建材大市场开发项目可行性研究报告.docx
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建材大市场开发项目可行性研究报告
建材大市场开发项目
可行性研究报告
一、总论
（二）项目概况
1、项目名称：
XX县建材大市场
2、项目占地面积：
5.51万平方米（约82.6亩）
3、项目投资总额：
4458.57万元
4、项目建设地点：
XX县XX大道北侧、XX桥高新区东侧。
（详见附图）
（二）项目背景
XX县位于江西省的东北角。
它的东面是国家历史文化名城衢州，西面与瓷都景德镇相连，北部靠着皖南旅游胜地黄山，南接国家风景名胜区三清山，是一颗镶嵌在赣浙皖三省交界地的绿色明珠。
踏进XX，满目青山绿水，松竹连绵，在蓝天、青山、碧水之间可见小桥、流水、人家，层层梯田、云雾缭绕，如诗如画，被外界誉为“中国最美丽的乡村”和“最后的香格里拉”，秀美的风光吸引了成千上万的旅游者。
在XX境内现已建有自然保护小区189个，全县森林覆盖率81.5％，拥有全国最大的野生鸳鸯栖息地——鸳鸯湖以及世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，是国家首批通过的3A级旅游区。
被称作XX模式的创建群众性自然保护小区的做法，获得了世界科学与和平贡献奖。
去年以来，中央电视台“焦点访谈”专题播放了反映XX生态保护的《爱我家园》专题片，《光明日报》和《参考消息》以头版头条的位置刊出XX保护生态环境，发展生态经济的专题文章。
XX县不仅风光秀丽，而且历史悠久，拥有深厚的文化底蕴。
XX建县于唐开元28年，距今已有1200多年的历史。
县名XX，是因“地当婺水之源”而得名。
XX历史上属安徽管辖，是古徽州“一府六县”之一，区域内有保存完整的明清古建筑。
XX“文风鼎盛，人杰地灵”。
先后养育了南宋理学大师朱熹、明代篆刻家何震、清代经学家江水、科学家齐彦槐、近代铁路工程专家詹天佑、现代医学家程门雪等一代名流。
据史书记载，从宋代至晚清，有“一门九进士，六部四尚书”之说。
此外，历代文人学士留下传世著作就有3100多部，其中172部计1487卷选入《四库全书》，因此XX又被人们誉为“书乡”。
已建成的XX县博物馆现有馆藏文物达万余件，被称为“中国县级第一馆”。
XX还素有“茶乡”之称，茶叶为XX的传统特色产业，距今已有1300多年的历史。
有遐名中外的茶叶“婺绿”－香高、汤碧、味醇、汁浓，曾唐载《茶经》，宋称绝品，明清入贡，中外驰名。
如此得天独厚的自然风光和人文环境，构成了XX宝贵的旅游资源。
2001年5月江总书记到XX视察，对XX的发展提出了具有战略性的意见，提出要按照社会主义市场经济的发展要求，因地制宜，搞好规划，加强开发，加强管理，加强技术创新，使XX潜在的生态环境和人文环境优势成为现实的发展优势。
2003年“十一”黄金周，XX游客高达成14.67万人次，占当时上饶市游客总人数的50.4％。
随着旅游业的蓬勃发展，不仅带动了人民生活水平的提高，也使各方面认识到城市形象及城市品位的提升对XX的发展是极其重要的。
XX县建材大市场通过合理的布局规划，按照发展高科技信息产业、建设大市场大流通的思路，以建材工业为支点，以高科技信息产业为龙头，以新的流通方式为手段，建立新起点、智能化的大市场，并以信息产业的增值服务调整产业结构和建材企业的内部结构，扩大销售，降低成本，实现建材工业的二次创业，从而提高本地区的综合经济实力。
（三）项目建设的必要性及可行性
1、在XX建设建材大市场的必要性
拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。
目前，XX正在创建“文明卫生城市”，但是市场的不规范在很大程度上影响了XX的市容市貌，特别是建材业。
因为XX城市建设正处于高峰期，对建筑材料的需求越来越大，仅县城内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。
一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。
建材市场本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。
这种市场建成将有利于增强产业集约化。
目前，XX县第三产业大部分呈网点分布，不能形成一定的规模，更谈不上规模效益，没有一定的辐射性。
建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高XX的知名度，更有助于推动XX经济的发展。
所以在XX县建设一个建材大市场是有必要的。
2、在XX县建设建材大市场有许多有利条件
（1）城市发展现状良好
自1995年XX开始进入建设发展阶段，现在城乡建设正处于高峰期，年建筑规模达60万M2。
公共设施及工业建设处于起步期，2001—2020年总体规划规划建设面积为46平方公里，建设范围广、建材需求量大。
（2）建材经营户多
据统计，XX县从事建材经营行业的有300余家，其中包括水泥、钢材、板材、铝材、五金、陶瓷等。
（3）优越的区位条件及便利的交通
XX县位于黄山、景德镇、衢州、乐平之间，建材大市场距离2004年上半年动工的景婺黄、景婺常高速公路接口不足3公里，规划中“五横六纵”的道路网架将使XX的交通更加便捷。
优越的地理位置，提供了大型综合性专业批发市场的先决条件。
（4）城市规模的发展影响
XX全县总面积为2947.5平方公里，共设紫阳、清华、秋口、江湾、中云、赋春、大畈、珍珠山、许村、思口、镇头等十一个镇。
2001年全县总人口为33.333万人，其中非农人口4.57万人；县城现状人口5.2万人。
根据《江西省城镇体系规划》的安排和本次规划测算，到2020年规划期末，城区非农业人口达12万人，人口的增加是建材市场持续发展的有利因素。
（5）XX县城市总体规划在城市主干道XX大道北侧预留有82.6亩建设用地，四面环路，又处于建设中的XX桥高新开发区东侧，方便于新区及开发区的建设，也有利与建材大市场的经营。
二、建设方案与规模
建材市场主要由交易、储藏、管理、金融、停车、食宿以及环卫、基础设施等功能区构成。
功能分区的排布方便交通运输，有利储藏，便于交易与管理，必要的卫生设备（如厕所、垃圾场等）设于隐藏处，同时在每幢建筑中也都分别设男女卫生间。
建筑应大幅度降低建筑密度与容积率，建设中心广场，中心广场以硬质铺装为主，雕塑、喷泉、小品点缀其中，结合丰富多彩的铺地图案，为商人和顾客提供休闲场所。
建材大市场占地面积为5.51万平方米，中心建设一个2600平方米的中心广场；商铺按建材行业要求设计，为二层、三层结构，按建筑占地60%的比率，建材大市场店铺占地面积为3.3万平方米，平均2.5层计算，整体建筑面积为8.25万平方米。
在市场外围建设占地800平方米的六层综合楼，用于银行、邮电、物业及市场管理办公。
商铺集营业、住宿、运输、服务、餐饮等为一体，一层作为商业店铺，营业为主；二、三层可作为办公、仓储和居住，建筑采用框架结构，各商铺设有独立楼梯、卫生间、水电、电话线位，用户出入方便，采光良好。
在总体布局上，以中心广场为轴心，建设8条16m宽的主干道为骨架，向四面幅射，20栋商铺分东、西、南、北四大区，按归行划市细分为钢材、铝材、木材、五金灯饰、水暖器材、陶瓷、石材等八大经营区域，具备了现代综合市场功能。
根据经营者不同的要求，每套商铺内设有有线电视、电话线位、卫生间、厨房齐全，宜商宜居，单个看象一套别墅，整体才是大市场，使买房不如买商铺的房地产开发新理念的内函得到充分的展示。
按各类建材的特殊要求，建设不同型号的二、三层商铺400套。
商业场地划分以单间门面为主，大开间通透式商场为辅。
三、环保与节能
（一）环境保护
1、可能影响环境的因素
（1）废水排放因素：
本项目排放废水主要为生活废水。
（2）固体废弃物因素：
本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。
（3）噪声污染因素：
本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。
2、环境保护防治措施
（1）废水污染防治：
生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。
（2）噪声污染影响防治：
①动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。
②动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。
（3）固体废弃物防治：
本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。
（4）施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行，把影响减至最小。
（二）节能
建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。
选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。
水泵选用节能型产品。
采用合理优化的布线系统方案。
（三）劳动保护
为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；变压器设置IP20护罩；电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采用全封闭桥架保护。
垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。
四、项目实施计划与投资估算
（一）项目实施计划
XX县建材大市场的建设符合“划行归市”的城市建设需要，也是城市发展的必然产物，有利于改变城市形象，提高城市品质。
属于投资小，收效快的建设项目。
计划建设期为一年，一年后即可投入使用，产生效益。
（二）投资估算
该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。
1、建筑安装工程造价包括建材大市场、综合楼及周边辅助建筑的建筑安装工程，以及市场内道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，此部分占地面积约为51500㎡，占地面积约82.6亩，工程费用约为3141.1万元，占总投资86.1%。
详见附表1。
2、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等。
①建设用地以6万元/亩计算，土地费用合计495.6万元。
②市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积80元计算，约440.8万元。
③工程咨询费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的6%计算，为188.47万元。
④建设单位管理费及项目开办费按建安工程费2%计算，为62.8万元。
工程建设其他费用合计约为1187.67万元，占总投资11%。
详见附表1。
3、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按1、2项费用之和的3%计算，为13万元。
合计项目总投资为4458.57万元。
详见下表：
附表1投资估算表
序号
工程费用名称
建筑面积/占地面积
单价
合价
占总投资
（元）
（万元）
%
1
建筑安装工程造价
3141.1
86.1
1.1
商铺
82500
㎡
350
2887.5
1.2
综合楼
4800
㎡
420
201.6
1.3
中心广场
2600
200
52
2
其他费用
1187.67
2.1
征地拆迁补偿及土地出让金
82.6
亩
60000
495.6
11
2.2
市政配套费
440.8
2.3
工程咨询费
188.47
2.4
开办费及其他管理费
62.8
3
预备费
129.8
2.9
合计
4458.57
100
五、资金筹措及效益分析
（一）资金筹措及资金使用计划
项目建设总投资4458.57万元，项目开发资金投资商自筹或采用借贷形式取得，根据项目实施的计划进度，该项目的建设期为1年。
（二）营业收入估算
建材大市场的营业收入主要来源于店铺的出售。
商铺平均2.5层，建筑面积为8.25万平方米，按使用率约为70%，店面实际使用面积为2.31万平方米，二、三层实际使用面积为3.47万平方米。
综合楼三、四层用于管理办公，其他底层及二、五、六层2400平方米也可用于出售。
店铺出售收入表
序号
项目
面积
（㎡）
单价
合价
（元/㎡）
（万元/年）
1
店铺一层
23100
1800
4158
2
店铺二、三层
34700
700
2429
3
综合楼底层
800
2000
160
4
综合楼二、五、六层
2400
650
156
合计
6903
当出售率为100%时，此项目收入共计6903万元。
预计建设期后1.5年收回成本。
（三）利润预测
整体项目预计共可取得利润总额2444.43万元，上缴所得税33%总额806.6619万元。
税后利润1637.7681万元。
（四）现金流量
税后财务内部收益率为37%，财务净现值为1637.7681万元，投资回收期为1.5年。
（五）敏感性分析
该项目为经营性项目，营业收入的变化对项目的收益影响较大。
如果营业收入增加10%，项目税后内部收益率将增至40.4%，较原收益率增加3.4%。
如果营业收入减少10%，项目税后内部收益率将减至33%，较原收益率减少4%。
（六）社会效益
XX县建材大市场的建成，将改变第三产业呈网点分布的现状，使商品得以流通，价值得以实现，还可以反馈商品信息，引导和调整经济结构，促进社会经济协调发展。
以其巨大的吸引力，使商品生产不断发展，打破地区封锁和经济割据，使地方产品跨县、跨市、跨省，走向世界。
同时，随着市场建立，将利用其吸纳的功能，产生强大的辐射和龙头作用，形成巨大的拉动作用，将带动一些停车场、邮电所、宾馆、旅社、医院以及各类企业逐渐形成，使地区的经济发展必须以此为基地和依托，牵引和辐射周边地区，成为消化剩余劳动力的安置点，经营者走向市场的依托点，农民改变生存环境的转折点和实现小康的切入点，培植经济的新增长点，拉动内需，增加地方收入。
与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。
六、工程招投标
根据国家发展计划委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定》，按照《中华人民共和国招标投标法》规定,该项目的勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须采用招标方式进行。
七、综合评价与建议
综上所述，XX县会展中心项目的建设，不仅为XX增添了一处旅游观光、度假娱乐、休闲疗养的胜地，还是XX开展对外接待，加强对外联系的窗口，弥补了当地缺乏高档会议与接待场所的不足。
该项目的选址以XX当地深厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景。
不仅项目自身能产生可观的经济效益，还能促进XX地区的旅游业、商业、服务业的快速发展，对繁荣XX地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用。
考虑到目前中国的旅游市场正处于高速发展期，充分利用好本地区的资源优势，扩大知名度，以旅游促经济正是大好时机，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。
八、优惠政策
1、对县外客商以营十年以上的生产性企业，从事能源、交通、基础设施项目、科技开民企业，以及农、林、牧、渔业和农产品加工企业，从获利年度起，前两年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助，第三至第五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得的50%给予扶助。
出口型企业扶助期满后，凡当年出口值达至当年企业产值70%以上的，可继续享受二年减半扶助；高新技术项目（省以上认定的）可享受五年的与企业上交所得税地方所得等额的财政扶助。
县旅游开发项目，自投产使用之日起，前五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助。
对从事治理开发“五荒”（荒山、荒地、荒坡、荒水、荒滩）的免交产生收入后的三年农业特产税。
2、充分利用中国人民银行总行把XX县作为工作联系点的优势，大力协助县外客商通过金融系统动作，解决配套资金。
保险部门按县外客商的需要，提供优质服务，开办新险种。
3、投资工业、旅游业项目有地减半收取出让金，土地使用费按不同地段、不同用途、不同标准给予优惠。
开办教育、科技、卫生公益事业等非盈利性项目用地以成本价划拨，免收出让金和各项土地费用。
4、县外客商投资企业土地使用年限为：
商业、旅游、娱乐用地40年；工业、科技、教育、文化、卫生、体育用地50年；居住用地70年。
期满后需继续使用，经依法批准可延长使用期。
5、县外客商投资企业，在水、电、通讯等方面，优先优惠安排。
水、电计价标准，除高能耗企业外，均按照本县当地同类企业的标准执行。
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