北京市住宅工程质量分户验收指导手册概述及土建部分Word格式文档下载.docx

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二、督促建设单位在竣工前组织并参与分户验收，明确参建各方的责任。

三、督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作层人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量措施并有效实施。

四、督促监理企业按施工验收规范、规程严格验收，不走过场。

第二节分户验收定义及与竣工验收和批验收的异同点

定义：

北京市《住宅工程质量分户验收管理规定》第二条，将分户验收定义为：

住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部分进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

分户验收与竣工验收和批验收的异同点

●分户验收与竣工验收的区别

●分户验收检验批与分项工程检验批验收的区别

1、与检验批划分的不同

2、检查内容的不同

3、实测项目数量不同

4、参加验收的人员不同

5、使用检查记录表格不同

分户验收与批验收的相同点

验收的依据相同：

1、共同依据国家和本市相同的施工质量验收规范和北京市地方标准。

2、共同依据相同的施工图、设计说明及其他设计文件。

3、土建相关工程、通风与空调专业依照相同的一般项目合格判定规定，即抽查样本的80%及以上应合格；

暖卫、电气工程抽查样本全部合格。

第三节分户验收内容及确定

●分户验收类别的划分

●分户检验批项目的划分

●分户检验批项目及内容的确定

分户验收内容

●分户验收类别的划分

依据市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定，单位工程分户验收分为8类：

1、建筑结构外观及尺寸偏差

2、门窗安装质量

3、墙面、地面和顶棚面层质量

4、防水工程质量

5、采暖系统安装质量

6、给水、排水系统安装质量

7、室内电气工程安装质量

8、其他规定、标准中要求分户检查的内容

●分户检验批项目的划分

按照分户验收仅对竣工时可以观察到的

分户检验批项目及内容的确定工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，对分户验收8个类别进一步划分，预计涉及的分户检验批项目为58项。

其中，初装修预计涉及20项。

●分户验收内容

分户验收时可根据工程实际，参照58项（初装修20项）分户检验批项目，确定本工程涉及的分户检验批项目。

对于已确定的分户检验批项目，还应根据分户验收仅对竣工时可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，确定分户检验批的检查内容。

可参考本手册所确定的检查内容。

每户住宅分户验收，检查8类涉及58项内容。

其中，初装修涉及近20项内容，精装修涉及近40项内容。

一般工程有9大分部工程，含67个子分部工程，372种分项工程，约4000个检验批。

第四节分户验收一般规定

1、分户验收检验批划分，应以每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

2、分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和北京市地方标准。

3、分户检验批主控项目、一般项目的观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位记录。

4、分户检验批一般项目的实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测值的基准值，记录在相应表格中第一个空格内。

实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，实测值应全数记录。

5、当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。

当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。

分户验收一般规定

6、当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。

7、分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。

住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

8、当工程出现本手册未涉及到的分户验收检验批项目时,可按照分户验收项目划分原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定并制定相应表格。

第五节公共部位划分及规定

1、公共部位划分原则：

因质量问题经常影响住户正常使用的公共部位。

2、公共部位的划分：

走廊（含楼梯间、电梯间），地下车库。

3、公共部位检验批划分：

公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）验收，宜按每一楼层划分一个检验批；

地下车库验收，宜按防火分区划分检验批。

4、检查数量的确定：

土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间、划分为三个检查区域。

在上述区域和地下车库分区内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1块。

5、公共部位验收项目确定及验收：

根据公共部位验收时可以观察到的观感、功能、实测项目确定原则，确定公共部位检验批项目和内容。

并在施工完毕时进行验收。

检查记录表可使用分户验收相应表格。

相应检验批项目的检查方法、部位、质量标准、验收的组织等工作，可参考分户检验批项目的相关规定。

第六节分户验收组织

●建设单位责任

●施工单位责任

●监理单位责任

●物业单位责任

分户验收组织

建设单位责任

建设单位是分户验收工作的第一责任人。

分户验收工作是否认真开展，不走过场，主要取决于建设单位的组织和要求。

具体工作包括：

1、组织施工单位编制分户验收方案，宜在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。

2、与施工、监理单位共同研究确定分户检验批项目及内容。

组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。

3、与施工、监理、物业单位有关人员共同检查验收，并及时确认，签字盖章。

4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。

《住宅质量保证书》所列事项：

（1）保修范围和保修期限；

（2）施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点；

（3）物业公司名称、电话；

（4）工程质量保修程序和处理时限；

（5）建设单位工程质量保修监督电话。

上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。

1、编制分户验收方案，主要内容有：

（1）各方职责；

参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位确定。

（2）根据分户验收确定检验批和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容和数量；

（3）根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图；

（4）根据设计文件，和户型特点编制含有各种户型、不同设计做法的户型做法表；

2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。

质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具。

3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。

4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位，参加分包项目质量分户验收，完善手续。

5、住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。

工程标牌应包括以下内容：

（1）工程名称、竣工日期；

（2）建设、设计、监理、施工单位全称；

（3）建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。

●监理单位责任

1、验收施工单位制定的分户验收方案。

2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。

3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。

4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位对分户验收项目检查评定结果，并及时记录，签字盖章。

●物业单位责任

1、当已选定的物业公司应当参与分户验收。

2、配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。

3、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位对分户验收项目检查评定结果。

第七节分户验收表格填写和资料的

收集整理

●表格形式

●签字人员资格规定

●资料收集整理

分户验收填表签字和资料的收集整理

1、分户质量验收记录表：

●填写表格形式

对分户验收方案所确定分户和公共部位的检验批项目，检查验收时，填写该表格。

2、住宅工程质量分户验收表：

单位工程全部分户和公共部位的检验批验收合格后，并由建设、施工、监理单位有关负责人确认，分别填写该表格

●签字人员资格规定

分户检验批项目的检查验收，应由建设、施工、监理有关人员按规定参加，并及时签认。

该表具体由建设单位专业技术负责人、监理单位监理人员、施工单位由专业质量检查员在相应位置签认。

住宅工程质量分户验收应由建设、施工、监理单位有关负责人参加并确认，该表具体由建设单位（项目）负责人、施工单位负责人、监理单位总监理工程师在相应位置签认。

并加盖各单位分户验收专用章。

分户验收表格填写和资料的收集整理

●资料收集整理

资料软件将上述两种表格，以及两种表格的汇总表一同编制并在近期免费升级，方便未完工程继续使用。

（1）检查时应填写分户质量验收记录表，全部验收后应填写住宅工程质量分户验收表。

（2）每户住宅应汇总分户检验批项目及检查结论，将有关信息填入“---套住宅分户验收汇总表”（见表一）中。

单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表，将有关信息填入“单位工程分户验收汇总表”（见表二）中。

第八节强调做好分户验收工作的五个结合

1、分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合

为提高分户验收一次合格率，减少多次返工浪费人工、材料现象的发生，施工单位应认真向施工操作人员进行技术交底，使操作人员掌握质量标准中主控项目和一般项目、实测项目允许偏差值等具体内容，掌握实现这些质量标准的施工工艺标准，施工中操作人员要严格按质量标准和施工工艺标准操作，工人和班组要严格按照质量标准自行检查，合格后方可进入下一工序施工。

强调做好分户验收工作的五个结合

2、分户验收要与分项工程检验批验收相结合

分户验收应在检验批验收合格的基础上进行，检验批验收要按检验批主控项目和一般项目全面检查验收，特别是反映主控项目的材料和过程质量等内容要重点检查，一般项目的实测实量项目应按取样数量在批范围取样验收，批验收合格后方可