX经济的发展。
所以在AA市建设一个建材大市场是有必要的。
2、在AA市建设建材大市场有许多有利条件
(1)城市发展现状良好
自1995年XX开始进入建设发展阶段,现在城乡建设正处于高峰期,年建筑规模达60万M2。
公共设施及工业建设处于起步期,2001—2020年总体规划规划建设面积为46平方公里,建设范围广、建材需求量大。
(2)建材经营户多
据统计,AA市从事建材经营行业的有300余家,其中包括水泥、钢材、板材、铝材、五金、陶瓷等。
(3)优越的区位条件及便利的交通
AA市位于黄山、景德镇、衢州、乐平之间,建材大市场距离2004年上半年动工的景婺黄、景婺常高速公路接口不足3公里,规划中“五横六纵”的道路网架将使XX的交通更加便捷。
优越的地理位置,提供了大型综合性专业批发市场的先决条件。
(4)城市规模的发展影响
XX全县总面积为2947.5平方公里,共设紫阳、清华、秋口、江湾、中云、赋春、大畈、珍珠山、许村、思口、镇头等十一个镇。
2001年全县总人口为33.333万人,其中非农人口4.57万人;
县城现状人口5.2万人。
根据《XX省城镇体系规划》的安排和本次规划测算,到2020年规划期末,城区非农业人口达12万人,人口的增加是建材市场持续发展的有利因素。
(5)AA市城市总体规划在城市主干道金庸大道北侧预留有82.6亩建设用地,四面环路,又处于建设中的太子桥高新开发区东侧,方便于新区及开发区的建设,也有利与建材大市场的经营。
二、建设方案与规模
建材市场主要由交易、储藏、管理、金融、停车、食宿以及环卫、基础设施等功能区构成。
功能分区的排布方便交通运输,有利储藏,便于交易与管理,必要的卫生设备(如厕所、垃圾场等)设于隐藏处,同时在每幢建筑中也都分别设男女卫生间。
建筑应大幅度降低建筑密度与容积率,建设中心广场,中心广场以硬质铺装为主,雕塑、喷泉、小品点缀其中,结合丰富多彩的铺地图案,为商人和顾客提供休闲场所。
建材大市场占地面积为5.51万平方米,中心建设一个2600平方米的中心广场;
商铺按建材行业要求设计,为二层、三层结构,按建筑占地60%的比率,建材大市场店铺占地面积为3.3万平方米,平均2.5层计算,整体建筑面积为8.25万平方米。
在市场外围建设占地800平方米的六层综合楼,用于银行、邮电、物业及市场管理办公。
商铺集营业、住宿、运输、服务、餐饮等为一体,一层作为商业店铺,营业为主;
二、三层可作为办公、仓储和居住,建筑采用框架结构,各商铺设有独立楼梯、卫生间、水电、电话线位,用户出入方便,采光良好。
在总体布局上,以中心广场为轴心,建设8条16m宽的主干道为骨架,向四面幅射,20栋商铺分东、西、南、北四大区,按归行划市细分为钢材、铝材、木材、五金灯饰、水暖器材、陶瓷、石材等八大经营区域,具备了现代综合市场功能。
根据经营者不同的要求,每套商铺内设有有线电视、电话线位、卫生间、厨房齐全,宜商宜居,单个看象一套别墅,整体才是大市场,使买房不如买商铺的房地产开发新理念的内函得到充分的展示。
按各类建材的特殊要求,建设不同型号的二、三层商铺400套。
商业场地划分以单间门面为主,大开间通透式商场为辅。
三、环保与节能
(一)环境保护
1、可能影响环境的因素
(1)废水排放因素:
本项目排放废水主要为生活废水。
(2)固体废弃物因素:
本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。
(3)噪声污染因素:
本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声,以及施工噪声。
2、环境保护防治措施
(1)废水污染防治:
生活污水经污水站处理,达到排放标准后,排入市政污水管网。
(2)噪声污染影响防治:
①动力设备均有隔振、降噪的技术处理,设备机组及水泵下设隔震垫。
②动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。
(3)固体废弃物防治:
本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化,每天由专人收集后负责清运,并注意清运时密闭。
(4)施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行,把影响减至最小。
(二)节能
建筑材料和设备的选用原则上,考虑当地风土、气候条件,采用合理的建筑体型和朝向,外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求,外窗采用节能玻璃。
选用低损耗节能的变压器,高效益节能的电气设备。
水泵选用节能型产品。
采用合理优化的布线系统方案。
(三)劳动保护
为防止及减少漏电、触电事故的发生,插座回路设置性能可靠的漏电保护开关;
变压器设置IP20护罩;
电缆桥回水平敷设不低于2.5m,局部为2.2m时采用全封闭桥架保护。
垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护,配电线路均穿金属保护,并良好接地;
消防和重要机房内设置事故照明。
四、项目实施计划与投资估算
(一)项目实施计划
AA市建材大市场的建设符合“划行归市”的城市建设需要,也是城市发展的必然产物,有利于改变城市形象,提高城市品质。
属于投资小,收效快的建设项目。
计划建设期为一年,一年后即可投入使用,产生效益。
(二)投资估算
该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。
1、建筑安装工程造价包括建材大市场、综合楼及周边辅助建筑的建筑安装工程,以及市场内道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价,此部分占地面积约为51500㎡,占地面积约82.6亩,工程费用约为3141.1万元,占总投资86.1%。
详见附表1。
2、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等。
①建设用地以6万元/亩计算,土地费用合计495.6万元。
②市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积80元计算,约440.8万元。
③工程咨询费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用,按建安工程费的6%计算,为188.47万元。
④建设单位管理费及项目开办费按建安工程费2%计算,为62.8万元。
工程建设其他费用合计约为1187.67万元,占总投资11%。
3、预备费包括基本预备费和涨价预备费,按1、2项费用之和的3%计算,为13万元。
合计项目总投资为4458.57万元。
详见下表:
附表1投资估算表
序号
工程费用名称
建筑面积/占地面积
单价
合价
占总投资
(元)
(万元)
%
1
建筑安装工程造价
3141.1
86.1
1.1
商铺
82500
㎡
350
2887.5
1.2
综合楼
4800
420
201.6
1.3
中心广场
2600
200
52
2
其他费用
1187.67
2.1
征地拆迁补偿及土地出让金
82.6
亩
60000
495.6
11
2.2
市政配套费
440.8
2.3
工程咨询费
188.47
2.4
开办费及其他管理费
62.8
3
预备费
129.8
2.9
合计
4458.57
100
五、资金筹措及效益分析
(一)资金筹措及资金使用计划
项目建设总投资4458.